עיסקה שטובה לכולם

אחד הסממנים הבולטים של עיסקה טובה הוא, שכל הצדדים מרוצים ממנה. כך, כמדומה, אפשר לתאר את החוזה שנחתם אתמול (ד', 8.8.06) בין פלאפון לבין ישראלום ואמות השקעות. החוזה קובע כי פלאפון, היושבת כיום בבנין בגבעתים הקרוי על שמה, תשאר לפחות עוד 3.5 שנים. זו עיסקה טובה לכל הצדדים.

פלאפון יושבת בבניין מאז 1997. שטחו 17,400 מ"ר, כולל קומה מסחרית בת 2,500 מ"ר. היא חתמה בזמנו על חוזה, שקבע דמי שכירות גבוהים מאוד, המגיעים כיום, עם הצמדה למדד לאורך השנים, ל- 19.3 דולר למ"ר לחודש, כולל זכות שימוש בחניון הצמוד. דמי שכירות אלו היו ריאליים בתקופת הגאות של אז, אך לא היום, כשיש עודף הצע וביקוש מאופק למשרדים.

החוזה המקורי מסתיים ביוני 2007. פלאפון דרשה להוזיל את השכירות ולהתאימה למצב של היום, שאם לא כן, היתה עוברת לבניין אחר, המציע שכירות זולה יותר. לאחר מו"מ ממושך נענו ישראלום ואמות לדרישה, והוזילו את השכירות ב- 30%, ל- 13.5 דולר למ"ר לחודש. החוזה חודש ל- 3.5 שנים, כך שפלאפון חוסכת, לאורך התקופה, 11.5 מיליון שקל.

בנוסף, חוסכת פלאפון את הטירדה הכרוכה בהעברת בניין משרדים גדול, עם מאות עובדים וציוד משוכלל, לבניין אחר. מי יודע, אולי היתה צפויה גם לתביעות שכר ואחרות של עובדים, עקב המעבר.

איך נראית העיסקה מהצד השני? ישראלום (בעלת 67% בבניין), ואמות השקעות, בבעלות אלוני חץ, היו בסכנה ממשית של אבדן שוכר גדול. הן אומנם נתנו הנחה של 30%, אבל עדיין מקבלים דמי שכירות התואמים את רמת השוק כיום. הבנין יכניס להן, החל מ- 1 ביולי הבא, כ- 12.4 מיליון שקל לשנה. (אין נתונים על ההשקעה בבנין ועל התשואה). אם פלאפון היתה מפנה את הבניין, היה על אמות וישראלום לטרוח ולהשיג שוכרים חדשים, דבר הכרוך בתשלום דמי תיווך ובאפשרות שהבניין או חלקו יעמוד ריק כמה חודשים, או יותר.

גם אם התשואה נמוכה, זה רק עניין זמני, כי שתי החברות דאגו להוסיף סעיף ביטחון בחוזה: אם פלאפון תרצה להאריך את החוזה, מינואר 2011, יהיה עליה לשלם את דמי השכירות שיהיו נהוגים אז בשוק, על-פי שמאי, אך לפחות 14.2 דולר למ"ר לחודש.

לרשימת המרוויחים מהעיסקה יש להוסיף גם את עורכי הדין, השמאים, אולי גם היועצים, משני הצדדים, כמקובל בכל עיסקה. מצד שני, יש כנראה גם מי שהפסיד: חברת תיווך תל אביבית גדולה, שקיוותה להשכיר לפלאפון בנין חדש, ולגרוף דמי תיווך של 500 אלף שקל לפחות. עתה, כשפלאפון ממשיכה לשבת באותו בנין, שוב אין היא חייבת, כנראה, לשלם דמי תיווך לאיש.