העשור הקרוב של יפו ישנה את העיר לעד

עסקת הענק בכיכר השעון: מיקרוקוסמוס של יפו החדשה

דוגמה מובהקת לאותו שילוב בין פוטנציאל כלכלי אדיר למורכבות תכנונית חריגה, היא עסקת ענק שנחתמה ממש לאחרונה בלב ליבה של יפו, בסמוך לכיכר השעון. חברת אקרו נדל"ן רכשה שטח בן כ-3 דונם (בין הרחובות רזיאל, מרזוק ועזר) תמורת סכום עתק של כ-220 מיליון שקל.


העסקה הזו היא סיפור יפואי קלאסי: מדובר בנכס עם פלונטר משפטי והיסטורי בן 25 שנה, הכולל קרקעות של הקדש נוצרי-מרוני שנציגיו נעלמו, מאבקי בעלות, דיירים מוגנים ואף פולשים. בעוד רוכשים פוטנציאליים רבים נרתעו מהמורכבות במשך שנים, הכניסה של חברת ענק כמו אקרו לעסקה במצבה הנוכחי ("As Is"), מעידה יותר מכל על האמון בחזון העתידי של העיר. על המתחם קיימת תב"ע המאפשרת הקמת כ-110 יחידות דיור במבנים נמוכים, באזור שבו המחירים כבר היום נעים סביב 55-70 אלף שקל למ"ר. זוהי עדות חיה לכך שביפו, האתגרים הגדולים ביותר הם לעיתים גם ההזדמנויות הגדולות ביותר.

עודד מרגלית מקדם שלושה פרויקטים בעיר

היזם עודד מרגלית פועל בהיקפים גדולים ביפו מזה עשרים שנה, בימים אלו הוא מקדם שלושה פרויקטים משמעותיים במקביל.

השוק היווני

בשלהי אוקטובר האחרון קודמה הפקדתה של תוכנית השוק היווני בוועדה המחוזית על-ידי עודד מרגלית. במקור, המתחם הזה היה מתחם המסחר המודרני הראשון מחוץ לחומות יפו, שהוקם בתחילת המאה ה-20 על-ידי הכנסייה היוונית תחת השלטון העות'מאני. כעת, המתחם ההיסטורי (הממוקם גם הוא בסמוך לכיכר השעון) הופך לעוגן נדל"ני של הקבוצה של מרגלית, ועתיד לכלול כ-3,400 מ"ר של שטחי מסחר, לצד 155 דירות ו-93 חדרי מלון.

הפרויקט מהווה דוגמה לעירוב שימושים ברמה גבוהה, כאשר הרעיון שהוביל את העירייה את ומרגלית הוא לשמר את הערכים האורבניים של המקום, ולא לייצר רק מתחם מגורים סגור.

שוק האתרוג

במקביל, מקדם מרגלית פרויקט נוסף דרומה משם, בשכונת עג'מי. החברה שלו רכשה את מגרש "שוק האתרוג" מ"קרן ריאליטי" בעסקת 70 מיליון שקלים.

השטח המדובר ממוקם בפריים-לוקיישן ליד בית השגריר הצרפתי בחוף הים (בין הרחובות שטרנהרץ ודונולו הרופא). התוכנית שהופקדה משנה את כללי המשחק באזור: הגדלת מספר יחידות הדיור מ-60 ל-141, תוספת של כ-1,250 מ"ר מסחר, ויצירת תמהיל הכולל גם 11 דירות להשכרה ארוכת טווח בבעלות העירייה. מדובר במתחם התחדשות עירונית אמיתי על שטח של 7 דונם, המשלב בנייה מרקמית של 8 בניינים בני 6 קומות בתכנונו של האדריכל אילן פיבקו.

המושבה האמריקנית

רכישה נוספת היא של מתחם של חמישה וחצי דונם בסמוך למושבה האמריקנית בין הרחובות וסרמן ופוריה, שם צפויות להיבנות כמאה יחידות מגורים. מדובר בפרויקט משותף של עודד מרגלית, חברת פוגלר, חברת סוטרה של משה ישעיהו וניצן גרופ של שחר מחט.

מחיר אסטרונומי לקרקע בגבעת אנדרומדה

לצד הקמתם של רובעים חדשים, גם מעוזי היוקרה הוותיקים והאקסקלוסיביים ביותר של יפו ממשיכים לשבור שיאים ולמשוך את השחקנים הגדולים בשוק. המחשה לכך ניתנה לאחרונה בעסקה משמעותית בגבעת אנדרומדה, הממוקמת מעל נמל יפו (רחוב לואי פסטר).


חברת קרדן נדל"ן מכרה את חלקה במתחם לחברות קרסו נדל"ן וצמח המרמן (שהיא שותפה גם בפרויקט הענק במכבי יפו, ראו בהמשך), תמורת כ-130 מיליון שקל. לקרקע יש היתר לבניית שני בניינים בני 8 קומות עם 55 דירות יוקרה בלבד. המשמעות הכלכלית היא אדירה: העסקה משקפת שווי של כ-2.3 מיליון שקל עבור מרכיב הקרקע בלבד לכל יחידת דיור, נתון המדגיש את האמון העצום של היזמים בפוטנציאל המחירים בפסגת היוקרה היפואית.

על קו התפר: תושבי החוץ מחפשים "רשת ביטחון"

עדות נוספת לחוסנו של השוק המקומי, גם בימי מלחמה, מגיעה מאזור התפר האסטרטגי בין יפו לתל אביב. פרויקט "נוגה 1" של קבוצת יוסי אברהמי, הממוקם במפגש השכונות נגה, נווה צדק ויפו העתיקה, מדגים כיצד הקרבה לים ולצירי תחבורה ראשיים (כמו הקו האדום) מייצרת נכסים מבוקשים במיוחד. מדובר בבניין בוטיק יוקרתי בן 10 קומות בתכנונו של אדריכל-העל גידי בר אוריין, שנבנה על קרקע היסטורית (היכן ששכן הסניף הראשון של בנק אנגלו-פלשתינה).


הנתון המפתיע ביותר הוא הדיווח של החברה על זינוק חד של כ-45% בביקושים דווקא בחודשים האחרונים, בעיקר מצד תושבי חוץ מאירופה וצרפת המבקשים לרכוש "רשת ביטחון" בישראל. הפרויקט, שמתאכלס בימים אלה, מציע דירות במחירים של החל ב-6 מיליון שקלים, ומוכיח כי השילוב בין האופי היפואי ליוקרה התל אביבית מבשר את העתיד.

מגרש מכבי יפו הופך לרובע מגורים חדש

ההתחדשות ביפו אינה מסתכמת רק במבני בוטיק באזורי התפר או בשימור סמוך לים. היא כוללת גם יצירת יש מאין בקנה מידה עצום במרכז העיר. דוגמה בולטת לכך היא פרויקט "יפו-תל אביב", המוקם על שטח אצטדיון גאון, אצטדיון הכדורגל המיתולוגי של מכבי יפו (בין ציר שלבים לרחוב נס לגויים). לאחרונה התקבל היתר בנייה ראשון לשלב א' במיזם הענק, המשותף לחברות צמח המרמן, לוינשטין ודוניץ-אלעד. הפרויקט כולו עתיד לכלול 631 יחידות דיור ב-14 בנייני בוטיק, והוא מהווה את הסנונית הראשונה להקמת רובע חדש לחלוטין בן כ-1,500 יח"ד, שישנה את פני האזור כולו ויכלול תשתיות חדשות ומוסדות ציבור בנגישות גבוהה לרכבת הקלה. העובדה שדירות רבות נמכרו עוד בטרם קבלת היתר, מעידה על הביקוש הגובר למגורים גם בעומק העיר המתחדשת.


לסיכום, תמונת הנדל"ן ביפו מורכבת מפסיפס מרתק: החל משימור מבנים היסטוריים בכיכר השעון, דרך התחדשות עירונית בלב שכונות ותיקות, ועד הקמת רובעי ענק חדשים על תשתיות העבר. המשותף לכל הפרויקטים הללו הוא הבעת אמון אדירה של היזמים הגדולים ביותר בישראל בעתידה של העיר. אם העשור האחרון היה יריית הפתיחה, נראה כי העשור הקרוב יהיה זה שיקבע סופית את מעמדה של יפו כאחד מאזורי המגורים הנחשקים, היקרים והייחודיים ביותר בגוש-דן.