הסתיו בשוק הדיור ועליית מחירי הדיור

עם פרוץ מחאתם של דפני ליף וחבריה, היו רבים מבין אנשי מעמד הביניים שסברו כי הנה המחאה תביא לשינוי ותוריד את מחירי הדיור הגבוהים לדעת רבים. בחלוף זמן קצר ביותר מאז ניתן לומר בעצב רב, כי השפעת המחאה לא הביאה לבשורה חיובית כלשהי בשוק הנדל"ן.

שילובה של המחאה והשפעתה הפסיכולוגית על כל אלו שעודם ממתינים בתקווה לירידת מחירי הדירות, יחד עם שורה של צעדים חפוזים ובלתי אחראיים של משרד האוצר (שינויים קיצוניים במשטר מס השבח בגין מכירת דירות), גורמים לכך שבמקום ליצור יותר דירות בשוק ועם הגידול בהיצע וירידת מחירים, הרי שמחירי הדירות צפויים לעלות, מחירי השכירות צפויים לעלות עוד יותר ובתוך זמן קצר עם ירידת הריבית (אשר חייבת להגיע בשל ירידת האינפלציה והסיכון מפני מיתון) תתחדש ההסתערות על הנדל"ן להשקעה (בהיעדר חלופות אחרות) וכרגע מזה מספר חודשים (סוד ידוע לכל העוסקים בענף) עצירה כמעט מוחלטת של עסקות וקבלנים שעלולים להתחיל להוות סיכון לבנקים המלווים.

רק לפני מספר ימים פירסם בנק ישראל נייר המסכם את עבודתו על המתרחש בשוק הנדל"ן. על-פי בנק ישראל, צעדי משרד האוצר להכבדת נטל המיסוי על משקיעי נדל"ן יוסיפו 6,500 דירות למאגר הדירות וימתנו את עליית מחירי הדירות בשיעור נמוך יחסית של 1%-3% (קרי עלייה בהכרח תהיה אך נמוכה יותר לדעת בנק ישראל).

בדרך ליצירת קיפאון מוחלט

בפועל, במקום שצעדי האוצר ושינויי המיסוי הקיצוניים בפטורים הניתנים במכירת דירה וצמצום הפטור הקיים למכירת דירה מפעם בארבע לשמונה שנים, יביאו לגל של מכירות דירות וירידת מחירים, קורה ההפך הגמור ונוצר קיפאון כמעט מוחלט.

בעלי הדירות מסרבים להעמיד הדירות למכירה (ולנצל פטורים ארעיים שהוספו עד לתום שנת 2012). אם לא די בכך, הכבדת אפשרויות נטילת משכנתאות על-פי קביעות בנק ישראל מחד-גיסא והפחתת הריבית הצפויה והמתחייבת לאור הירידה המתמשכת באינפלציה והחשש מגלישה למיתון מאידך-גיסא, יגרמו לכך שבהיעדר תשואה אלטרנטיבית לכך שאשראי זה יופנה שוב לשוק הנדל"ן ושוב יביא לעליית המחירים.

באופן מיידי יותר, כל אלו הביאו כבר עתה לעלייה מתמשכת של מחירי השכירות (המשפיעים שוב על התשואה ומעודדים במעגל שוטה את הציבור לפנות לרכישת דירות להשקעה וחוזר חלילה).

בדרך לגל של פשיטות רגל

כך בנק ישראל מוצא (את שבעלי הדירות להשקעה כבר הבינו ללא המחקר) כי העלאת שיעור המס עליהן באם ימשיכו להחזיק בדירות להשקעה, לא תפגע בהם בצורה משמעותית, אך מנגד מחירי השכירות יוסיפו לעלות.

ברור גם, כי סיכון בקיפאון בשוק הנדל"ן למשך תקופה נוספת, עלול להביא לגל של פשיטות רגל של חברות קבלניות (דבר הזכור מן המיתון הגדול הקודם בשוק הנדל"ן) בשנת 2001, וכמובן לסכנה נוספת לבנקים המלווים ולפיכך להעלאת מרווחי האשראי לקבלנים (דבר שיגולגל בהכרח לצרכנים בהעלאת המחירים ושוב להקטנת ההיצע).

על כל אלו אמר קהלת: "הֶחָכָם עֵינָיו בְּרֹאשׁוֹ, וְהַכְּסִיל בַּחֹשֶׁךְ הוֹלֵךְ; וְיָדַעְתִּי גַם-אָנִי, שֶׁמִּקְרֶה אֶחָד יִקְרֶה אֶת-כֻּלָּם".