מדינת ישראל
משרד הפנים - מחוז חיפה
ועדת ערר מחוזית
תיק ערר: 021/02
תיק בנין: 504654
גוש: 11320 חלקה: 57
רחוב קדש, זכרון יעקב
ו.מ. שומרון
1.
אריה גנס 2. תרצה גנס
העוררים
-נגד-
הוועדה המקומית לתכנון
ולבניה שומרון
המשיבה
החלטה 1. העוררים הינם בעלי מגרש בזכרון יעקב אשר עליו הוקמה בשעתו יחידת דיור וזאת על-פי היתר בניה שהוצא בשנת 1970.
2. בשנת 1992 הגישו העוררים בקשה להיתר להקמת תוספת קומה למבנה הקיים ובקשה זו אושרה על-ידי הוועדה המקומית ביום 3.8.1992.
3. העוררים לא הוציאו לפועל בניה זו משיקולים השמורים עימם, ורק בשנת 2001 הוגשה בקשה חדשה שבמסגרתה שוב ביקשו העוררים הקמת קומה נוספת וכן שינויים פנימיים במבנה.
4. הוועדה המקומית אישרה את הבקשה באופן עקרוני, אך בהחלטתה קבעה כי יש מקום לשנות את הבקשה כך שתשקף הקמת יחידת דיור נוספת וזאת מהטעמים המפורטים להלן בהחלטה:
"...3. בתאריך 18.12.2001 ועדת המישנה בחנה את הבקשה ואת המיבנה, ועדת המשנה לא שוכנעה כי מדובר בתוספת מגורים אלא ביחידת מגורים עצמאית ונוספת לכל דבר ועיניין.
4. הוועדה מקבלת את המלצת ועדת המישנה כי על המבקשים לשנות את מהות הבקשה להקמת יחידת דיור נוספת בחלקה - מאחר שזכויות הבניה מתירות זאת.
5. לפיכך - לאחר שהוועדה שמעה את המלצות ועדת המישנה ולאחר שבחנה את זכויות הבניה בחלקה מחליטה הוועדה לאשר את הבקשה בכפוף למילוי התנאים הבאים:
א. הגשת בקשה מתוקנת אשר תשקף יחידת דיור נוספת....."
5. על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו שבמסגרתו מבקשים העוררים לבטל את החלטת הוועדה המקומית ולקבוע כי התנאי הנ"ל אין לו כל בסיס בדין ויש לבטלו.
6. בדיון שבפנינו הבהיר נציג הוועדה המקומית כי אכן החלטת הוועדה המקומית נסמכת על החשש כי ייעשה שימוש לרעה בבניה המבוקשת באופן שהעוררים יוכלו להעביר ו/או לעשות שימוש בתוספת כדירה נוספת והתוצאה של האמור לעיל תהיה הפרת הוראות חוק התכנון והבניה מצד אחד, ופגיעה כספית בוועדה וברשות המקומית עקב אי גביית כספים המגיעים מביצוע פעולות שכאלה.
הוועדה המקומית מניחה כי פעולות אלו יעשו ללא קבלת ההיתר המתחייב מהוראות החוק.
7. נציג הוועדה המקומית הוסיף כי החשש מתבסס על נסיונה הקודם של הוועדה המקומית עם מתכנן התוכנית, מר בן עזרא.
8. לאחר שבחנו את טענות הצדדים הגענו למסקנה כי אין לקבל את עמדת הוועדה המקומית בכל הנוגע לתנאי של סימון התוספת המבוקשת כיחידת דיור נוספת.
9. הבקשה כשלעצמה על פניה איננה נחזית להיות יחידת דיור נוספת וניתן לראות בתוספת המבוקשת הגדלת ביתם של העוררים וזאת לאור החיבור בין קומות המבנה, הן באמצעות גרמי מדרגות והן באמצעות מעלית פנימית.
10. החשש שמעלה הוועדה המקומית כי יעשה שימוש שלא כדין במבנה בשלב כלשהו בעתיד איננו יכול להצדיק החלטה מעין זו כפי שניתנה על-ידי הוועדה המקומית. במידה והעוררים יפעלו שלא כדין, בידי הוועדה המקומית הכלים הנדרשים על-מנת לאכוף את הוראות החוק בנושא.
11. בתי המשפט קבעו לא אחת כי החשש שמבקש ההיתר יבצע פעולות בלתי חוקיות בעתיד בבנייה לכשתושלם איננו מצדיק אי מתן היתר כאשר ההיתר המבוקש, על פניו, תואם להוראות התוכנית התקפה החלה על המקרקעין.
12. לאור כל האמור לעיל הננו מחליטים לקבל את הערר ולבטל את התנאי שנקבע על-ידי הוועדה המקומית בדבר סימון הקומה העליונה כיחידת דיור נוספת.
ערר מס' 021/02
נדגיש עם זאת, כי לאור הצהרת הצדדים כי טרם נסתיימו הליכי ההקלה, הרי שהוצאת ההיתר תהיה כפופה להחלטת הוועדה המקומית בהתנגדויות השכנים הגובלים, במידה ויוגשו התנגדויות כאמור.
ההחלטה התקבלה פה אחד בתאריך 10.03.02 ע"י יו"ר הוועדה מר משה פרזנצ'יבסקי וחבריה גב' חנה הרשקוביץ, מר יהושע חפשי, מר יצחק מסיקה ומר יגאל נוייפלד.
חדוה-דר - זיו
עו"ד משה פרזנצ'בסקי
מזכירת ועדת ערר
יו"ר ועדת ערר
עד כאן הערר.
זה המקום להעיר כי יש התאמה בין החלטת ועדת הערר במקרה הנ"ל לבין הגדרת דירה בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה - 1965 סעיף 32 ד' - כ"מערכת חדרים על חדרי השירות שלה הנועדת למגורים של משפחה אחת", ותו לא, אף אם משפחה זו צריכה יותר ממטבח אחד... מטבע הדברים, זכאי דייר לדור עם הוריו או עם בניו ולהתאים את הדירה המוגדלת לצרכים המיוחדים מבלי שהדבר ייחשב לו לשתי דירות. רק אם הדירה מחולקת באמצעות חיץ פיזי המונע מעבר בין היחידות - יהא סביר לקבוע כי אלה יהיו שתי יחידות מגורים נפרדות ואולם כאשר יש מעבר חופשי בין כל חלקי הדירה, הרי זו דירה אחת.
ראה בעניין זה ערר
147/09אילן פליישמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה השומרון, לא פורסם, מובא להלן בשלמות:
וועדת ערר מחוזית - מחוז חיפה ערר 147/09
אילן פליישמן
נ'
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה השומרון
בעניין בקשה להיתר בנייה בפרדס חנה, גוש 10073 חלקה 28
החלטה 1. הערר שבפנינו הוגש לאחר שהמשיבה דחתה את בקשת העורר לתוספת חדרים למבנה קיים למגורים. גודלה של החלקה (כעת) הוא 1680 מ"ר, (גודל החלקה לפני (ההפקעה) ההפרשה לצרכי ציבור עמד על 2790 מ"ר).
2. נימוקי ההחלטה של הוועדה המקומית היו כדלקמן:
"2 הבקשה מוגשת בתחום תוכנית ש/276, אשר יעדה את החלקה לאזור מגורים א' שבה הצפיפות המותרת הינה יחידה אחת למגרש 570 מ"ר או 2 יחידות לדונם.
3. מעיון בתיק הבניה ובבקשה להיתר עולים הדברים הבאים:
א. שטח החלקה הרשום הינה 2790 מ"ר ולאחר הפרשות לצורכי ציבור שטח החלקה הינו 1860מ"ר. החלק היחסי של המבקש הינו מחצית מהחלקה בשטח של כ-840 מ"ר.
ב. בשטח של 840 מ"ר מותרת יחידה אחת.
ג. במגרש זה יצא היתר להרחבת מבנה קיים ע"ש לב תקווה, שבה נתבקשה תוספת מגורים למבנה הקיים, הבקשה אושרה בישיבת הוועדה מס' 655, מיום 11.8.08, והוצא היתר ביום 17.11.08.
ד. הבקשה הנדונה מציעה הרחבה נוספת של היחידה הקיימת והנבנית על-פי ההיתר הנ"ל. עמדת הוועדה היא כי התכנון משקף יחידה נוספת בחלקה, לכל דבר ועניין, וזאת בסטיייה להוראות תוכנית החלה על החלקה.
4. עמדת הוועדה הינה, כי תוספת היחידה יכולה להיעשות במסגרת תשריט איחוד וחלוקה או במסגרת תוכנית מפורטת בסמכות ועדה מקומית ולפיכך, יש להציג תוספת ליחידת דיור ולא כיחידה נוספת.
6. לאור האמור, מחליטה הוועדה לדחות את הבקשה עד להגשת אחת מהחלופות הנ"ל."
3. בדיון בפנינו הבהירה המשיבה כי קיימות שתי סיבות לדחיית הבקשה (על-אף שרק אחת מהן נרשמה) - העובדה כי המדובר למעשה בתוספת יחידת דיור מעבר ליחידה הקיימת, וכן העובדה כי קיימת ניצולת של תכסית הקרקע, מעבר לקבוע בתוכנית.
4. העורר טען , מאידך, "כי אין המדובר בתוספת יחידת דיור, אלא בהגדלת הבית, והראיה לכך היא כי אין בבניין את כל הנדרש לשם קיומה של יחידה עצמאית, שכן אין הפרדה פנימית בבניין, ואין שני מטבחים. לפיכך, לא ברור לו מדוע מתייחסת המשיבה לבנייה כאל תוספת של יחידת דיור, וכי הוא אף מוכן לוותר על דלת היציאה הנוספת, אם יידרש לכך. ככל שהדבר נוגע לתכסית, הרי שהמדובר בטענה שלא נטענה בהחלטה, וכי אין קביעת תכסית בתוכנית ש/276, החלה על הקרקע".
5. במהלך הדיון העלתה ועדת הערר, מיוזמתה, את השאלה כיצד משפיעות הוראות תוכנית ש/554 על הבקשה, שכן לכאורה, גם אם המדובר בתוספת יחידות דיור, הרי שניתן להוסיפן במקרה זה. המשיבה טענה בתחילה כי התוכנית הנ"ל אינה חלה במקום, אולם לאחר שהתוכנית הובאה בפניה, והתברר כי התוכנית אכן חלה על החלקה, ביקשה להחזיר את הנושא אליה לבדיקתה.
6. לאחר שהבקשה הוחזרה לוועדה המקומית, התקבלה תגובה ממנה לפיה אין לראות בתוכנית ש/554 ככזו המאפשרת תוספת יחידות דיור, אלא לאפשר זכויות שהיו בנות מימוש טרם הפקעה במגרשים אשר קטנו עקב ההפקעה אל מתחת 1000 מ"ר בלבד, וכאלו בלבד. לפיכך, ביקשה המשיבה להותיר את החלטתה ללא שינוי, שכן החלקה נותרה בגודל העולה על 1000 מ"ר. כן טענה המשיבה כי יש לראות בבקשה ככוללת מספר רב יותר של יחידות דיור מהמותר, וכי הדברים הינם ברורים גם מטענות העורר לפיו הוא מתכוון להתגורר במקום עם אמו. כן טענה המשיבה כי בשל העובדה כי קיימת קביעת תכסית בתוכנית ש/18, אשר התירה %15 בקומה בלבד, יש לראות באחוזי הבנייה שנקבעו בתוכנית ש/276, העומדים על %36, כמחולקים לשתי קומות של %18.
7. דין הערר להתקבל, ותמוהה מאד ההתנגדות החריפה של המשיבה לבקשה, אשר הינה תואמת לחלוטין את הוראות הדין והתוכניות החלות על הקרקע.
8. ראשית, צודק העורר בטענותיו כי אין המדובר בתוספת יחידת דיור, ואין העובדה שאדם מבקש להגדיל את דירתו על-מנת שיוכל להתגורר עם אמו המבוגרת, מחייבת אוטומטית את המסקנה כי המדובר בתוספת של יחידת דיור. הבחינה צריכה להיעשות על בסיס התכנון המוצע, וזה אינו מלמד על תוספת יחידת דיור, כלל ועיקר. הבקשה אינה כוללת חיץ כלשהו בין הבנייה הקיימת, לבין תוספת הבנייה, ואינה כוללת תוספת של מטבח. למעשה, גם לאחר הבנייה, קיים מטבח בודד אחד בכל הדירה.
9. סעיפים 145 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ותקנה 1 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970, מגדירים מהי יחידת מגורים, וקובעים כי זו מהווה "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים בלבד". על-מנת לעמוד בהגדרה זו, יש צורך כי היחידה תהיה נפרדת, וכי היא תוכל לשמש בפני עצמה, למגורים. שני התנאים הללו אינם מתקיימים במקרה זה. אין יחידות מגורים כיום, אשר אין בהם מטבח משל עצמן, ודומה כי אין שום רמז, במקרה זה, כי המדובר בתוספת יחידה עצמאית. ההפך הוא הנכון, עיון בבקשה מגלה כי המדובר בתוספת של אגף לבית, אולם אגף זה אינו אלא חלק מיחידת מגורים אחת, אשר מאפשרת מגורים של מספר רב של נפשות. אין בכך בכדי ליצור יחידת דיור נוספת, עצמאית, אשר יוצרת חריגה מהמותר על-פי תוכנית ש/276.
01. בפרשה אחרת הנוגעת לסוגיה דומה אשר עמדה בפני אותה ועדה מקומית (ערר 74/09), התייחסנו לכך כי על-מנת שניתן יהיה לראות בתוספת כיחידת דיור נוספת, יש צורך בבחינה פונקציונאלית של הבנייה, וזאת על בסיס האמור ברע"פ 11191/07 אלפונסו ברדה נ' מדינת ישראל - הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון, פורסם במאגר נבו, שם נפסק כדלקמן:
- "לאור הגדרת המונח "דירה" סביר אני, כי בצדק קבעו הערכאות הקודמות, כי מכלול הנסיבות נשוא בקשה זו מצביעים בבירור על כך, שהדירה פוצלה לשתי דירות נפרדות והרי לכל אחת מהיחידות שבדירת המבקשים דלת כניסה נפרדת מתוך המבואה הניתנת לנעילה, אין מעבר ישיר בין יחידות הדיור עצמן וכל אחת מהיחידות הינה עצמאית, לכל יחידה יש קיום עצמאי - מטבח משל עצמה, שירותים ומקלחת או אמבטיה, לכל יחידה דוד מים חמים נפרד וביחידות הדיור נעשה שימוש על-ידי צדדים הזרים זה לזה - ביחידה אחת עשתה שימוש בתם של המבקשים וביחידה האחרת - שוכרים שחתמו על חוזה שכירות עם המבקשים".
11. כמעט כל הנושאים אשר נזכרו בפסק הדין הנ"ל, אינם מתקיימים במקרה שבפנינו. לא ניתן להצביע על יצירת חיץ הניתן לנעילה (למעשה בתוספת כלל אין דלתות המפרידות בין החלק הקודם לחלק החדש), אין מטבח נפרד בתוספת, ועל-אף שקיימת תוספת של מקלחות ושירותים, הרי שהמדבר הינו מקובל היום בדירות גדולות, בהן יש שירותים נלווים לחדרי שינה. כמו-כן, ברור כי אין כאן כוונה להשכיר את התוספת לצד שלישי כלשהו, וגם המשיבה מודה בכך בפה מלא - התוספת נועדה לשרת את בני המשפחה של המתגוררים בבית כיום.
12. די היה בכך בכדי לקבל את הערר, ולבטל את החלטתה של המשיבה.
31. מעבר לנדרש נציין כי אנו סבורים שאין לקבל את הפרשנות הדווקנית המוצעת על-ידי המשיבה לגבי תוכנית ש/554. שמה של התוכנית, על-פי סעיף 1 לתקנונה, הוא "תוכנית מס' ש/554 הפחתה בשטח המינימלי הדרוש למגרש באזור מגורים א' בגלל הפקעה". בסעיף 7 נקבע כי מהות השינוי היא כי בכל מגרש אשר שטחו הרשום היה מעל 1000 מ"ר לפני ההפקעה אשר בוצעה ללא תשלום פיצויים, ועקב ההפקעה ירד השטח אל מתחת ל-1000 מ"ר, ייחשב השטח המינימלי המותר להקמת יחידת דיור אחת בכל אחד משני בניינים נפרדים ל-900 מ"ר, ולהקמת 2 יחידות דיור בבניין דו משפחתי בן 750 מ"ר.
41. אין צורך בפרשנות מעמיקה במיוחד, בכדי להבין כי כוונת התוכנית היא למזער את הנזקים שנגרמו למי שבוצעה ממגרשו הפקעה, ללא קבלת פיצוי, ולהתיר לו לבנות 2 יחידות דיור, על מגרש הקטן מהגודל המינימלי המאפשר זאת בתוכניות החלות.
51. המשיבה עצמה התייחסה למגרש העורר כאל כזה אשר גודלו הוא 840 מ"ר. הדברים עולים בבירור מההחלטה, אשר אומרת מפורשות, וקובעת כי על מגרש בגודל זה מותרת הקמת יחידת דיור אחת בלבד. דומה כי המשיבה עצמה ראתה לנכון לראות בכל חלק מהחלקה (הצפוני והדרומי), כמגרש נפרד, עליו מותרת בניית יחידת דיור נפרדת. למעשה, על-פי תוכנית ש/276, על כל מגרש אשר גודלו מעל 500 מ"ר, מותרת יחידת דיור אחת בלבד, ועל כן לכאורה כלל לא ניתן היה להתיר בניית יחידה נוספת במקום (כפי שאכן נעשה, בחלק הצפוני של החלקה).
61. מאחר שהמשיבה עצמה התייחסה אל מגרש העורר כאל כזה אשר גודלו הינו 480 מ"ר בלבד, ומאחר שזה הפך לכזה לאחר הפקעה של למעלה מ-500 מ"ר, הרי שהוא נכלל בגדר תוכנית ש/554.
71. על כן, גם מסיבה זו, יש להתיר את הבנייה, כפי שהתבקשה.
81. ככל שהדבר נוגע לעניין התכסית, מוזר שהנושא עולה לראשונה במסגרת הדיון בערר. אם זהו נימוק המצדיק את דחיית הבקשה, יש לכלול אותו בהחלטה, על-מנת שהעורר יוכל להחליט אם הוא מבקש לתקוף אותו, ולהביא נימוקים לכך. אין הוא אמור להיות מופתע מטענות מסוג זה, לראשונה במסגרת הדיון בערר.
91. שנית, אין בטענה זו מאומה גם לגופה, הן מבחינה עובדתית, והן מבחינה תכנונית. ראשית, גם תוכנית ש/18 לא קבעה תכסית מקסימאלית. היא אומנם קבעה כי מותרת %15 בקומה, אולם היא גם מציינת באופן מפורש, כי ניתן להקים %03 בשתי הקומות. על כן, גם בתוכנית ש/18 ניתנה גמישות לגבי החלוקה של אחוזי הבנייה בין הקומות. לפיכך, גם במצב הקודם, טרם אושרה שום מניעה מלחרוג מה-%15 המותרים לקומה, ובלבד שלא הייתה חריגה מה-30% הקיימים.
02. שנית תוכנית ש/276 קובעת כי היא מהווה שינוי לתוכנית ש/18. אפילו אם נאמר כי בתוכנית ש/18 נקבעו שטחי הבנייה בדרך של הכפלת התכסית במסר הקומות, הרי שהוראה זו שונתה בבירור בתוכנית ש/276. זו אינה מתייחסת כלל לשיעור הבנייה המותר בכל קומה, אלא קובעת רק את אחוזי הבנייה הכוללים. התוכנית אומנם מתירה הקמת 2 קומות מגורים, אולם הקמתן אינה הכרחית, אלא הינה זכותו של בעל הקרקע. המגבלה היחידה שנקבעה בעניין שטחי הבנייה היא כי אלו אינם יכולים לחרוג מ-36%, ודרך החלוקה הפנימית בין הקומות, אינה מוסדרת בה.
12. הואיל והתוכנית המאוחרת הנ"ל גוברת על הוראות התוכנית שקדמה לה, הרי שגם מבחינה משפטית, אין כל בסיס לטענות המשיבה בעניין התכסית המותרת על המגרש.
22. לאור האמור לעיל, הערר מתקבל, באופן מלא. יש להתיר לעורר את בניית התוספת, כפי שהתבקשה, מבלי שיש בכך משום חריגה מהוראות התוכניות החלות על הקרקע. אין בכך בכדי לפגוע בזכותה של המשיבה מלהציב תנאים המותרים לה על-פי כל דין, בהיתר הבנייה.
ניתנה ביום 22.1.09, פה אחד, ע"י מ"מ יו"ר הוועדה מר דרור לביא-אפרת וחבריה: גב' אורית חפר-רוגובין, מר שמחה אפק ומר יגאל נויפלד.
מה שקובע הוא מה שהרבנים, המקבלים משכורתם מקופת המדינה, קובעים
