"הפניקס" רוכשת קניון ונזהרת

חברת הביטוח "הפניקס" רכשה אתמול (ב', 15.1.07) 70% מקניון העתיד להיבנות בשכונת רמות הירושלמית, בין שדרות גולדה מאיר לרחוב הקונגרס הציוני, מחברת "בית חדש לירושלים", המורכבת משלושה יזמים ירושלמים שהתאחדו, ובראשם דניאל גרוסברד.

הפניקס התחייבה לשלם 38.7 מיליון דולר, אלא שהמגרש כלל לא מיועד בינתיים לבניית קניון: היזמים קנו אותו ממנהל מקרקעי ישראל לפני כשנה ורבע, והוא יועד לבניית 114 דירות. לפי שעה, אין כלל היתר בנייה לקניון. האם הפניקס, חברה ציבורית עם מאות אלפי מבוטחים, שמה את כספה על קרן הצבי?

ראשי חברת הפניקס ביקשו להבהיר היום (ג', 16.1.07) ל"מחלקה ראשונה", כי הבעיתיות של המגרש מוכרת להם. לכן, מאחר ומדובר בכספי ציבור, ומכיוון שהעיסקה תתבצע תחת עינו הפקוחה של המפקח על הביטוח, ידין ענתבי, ננקטו באמצעי הזהירות הבאים:

1) מקדמה - רק כנגד ערבות: הפניקס תיתן למוכרים, על-פי בקשתם, מקדמה בגובה 9.6 מיליון דולר, שהם 25% משווי העיסקה. מקדמה זו תאפשר, כנראה, להתחיל בבנייה, באם יתקבלו האישורים המתאימים. אבל המוכרים יוכלו לקבל את המקדמה, רק אם ימציאו להפניקס, ערבות בנקאית בגובה מלוא הסכום.

2) ערבות לפי חוק המכר: אם וכאשר יתחילו היזמים בבנייה, הם יוכלו להחליף את הערבות הבנקאית בערבות לפי חוק המכר. יש להעיר, כי מבחינת הפניקס, סידור זה אינו מוצלח במיוחד, כי בניגוד לערבות בנקאית הניתנת למימוש מיידי, ערבות חוק מכר אינה קלה למימוש. יש להניח, שהמפקח על הביטוח יעמוד על נקודה זו.

3) תשלום רק כנגד מסירה בפועל: הזהירות של הפניקס באה לידי ביטוי במיוחד בתנאי הבא בחוזה: בניגוד למקובל בענף, הפניקס לא תיתן ליזמים מקדמה נוספת תוך כדי הבנייה. כל יתרת התשלום, כ-29 מיליון דולר, תשולם רק לאחר שהבנייה תסתיים, והקניון יהיה מוכן לפתיחה ולהפעלה.

4) אופציה - רק לאחר קבלת היתר בנייה: הפניקס קיבלה אופציה לרכוש 10% נוספים מהקניון, תמורת 5.5 מיליון דולר. האופציה תקפה למשך שנה וחצי מיום קבלת היתר הבנייה. לפני קבלת ההיתר - אין מה לדבר על קנית נתח נוסף מהקניון.

5) תשואה של 7.5% : אם היזמים לא יצליחו להשכיר את כל הקניון, הם יחויבו לשלם להפניקס סכום שווה-ערך לתשואה של 7.5% על ההשקעה היחסית בחלק שלא הושכר. תשלום זה יהיה בתוקף ל-7 שנים. מטרתו, ככל הנראה, להרגיע את המפקח על הביטוח, החייב לאשר את העיסקה. אבל, 7.5% ל-7 שנים נותנים החזר של 52% בלבד מההשקעה היחסית. מה עם היתרה?

השאלה המתבקשת היא לשם מה צריכה הפניקס להכניס ראש בריא למיטה שהיא אולי חולה? התשובה פשוטה: המחיר. על-פי הנתונים דלעיל, תשלם הפניקס מחיר שווה-ערך ל-3,450 דולר למ"ר מסחרי מבונה. לשם השוואה, הפניקס רכשה באחרונה 25% מקניון "מול הים" באילת, לפי מחיר כפול בדיוק, 6,900 דולר למ"ר מבונה. אילת אומנם יקרה מירושלים, אבל כנראה לא בהפרשים כאלו. אפילו אם דמי השכירות בקניון יעמדו על 25 דולר למ"ר לחודש בלבד, זול באופן יחסי לירושלים, מובטחת להפניקס תשואה סבירה של 8.7%. הקניון שבו מדובר יהיה היחיד ברמות ו-15,000 תושבי רמות חייבים כיום לערוך את קניותיהם במרכזים מסחריים קטנים ולא-מודרניים, והם מהווים פוטנציאל עיסקי טוב.