סיכויים וסיכונים בקבוצות רכישה

מי מאיתנו לא שמע לאחרונה, ואף קיבל אולי הצעה מפתה, להצטרף "לקבוצת רכישה", עם אפשרות לבחור מקום מגורים, דירה הרצויה לך, ואף לבחור מראש את שכניך. הנושא טעון בדיקה ודיון, כפי שיפורט בהמשך.

מהי קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה היא התאגדות של אנשים פרטיים המבקשים לרכוש קרקע או זכויות בנייה, לשם בניית פרויקט מגורים משותף, תוך חיסכון בהוצאה ובהשקעה. הקבוצה מגייסת את הרוכשים הפוטנציאליים, המתאימים והראויים בעיניה, ומתאגדת לאיתור קרקע מתאימה, ולבנייה משותפת של הבניין. הקבוצה גם בוחרת את קבלני הביצוע ואנשי המקצוע, באמצעות מנגנון קבוע מראש.

מה הם היתרונות ליזם?

קבוצת רכישה מאפשרת ליזם לבנות במהירות, בזמנים של מיתון וקשיי מימון, וחוסכת ליזם סיכונים ואי-ודאות. הקבוצה מאפשרת לרכוש קרקע ללא צורך במימון בנקאי או בהון עצמי. מי שבקי במה שקורה היום בשוק יודע, כמה קשה בימים אלו לקבל מימון בנקאי לפרויקטים של בנייה. רכישה באמצעות יזם אינה גורעת מאחריותו של כל חבר בקבוצת הרכישה, ואינה מקילה עליו בצד המינהלי של העסקה.

מצד שני יש להדגיש, שרכישה באמצעת יזם פוגעת בכדאיות העסקה מבחינת המיסוי: לעתים ייחשב היזם בעיני רשויות המס, כמי שמכר יחידות בנייה מוגמרות, דבר שיגרור תשלום מע"מ מוגדל ומיסוי נוסף.

מה הם היתרונות לחבר בקבוצה?

כאשר רוכשים ובונים בצורה קבוצתית, נמצא כל הכוח בידי הקבוצה. היא דואגת לכך שההסכמים יהיו לטובתה. חבריה שולטים בהוצאות ומודעים להן. הם משלמים רק את ההוצאות האמיתיות, ואינם צריכים לשלם בעד תיווך, שיווק או תשלום ליזם חיצוני. די להזכיר את פרשת חפציבה, כדי לדעת שעדיף לקוני דירות לסמוך על עצמם ועל עורך הדין שלהם, ולא על היזם או הקבלן... בנוסף, מצפים חברי הקבוצה לכך, שהדירה תעלה להם 20% פחות ממה שהייתה עולה, לולא רכשו אותה בדרך הרגילה, מקבלן או מיזם.

מה בעניין המיסוי?

בשנת 2007 נכנסו לתוקף תקנות מס הכנסה חדשות שקובעות, בין היתר, כי עסקה בין בעל קרקע לבין קבוצת-רכישה שהתארגנה באמצעות "גורם מארגן", מחייבת דיווח מיידי לרשות המיסים. לאחר שנכנסו התקנות החדשות לתוקפן, החלה רשות המיסים לבדוק בעין בודקת וחשדנית את מסמכי העסקות הנערכות במסגרת "קבוצת רכישה". המרכיבים הקובעים לגבי רשויות המס הם: אופיים של הסכמי הרכישה, הסמכויות המוקנות למארגן הקבוצה, ההיבט הפרסומי והשיווקי של הפרויקט, זהות הקבלן.

רשות המיסים עלולה לחייב בתשלום מס, אם תסיק על בסיס מכלול הנסיבות, כי לאמיתו של דבר מדובר בעסקה קבלנית. במקרה כזה, תאבד הקבוצה את הפטור ממע"מ על רכישת הקרקע והפטור ממס רכישה על שירותי הבנייה. ייתכן, שהרשויות יקבעו שמדובר בקבוצת רכישה מלאכותית, וכל חיסכון המס שקיוויתם לו - ייעלם כלא היה. או אז תאבד קבוצה את הכדאיות הכלכלית, ולא תיהנה מחיסכון של כ-20%, שלו קיוו חבריה.

איך משפיעים דמי הניהול? האם יש עוד קשיים?

במקרים רבים עלולה לשלם הקבוצה למארגן או למי שעומד בראש הקבוצה דמי ניהול, שיגיעו עד 10% מההשקעה כולה. אם הבניין נבנה על מגרש יקר - כפי שקורה ברוב המקרים - יביא הדבר למחיקת חלק גדול מהחיסכון במחיר הדירה.

ברוב המקרים, קבוצת הרכישה היא בעלת הקרקע, אך אין לה היתרי בנייה, והחלוקה בין הרוכשים היא תיאורטית. כאן מתגלות בעיות, ומתעוררים קשיים איך לחלק את הדירות בין חברי הקבוצה.