איך שגלגל מסתובב לו

אחד הנושאים שנחשבו כמוקצים מחמת מיאוס עד לאחרונה היה תופעת פיצול דירות המגורים. העיריות נאבקו בתופעה וסרבו לתת היתרים. גם בתי המשפט הדגישו את חומרת המעשה כאשר הוא מבוצע ללא היתר, הורו על הריסות והטילו קנסות כבדים.

והנה, על-רקע מחאת הדיור הנוכחית, השתנתה המגמה, ועיריית תל אביב, הודיעה לאחרונה על קידום כללים שיקלו על פיצול דירות למטרות השכרה (הכל בהתחשב באזור ובתשתיות הקיימות).

שינוי המדיניות בהקשר זה ב-180 מעלות, מצריך לדעתנו מחשבה מחדש גם ביחס לשינויים בתחום המיסים. כך לדוגמה, אחד התיקונים המרכזיים בעת האחרונה היה הניסיון להשוות בין רכישת דירות בקבוצות רכישה לבין רכישת דירה מקבלן.

הדרך שנבחרה הייתה דווקא העלאת המיסים, ובאופן ספציפי - הטלת מע"מ על מוכרי קרקעות לקבוצת רכישה. הדרך הנכונה לדעתנו שונה בתכלית והינה הורדת המיסים החלים על הקבלנים. דרך זו הינה יעילה יותר, מאחר שהיא תהיה בעלת השפעה רחבה יותר ובייחוד לאור העובדה שיש בה לסייע למטרה של הורדת מחירי הקרקע, מטרה שאין עוררין על נחיצותה, בייחוד בימים אלה.

הדרך של הורדת המע"מ גם צודקת הרבה יותר, מאחר שכיום, מוטל מע"מ על קבלנים ויזמים ללא כל היגיון כלכלי, ופעמים רבות - על כל המחזור ולא על הערך הכלכלי. כך לדוגמה, קבלן שרכש קרקע מאדם פרטי ב - 1,000,000 ש"ח וימכור את אותה קרקע ב - 1,100,000 ש"ח יאלץ להעביר 16% מע"מ על כל הסכום ולא רק על הרווח, כלומר מע"מ של 176,000 ש"ח שיגרום לעסקה כולה להיות עסקת הפסד עבור הקבלן, למרות שמסחרית גלום בה רווח.

אותה תופעה בדיוק, מתרחשת גם במקרה בו הקבלן בנה על הקרקע ומכר דירה. גם כאן - ישולם המע"מ על מלוא מחיר הדירה ולא רק על הערך המוסף. לאור מצב דברים זה, שיעור המע"מ עלול להגיע מבחינה אפקטיבית לעשרות אחוזים מהרווח היזמי. התוצאה הבלתי נמנעת הינה כמובן גילום המס במחיר הדירה וכתוצאה מכך, מחירי הדירות גבוהים יותר מהנדרש - ועל כך כולנו משלמים ביוקר.

קיימת טענה כי גם כיום (ואף בלא תיקון חקיקה) מאפשר החוק פרשנות המונעת תשלום מע"מ על המחזור אצל קבלנים. טענה זו מצויה כיום בדיון משפטי בעניינה של חברת אוסיף, כאשר עד כה נתקלה הפרשנות האמורה בהתנגדות נחרצת של רשויות מע"מ. דומה שעל-רקע המציאות החדשה, הגיעה השעה לחשיבה מחודשת גם בעניין זה.