ליקויי בנייה בדירות יד ראשונה

רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכספיות הגדולות ביותר בחיים. אחרי כל הסיורים, הטיולים, ההתלבטויות, הדיונים המשפחתיים, משא-ומתן מול הקבלן, התרוצצויות בין הבנק לעו"ד... קיבלתם בשעה טובה מפתח מהקבלן לדירת החלומות שלכם.

התרווחתם בסלון... ולפתע הבחנתם בכתמי רטיבות בקיר הסלון ושהוא סדוק ושהריצוף בפרוזדור בצבעים שונים ואין בכלל שקעים בחדר הורים וזאת למרות ששילמתם במיטב כספכם עבור השינויים אשר הקבלן דרש עבורם סכומים גבוהים בהרבה מהנהוג בשוק.

רכישת דירה חדשה מקבלן היא לא עניין פשוט. מדובר בתהליך ארוך ומייגע אשר לצערנו לא תמיד נחתם בסוף טוב.

מה הם ליקויי בנייה?

כאשר אנו קונים דירה חדשה, למרות שזו דירה חדשה, אנו עשויים למצוא בה ליקויים. הסיבות לכן יכולות להיות רבות: תכנון לקוי או חסכוני, ביצוע לוקה בפיקוח רשלני אן חסכוני, חומרים לא מתאימים.

ליקויי בניה מוגדרים בחוק המכר כ-"אי התאמה". באופן כללי הכוונה היא לאי התאמה בין התכנון והחומרים הקבועים בחוזה, ו/או ב"מפרט", ו/או בתקנים הנהוגים בישראל, ו/או בתקנות הבניה המוסדרות בחוק, לבין הבנייה שבוצעה בפועל.

לצערנו, ברוב הבדיקות אשר ביצענו ב-13 שנים האחרונות, אנו נתקלים בליקויים רבים מצד הקבלן שלעיתים אף מוסווים בתיקונים קוסמטים המנסים לטשטש את הליקויים בפני הדיירים - כך שבעצם קיימים סיכויים קלושים שבעלי הדירה החדשה יוכלו להבחין בליקויים בעת הרכישה ואף לאחר מספר חודשים.

מי אחראי על ליקויי בנייה?

רוכשי דירות רבים מגלים כי בבואם להתלונן על ליקויי בנייה בדירה שרכשו הם ניצבים מול גוף בעל 3 ראשים כולל חילופי האשמות בין היזם, הקבלן-המבצע וקבלני-המשנה. אז מי אחראי על הדירה שרכשתם?

רוכש הדירה קונה את הדירה מהיזם, ולכן על-פי החוק מי שעומד מול הרוכש הוא היזם בלבד - ועליו מוטלת החובה החוקית לתת את האחריות ביחס לבנייה ולביצוע של הדירה, בהתאם להוראות חוק המכר. למעשה, אין שום יחסים משפטיים כלשהם בין הקבלן-המבצע או קבלני המשנה לבין רוכש הדירה.

ואולם, בפועל לדאבוננו מגיעות אלינו תלונות רבות על מקרים בהם מושכים יזמים רבים את הדייר לדרישת ביצוע התיקונים והאחריות על הדירה - על-ידי הקבלן-המבצע דבר העשוי לגרום לבעיות משפטיות רבות מאוד בעתיד עם האחריות לדירה. לפיכך, מומלץ לכל רוכש דירה לפנות אך ורק ליזם ולתעד לכל פנייה בדבר ליקוי או אי התאמה באופן רשמי.

מי מבצע בדק בית?

על-מנת לדעת על כל אותם ליקויים לפני קבלה של הבית, ניתן לשכור שירות בדק-בית שיאפשר לכם לבצע את אחת הרכישות החשובות ביותר של חייכם בצורה בטוחה ומקצועית. ביצוע בדק-בית נועד לתת לכם הקונים תמונת מצב עדכנית ומפורטת על הבית אותו אתם מעוניינים לרכוש, תכנון ואיכות הבנייה ועוד מאפיינים רבים נוספים.

ביקורת הנדסית - במעמד קבלת המפתח

בשלב הקריטי שבו נציג הקבלן מגיע לדירה למסירת המפתח, לא תמיד יודעים או זוכרים הרוכשים לבדוק ולהשוות בין המפרט הטכני של הנכס לעומת המפרט המוצהר בחוזה.

ביקורת הנדסית מתבצעת ע"פ השלבים המאפיינים את הבנייה: תכנון, שלד, קונסטרוקציה, ריצוף, טיח, צבע, אינסטלציה, חשמל, מסגרות, אלומיניום, נגרות, חיפויים, איטום, ניקוז, ציפוי קירות חוץ, גגות, פיתוח.

חוות הדעת מתבצעת ע"י מהנדסים וכוללת: הצהרה על קבילות חוות הדעת לבית המשפט, קורות חיים של המהנדס, איתור הליקויים ומיקומם בנכס, אסמכתאות וציטוטים מהחוק לכל ליקוי בנפרד ודוגמאות מפסקי דין, הוראות תיקון המפרטות מה לתקן, וכיצד לתקן, תמחור העלויות לתיקון הנכס מפורט לפי כתב כמויות.

שנת בדק

שנת בדק הינו פרק זמן המוגדר בחוק המכר דירות שבו תיבדק הדירה תוך כדי שימוש סדיר על עצם היותה ראויה למגורים. שנת הבדק מתחילה מיום חתימת הדייר על פרוטוקול המסירה ועד לתום שנה.

חשוב מאוד שתהליך בדק בית ייעשה ע"י הרוכש במהלך שנת הבדק וההודעה בדבר הימצאות הליקויים תימסר למוכר גם היא במהלך תקופת הבדק, כל זאת בצירוף דרישה בכתב לביצוע התיקונים. במידה והרוכש אינו מודיע למוכר במהלך שנת הבדק על הליקויים, עלול הדבר להיראות כוויתור על זכויות הרוכש בדבר התיקונים.

תום שנת בדק

ליקויים שיתגלו לאחר שנת הבדק והינם בתוך תקופת האחריות ניתן לדרוש מהמוכר את תיקונם ובלבד שיוכח שלא נגרמו ע"י הדייר. כל פנייה בדבר ליקויי בנייה אשר תעשה במהלך שנת הבדק מומלץ לתעדה באופן רשמי, וכן יש לדרוש כל תגובה מהקבלן בכתב - תוך כדי דרישה מוגדרת בזמן - כמו כן, קיימים מקרים בהם אופי התיקון אשר המוכר יצטרך לבצע בדירתכם מקנה לדייר את הזכות לדיור חלופי.