נימוק נוסף נגד תיקון על-ידי הקבלן

בבניית דירה או בית, התנאים בהם מוקם המבנה הם תנאים של אתר בנייה, ואילו בעבודות תיקונים - התנאים בהם מבוצעות עבודות התיקונים הם תנאים שונים בתכלית השינוי - כי אז הדירה כבר מאוכלסת על-ידי משפחה, ומצוידת בריהוט, מחשבים, חפצי ערך ועוד.


על-פי חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973, סעיף 4 ב', נקבע כדלקמן:

"התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר".

משמע, לפי פשוטם של דברים, כי יש לקבלן מעין זכות לתקן את הליקויים בדירה בתנאים כמבואר בחוק, והרי חוק המכר (דירות) - עניינו רק בזכויות לטובת הקונה, וכן אין להתנות עליו אלא לטובת הקונה. האומנם נולדה לקבלן זכות כלשהי המעוגנת בחוק שיסודו דאגה לקונה והוספת זכויות לקונה?!

כך סברו פעמים רבות מדיי שופטים שונים אשר ביטלו תביעות שהוגשו נגד קבלנים וחברות קבלניות תוך התנגדות לאפשר לקבלן לתקן את הליקויים.

מדובר בטעות ובאי הבנה של החוק.

לפי "הלכת בר שירה" המושתתת על ספרו של פרופ' איל זמיר "חוק המכר דירות" בהוצאת הפקולטה למשפטים של האוניברסיטה העברית, תשס"ב, הקונה לא מחויב לאפשר לקבלן לתקן את הדירה וגם כאשר הקונה מתנגד לביצוע התיקונים על-ידי הקבלן - הוא לא מפסיד את זכותו לקבלת פיצויים בגין הליקויים, אבל במקרה כזה של התנגדות בלתי מוצדקת - עלויות הפיצויים יחושבו לפי עלות לקבלן ולא לפי עלות לדייר. מאידך, כאשר ההתנגדות לכך שהתיקונים יבוצעו על-ידי הקבלן הנתבע תיתפש על-ידי בית המשפט כמוצדקת, אזי לא יפסיד הקונה דבר מזכויותיו, ועלויות התיקונים יחושבו על-פי עלות לדייר.

להלן ציטוט מפסק הדין:

"הנה-כי-כן, השאלה מתי זכאי הקבלן לתקן בעצמו את הליקויים (או ליתר דיוק, מתי זכאי הוא לשלם רק את העלות שהיה עולה לו התיקון), איננה שאלה שיש לה תשובה חד-משמעית. הכול תלוי בנסיבות המקרה. כך למשל נפסק שכאשר בעל דירה מסרב לאפשר לקבלן לתקן, הפיצוי יחושב על-פי עלות התיקון לקבלן (ע"א 7799/01 ברזילי נ' שרביב בע"מ [3]. המלומד איל זמיר עמד לאחרונה בהרחבה על סוגיית תיקון אי-ההתאמה במכר דירות ובסוגיית הנטל לאפשר למוכר לתקן את אי-ההתאמה בספרו "חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973" פירוש לחוקי החוזים [4], בעמ' 579 ואילך. ככלל, כך מציין המחבר, הקונה אינו חייב לאפשר למוכר לתקן את אי-ההתאמה, ולמוכר אין זכות לתקנה".

[ע"א 656/99 ד"ר עדה בר שירה נ' מעונות ובניין בע"מ, שופטים: א' ברק, מ' נאור, ש' לוין, פ"ד נ"ז (5) 1].


האם הזכות לתיקון היא החובה לקבל את התיקון?

אלא שבמציאות האופפת אותנו, ללא קשר עם הטענות והנסיבות, ולא תמיד עם בסיס מוצדק, שואף בית המשפט לחייב את הדיירים כי יבוצעו בדירותיהם תיקונים בפועל על-ידי הקבלן שבנה את הדירות.

על אודות מקרה מיוחד כזה ראוי לתת את הדעת, וזה קרה ממש בעת כתיבת חיבור זה:

בגין ליקויי בנייה שונים, הדייר הגיש תביעה נגד הקבלן, ולאור עמדות מנוגדות בין הצדדים ופער רב בין חוות הדעת של מומחה הדייר לבין חוות הדעת של מומחה הקבלן, מינה בית המשפט מומחה מטעמו.

מומחה בית המשפט ראה בטעות את תפקידו כאילו הוא מגשר ומפשר בין עמדות הצדדים, ולפיכך קבע בחוות דעתו סכומי תיקונים באמצע - בין עלויות הדייר לבין עלויות הקבלן, והדייר הבין כי לא יוכל לתקן את הפגמים שנפלו בדירה אם יקבל פיצויים המושתתים על חוות דעתו של מומחה בית המשפט.
לפיכך, הציע כי הקבלן יתקן את הליקויים בפועל - הליך שכאמור בית המשפט חפץ בו בדרך כלל, ובמקרה זה, באה היוזמה מהדיירים ולפיכך קיבלה את ברכת בית המשפט.

כאמור, מדובר בדירת מגורים, והתיקונים ארכו כמה שבועות בהם הדירה הייתה נתונה לחזקתו ולרשותו של הקבלן בשעות העבודה, עד לחזרת הילדים מהלימודים וההורים מהעבודה.

בדירה עבדו פועלים שונים של הקבלן, ונכנסו אליה גם ספקים ובעלי מלאכה למקצועותיהם.

בתום התיקונים התברר כי רוב הליקויים נותרו כשהיו, ובחלקם אף החמירו, אולם לעניין זה יש תרופה בהליך המשפטי המתנהל.

ימים ספורים לאחר גמר ביצוע התיקונים, הדירה נפרצה ונלקח ממנה ריהוט, ציוד, מחשבים, וכל טוב כולל פריטים שאין להם תחליף.

בית המשפט, המורה או המאפשר, או אף נעתר להסכמת הצדדים לבצע תיקונים בדירה, אמור לתת את הדעת להעברת הרהיטים ו/או לשמירה עליהם, ולחילופין, למימון של השבתת התובעים מעבודתם לפרק זמן התיקונים כדי לשמור על רכושם ולפקוח עין על מה שנעשה בביתם-מבצרם.

בתי המשפט בדרך כלל מתעלמים מחובה בסיסית זו, ונוקטים בראש קטן מתוך הנחה שיהיה בסדר.

מי שעלול להינזק בגלל התעלמות זו - הם הדיירים.

לו הדיירים היו מתבטלים מעבודתם ושוהים בביתם ברציפות בכל אותם השבועות בהם בוצעו התיקונים, לא היה אפשר לנצל את המצב בו הדירה נתונה לחסדי זרים מבחינת ציודה, מנעוליה, מיגונה, ומופקרת לא רק מול פועלים זרים ובלתי מוכרים - אלא גם מבחינת האפשרות, לדוגמא, שספק מוצרי אלומיניום המגיע לשם מדידת חלון - יכין לו בחשאי חלון שיהיה לו קל לחדור דרכו לדירה כעבור יומיים, והאפשרויות הן רבות.

תוגש כמובן תלונה למשטרה. מועלים חשדות שונים. אין וודאות לשום הערכה. אף על-פי כן, אי אפשר שלא לקחת בחשבון את הסמיכות של האירועים ואת העובדה שבזמן ביצוע התיקונים - הדיירים לא היו בבית.

מניעים אפשריים לעברינות בחסות "תיקון ליקויים"

מבלי לדעת האם במקרה ספציפי זה יש אחריות לקבלן על הנזק, דבר שייחקר וכלל לא בטוח כי ייפתר, צריך להבין כי במצבים מסוג זה יש כמה מניעים לאירוע מהסוג המתואר:

- מניע פלילי.
- מניע של נקמה בדייר שתבע את הקבלן - לעתים קרובות המתח בין הצדדים הוא רב.
- מניע לאומני.

אמנם לא צפוי כי יתקיים מניע לאומני אם הקבלן הוא ישראלי בע"מ מנתניה או חוסיין בע"מ מנצרת, אולם ככל שאלה מעסיקים פועלים/קבלני-משנה/בעלי-מלאכה/ספקים, שלהם יכול להיות מניע לאומני - וזה קורה במקומותינו - אזי המניע הזה קיים, לבדו או בצד המניע האחר.

יש שיקולים לכאן ולכאן, בעד ונגד ביצוע התיקונים על-ידי הקבלן, וצריך לזכור כי אין לחייב את הדיירים להסכים לכך.

בכל מקרה, ייבדקו הנסיבות וייבחנו הטענות, אולם זאת צריך לקחת בחשבון:

והיה וההחלטה תהיה לבצע את התיקונים בדירה על-ידי הקבלן, בהיות הדירה מאוכלסת, מרוהטת ומצוידת, יש להתחשב מצב הדירה והדיירים, סובייקטיבית, ולתת מענה הולם לאנשים, נוחותם, בטיחותם ורכושם.