לטפל כראוי בהיטל שומה

ערר על החלטת הוועדה המקומית שלא לאשר את בקשת העוררת לפטור לפי סעיף 19ג(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, באשר לדירה בבניין שעתיד להיבנות במגרש המצוי ברחוב מעוז בתל אביב.

במסגרת הליכים משפטיים שהתנהלו בין בעלי הזכויות, מונה כונס נכסים בקרקע לצורך קידום פרויקט הבנייה בשטח המגרש. הכונס פעל להגשת בקשה להיתר בנייה וזו אכן הוגשה ואושרה. בהמשך, נמסרה שומה ההשבחה ודרישת התשלום לידי כונס הנכסים, ששלח אותם לכל הבעלים. במכתב לבעלים ציין הכונס, כי בכוונתו להגיש השגה על השומה ולבקש מינוי שמאי מכריע, וביקש את עמדת הבעלים למהלך.

העוררת שלחה לכונס שני טפסים לפטור מהיטל השבחה, בגין שתי הדירות שהוקצו לה. העוררת טענה, כי רק לאחר מספר חודשים פנה אליה הכונס באומרו, כי קיימת בעיה לכאורה עם הטפסים. על כן, העוררת פנתה בדחיפות ובאופן עצמאי לוועדה המקומית והגישה את הטפסים, אלא שהוועדה דחתה את הבקשה מאחר שחלפו 45 הימים שעומדים להגשת בקשת הפטור.

ועדת הערר ציינה, כי זהו מקרה מיוחד, מאחר שהבקשה לפטור והגשת הערר לשמאי המכריע אינן פעולות המוציאות זו את זו. גם אם הבקשה לפטור הייתה מוגשת בזמן, היא לא הייתה מייתרת את הצורך בהכרעה על מחלוקת בדבר גובה החיוב, מאחר שאין בה כדי לסיים רק באופן חלקי את המחלוקת בין הנישום לוועדה המקומית, מכיוון שהפטור הוא לדירה אחת בלבד. על כן, ממילא הכרעת השמאי המכריע נדרשה בקשר לדירה האחרת.

לאור זאת, ובנסיבות מיוחדות אלו, בהם תיקון השומה המכרעת הוא עניין חשבונאי בלבד, כשהשומה הייתה נדרשת ממילא והיא טרם הפכה חלוטה במועד הגשת הבקשה לפטור (ועל כן הוועדה המקומית טרם יכלה להסתמך על תוצאותיה), נקבע, כי יש לקבל את ערר ולהאריך את המועד להגשת הפטור.

מקרה זה מחדד ביתר שאת את סוגיית המועדים בהגשת הפטור וכן את החשיבות העצומה בטיפול מקצועי בשומה. אין להסתמך על כך שוועדת הערר תאריך את המועד, שכן בענייננו היו אלו היו נסיבות מיוחדות ששכנעו את ועדת הערר, למרות שהעוררת "ישנה" על זכויותיה בשילוב מחדל הכונס. ייתכן שבמקרה אחר ועדת הערר לא הייתה מאריכה את המועד, ולכן מומלץ תמיד לבדוק את שומת היטל ההשבחה ולוודא שכל ההליך מתבצע כראוי.

בתיקון 84 חילק למעשה המחוקק את המסלול לניהול הליכים בין שמאי מכריע לוועדת הערר/שמאי מייעץ, אולם במקביל עדיין קיימים סעיפי פטור שהם משפטיים. לעיתים, בחירת הדרך הלא נכונה היא בלתי הפיכה, ולכן השילוב השמאי עם המשפטי נדרש בכל מקרה של ספק.