נחלה מקופחת

אם תתקבל הצעתו של השר משה כחלון ויוטל מס על בעלי שלוש דירות ומעלה, האם הוא יחול גם על בעלי זכויות בנחלות אשר מחזיקים כמה דירות בנחלה? וכיצד יתייחסו רשויות המס לריבוי יחידות המגורים הקיימות על נחלה אחת? האם יוטל מס על בעל נחלה אשר בנויות בה שלוש יחידות מגורים והן ייספרו כשלוש יחידות עצמאיות?

קריאת סעיף 6 להצעת החוק מעלה, כי החוק דווקא מגדיר את דירות המגורים אשר לא יימנו כדירות מגורים לצורך הטלת המס (דירת מגורים המשמשת להשכרה לטווח ארוך לפי מכרז שפרסמה המדינה, דירת מגורים שבבעלות מלכ"ר ודירה שבעליה זכאי להטבות לפי חוק לעידוד השקעות הון). אולם, הסעיף אינו מזכיר בעלי מספר דירות למגורים הבנויות על נחלה.

בחינת הוראות מיסוי מקרקעין הנוהגות כיום ביחס לריבוי דירות הקיימות בנחלה מעלה, כי רשויות המס מתייחסות באופן נפרד לכל דירת מגורים הבנויה בנחלה. הן עורכות את תחשיב המס לכל דירה ודירה באופן עצמאי ונפרד, הן ביחס למס השבח והן ביחס למס הרכישה.

המסקנה העולה מנוסח תזכיר החוק החדש היא, כי רשויות המס יתייחסו לכל יחידת דיור הקיימת בשטח הנחלה כיחידת דיור נפרדת, אשר תיספר בתוך מסת יחידות הדיור שבחזקת הבעלים ותחויב בהצהרה, דיווח ותשלום המס. בעל נחלה שיש בה שלוש דירות מגורים, יחויב בדיווח, הצהרה ותשלום המס. כך גם לגבי מי שבנחלתו יש שתי דירות ויש לו דירה נוספת מחוצה לה.

הצעת החוק פוגעת בעקרון השוויון והמווה אפליה ביחס למגזר החקלאי ופגיעה מהותית בקניינם של בעלי נחלות בפרט. בעוד בעליהן של שלוש דירות מגורים במגזר העירוני, יכול לשנות את מצבת נכסיו ובאמצעות מימוש דירה אחת יוכל להפחית את מספר הדירות שברשותו ולהימנע מתשלום המס - הרי שבעל נחלה במצב דומה לא יוכל לעשות זאת, משום שמדיניות רשות מקרקעי ישראל מונעת מכירת דירות בנחלות.

אפליה זו פוגעת בזכויות יסוד של בעלי נחלות במושבים, המנועים מלממש באופן חלקי את זכויותיהם בנחלה (מכירת דירה אחת), והם מחויבים לממש את מלוא הזכויות בנחלה ומכירת כל הדירות הבנויות עליה, ובהם גם בית מגוריהם.

התוצאה, לפיה רואים בעל נחלה המחזיק בשלוש יחידות מגורים כמי שעתיד להיכנס לתחולת חוק ריבוי נכסים, מפלה לרעה את בעל הנחלה אשר בנה דירות נוספות עבור הבן הממשיך ועבור צאצאיו האחרים (בעת קיומו של רצף בין-דורי), אולם נמנע ממנו מלרשום את הזכויות בדירות שנבנו על שמם של צאצאיו, בשל הוראות רמ"י והסכמי החכירה המגדירים את זכויותיו בנחלה ודרך רישומן.

אישור הצעת החוק, עלול להביא לגדיעת מטה לחמן של משפחות חקלאיות רבות, אשר מוצאות את פרנסתם מעיבוד המשק החקלאי, דבר העלול להביאן למצב בו יאלצו למכור את הנחלה. יתרה מזאת: בנחלות רבות קיימים בתי מגוריהם של הבן הממשיך וצאצאים נוספים של בעל הנחלה, אשר מימנו מכספם את בניית הדירה הנוספת, וכך ייווצרו סכסוכים משפחתיים ומשפטיים בין בני המשפחה על עתיד הנחלה ותשלום המס. לכן נראה, כי פגיעה כה מהותית בקניינם של בעלי הנחלות, הנעשית באופן בלתי שוויוני, תתקשה לעמוד במבחן בג"ץ.