המחדל בעלויות אחזקת המבנים שלכם

בחוזי ניהול ואחזקת מבנים נהוג לגבות דמי ניהול קבועים ובנוסף אחוז קבוע מסך כל עלויות האחזקה בגין שירותי האחזקה והניהול.

במילים אחרות, החברות גובות מחיר עלות (עלויות אחזקה בנוסף לאחוזי רווח מעל עלויות האחזקה, כאשר כיום מקובל לגבות "עלות+15%). כך לדוגמא, אם הוצאות אחזקת הנכס היו מאה ש"ח, על זה מוסיפים 15% כך שהעלות הכוללת היא 115 ש"ח. חוזים מסוג זה יוצרים קונפליקט בין אינטרס הלקוח להוזיל את עלויות האחזקה הכוללות, לבין אינטרס חברת הניהול בגין חוזה מסוג זה להעלות את עלויות האחזקה כדי שתוכל להגדיל את רווחיה (15% מ-100 ש"ח הם 15 ש"ח, 15% מ-150 ש"ח הם 22.5 ש"ח וכו'). כיום, הנטייה הרווחת בשל חוזים מסוג זה היא לייקר את עלויות האחזקה, או לצרוך שירותים שאין בהם צורך ממשי, כך אחוז הרווח שלה גבוה יותר וכך היא קוצרת רווחים גבוהים יותר בצורה משמעותית.

השיטה הקיימת יוצרת עניין לחברות ניהול לבזבז ללקוח כסף רב יותר. לדוגמא: אי חסכון בהוצאות חשמל השארת תאורה דולקת בשעות הלילה המאוחרות, הפעלת מזגן בטמפרטורה לא מבוקרת, רכישת פוליסות ביטוח באופן לא מקצועי, שיפוצים לא נצרכים ועוד.

עלויות האחזקה הם למעשה כל ההוצאות הכלולות באחזקת הנכס כגון: ניקיון, מיזוג אוויר, תאורה, שמירה, ביטוח, אינסטלציה, כוח אדם, תיקונים ושיפוצים.

בשל בורות הלקוחות ואי הבנתם המקצועית בתחום הם "נדפקים" פעמיים. פעם ראשונה בהוצאות אחזקה מנופחות ולא מוצדקות היוצאות מכיסו ופעם שנייה בדמי ניהול גבוהים כאחוז מהוצאות האחזקה.

סוג החוזה הנכון הוא כזה שקובע סכום קבוע לדמי הניהול ללא תלות בעלות הוצאות האחזקה. חוזה מסוג זה מאפשר לשמור על אינטרס הלקוח, על שקיפות מלאה, ועל אתיקה. הלקוח יודע בדיוק על מה הוא משלם וכמה. שיטה זו מאפשרת לחברת הניהול להוריד את מחיר עלויות האחזקה כדי להצדיק את מחיר הרווח התפעולי שהיא מקבלת.

דרוש מהלך לשינוי השיטה, מהלך שלדעתי יוביל לשינוי השוק באמצעות תמחור הוגן ושקוף שבו הלקוח יודע בדיוק את כמות ההוצאות של הנכס.