העברה במתנה של מקרקעין כהכנה להטלת מס עיזבון

לאחרונה אנו עדים לקריאה להטלת מס עיזבון. קריאות דומות נשמעו עוד בשנת 2000 (בעקבות דוח ועדת בן בסט) אך בסופו של דבר נזנח הרעיון בשעתו. ייתכן כי ועדת טרכטנברג תמליץ על הטלתו מחדש. הרשימה לא תעסוק בשיקולי ה"בעד והנגד", אלא תבחן אפשרות לתכנון מס לגיטימי בשלב זה בתחום הנדל"ן.

אחת מהדרכים הפשוטות והמיידיות (כאשר קיימים פתרונות נוספים), הינה העברת הנדל"ן כיום במתנה ליורשים הפוטנציאליים. מאחר שאם יוחלט על הטלת מס עזבון לא ברור המועד שיקבע כקובע לעניין תחולתו, למען הזהירות ניתן לבצע את המהלך עוד בטרם ייבש הדיו על דוח הוועדה (נזכיר כי ועדת רבינוביץ' קבעה את מועד הדוח כמועד הקובע, ואולם באותו עניין דובר בדוח שעניינו הקלות מס).

העברת מקרקעין במתנה לקרוב, כהגדרתו בתקנות מס רכישה, כמו גם העברת זכויות באיגוד מקרקעין (לאחר פס"ד רוגובין (בהסכמה) בעליון), פטורה ממס שבח והינה נשוא למס רכישה של 1/3 ממס הרכישה הרגיל, שהיה עשוי לחול במכירה רגילה.

לאור פס"ד בכור, כאשר מדובר באיגוד מקרקעין יש להפחית את השווי. זאת בשל הדיחוי שבפירוק האיגוד והגעת המקרקעין עצמם לידי מקבל המניות.

ככל שהמעביר מוכן לתת במתנה כיום את המקרקעין גופם, אך להותיר בידיו את הזכות לפירות למשך ימי חייו, למעשה הנאת הקרוב המקבל תתחיל רק לאחר פטירת נותן המתנה. לכך חשיבות רבה בקביעת שווי המקרקעין המועברים. הדבר דומה למכירת מקרקעין נשוא להסכם שכירות עם אחר, והותרת פירות הסכם השכירות בידי המוכר.

דרך קביעת השווי ע"פ שיטת היוון ההכנסות תתחשב בכך שההנאה הינה דחויה. למעשה לצרכי מס רכישה יש להעריך את תוחלת החיים של נותן המתנה, בין ע"פ נתונים סטטיסטיים כלליים ובין ע"פ היסטוריה משפחתית. בהתאם יש להעריך את שנות חייו הנותרות של מקבל המתנה, ואז להוון לערך נוכחי את ערכה העתידי של המתנה הניתנת כיום. בכך ייקבע למעשה שווי נמוך ומס רכישה נמוך בהתאם.

ניסיון העבר מלמד כי הרשויות מסכימות לגישת הערכת שווי זו. כיוון שלא ידוע אם יוטל אם לאו מס העיזבון, ניתן לשקול כי בשלב ראשון תינתן התחייבות ליתן מתנה, אפשרויות המוכרות במסגרת חוק המתנה, המאפשר גם חזרה ממתנה כל עוד המקבל לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות או אם המקבל התנהג באופן מחפיר. עם זאת, ייתכן שבהתחייבות כאמור לא יהיה די על-מנת להימנע ממס עזבון, ככל שיקבע שההקניה עצמה היא הרלוונטית לעניין מועד התחולה. ניתן לשקול מתנה המותנית בקיומו של תנאי, אפשרות המוכרת אף היא במסגרת חוק המתנה, וכך אם וככל שהתנאי לא יתקיים ניתן יהיה לבטל את המתנה ולהשיב את מס הרכישה ששולם. יש להקפיד לפחות בתקופת הביניים כי המתנה לא תיטע שורשים בקרקע המציאות כאמור בפס"ד עידית זמר אשר אף הוא עסק במתנה ובביטולה.

יש לזכור כי בהעברה של מקרקעין והותרת הזכות לפירות בידי הנותן, עשויה לעלות בעתיד טענה ע"י רשויות מס עיזבון ככל שיוטל, כי למעשה הזכות לפירות לא פקעה בעת פטירת הנותן מתנה אלא הורשה ליורשים. איננו סבורים כי חוזקה של טענה זו הינו גבוה אך יש לקחתה בחשבון בעת קבלת החלטה כיום.