לשקם את שוק הדיור

ההחלטה התקדימית של המועצה הארצית לתכנון ובנייה לאשר הסבת שטחי משרדים נרחבים לבתי מלון ולמעונות סטודנטים, הינה ללא ספק מתבקשת ואף פורצת דרך. גם העובדה שהמועצה התגמשה ואישרה שורה של הקלות שיאפשרו את מה שתוכנן במקור לשמש למשרדים לעבור את ההסבה ללא קשיים הנדסיים מורכבים, הינה מבורכת.

מדובר, לטעמי, בהתחדשות עירונית לכל דבר, זאת במקביל לפינוי בינוי ותמ"א 38 ומנוף צמיחה ממדרגה ראשונה בשנים הקרובות לכלכלת ישראל בכלל ולשוק הנדל"ן בפרט, שיהווה גורם חשוב ביותר בהתנעת השוק ויספק פרנסה לרבבות מועסקים בענף.

אז מדוע מדובר בהחלטה היסטורית חשובה?

ראשית, במהלך השנים האחרונות קודמו מיליוני מ"ר משרדים, במיוחד ב"מדינת תל אביב" ובמרכז הארץ, הרבה יותר ממה שהשוק יכול היה ממילא להכיל. שנית, קל וחומר מגיפת הקורונה, שגרמה במהלך השנה האחרונה לירידה דרמטית בביקושים, זאת עקב מעבר של מאות אלפי עובדים לעבודה מהבית והחשש להצטופף בתוך משרדים ולהדבק.

שלישית, בישראל קיים אכן מחסור כבד בבתי מלון ובמיוחד בתי מלון בדרגת תיירות (שלושה כוכבים). מחסור זה בולט במיוחד בתל אביב וערי גוש-דן דוגמת בת ים, הרצליה וכו'. אין ספק שברגע שתחלוף מגיפת הקורונה והתיירים יחזרו להגיע, יהיה ביקוש רב לאותם בתי מלון חדשים.

ולמי שאינו זוכר: ערב הקורונה הגיעו יותר משלושה מיליון תיירים לשנה לישראל ולפי כל התחזיות מספר זה יוכפל תוך עשור שנים, כלומר יגיעו סביב 2030, כשישה מיליון תיירים לשנה לישראל, מה שיצריך בניית מאות בתי מלון נוספים ובמיוחד במרכז הארץ.

רביעית, כנ"ל ממעונות סטודנטים. רבבות סטודנטים הלומדים באוניברסיטאות ומכללות, נאלצים כיום, שלא בטובתם, לשכור דירות במחירים גבוהים. בניית מעונות סטודנטים במיקומים אסטרטגיים דוגמת לב גוש-דן, גם תקל עליהם מאוד מבחינה כלכלית וגם תאפשר להם ממשק קרוב ונוח ביותר גם לתחבורה ציבורית וגם לכל מתחמי הבילוי.

עם זאת, אני תוהה מדוע המועצה הארצית לא ניצלה את הזדמנות הפז הזו והתחילה לקדם בד-בבד גם הסבה של מיליוני מ"ר שטחי משרדים לדירות למגורים ובכך גם למנף התחדשות עירונית, מזן שלא הכרנו כלל עד היום? שהרי ממילא לא ניתן יהיה להסב חלק גדול מהמשרדים לבתי מלון וגם יוותר שטח גדול מאוד כאבן שאין לה הופכין, זאת משום שהצורך במעונות סטודנטים הינו מוגבל יחסית, ולעומת זאת הצורך בדירות למגורים, מי ישורנו?

מחישוב שערכנו מתברר כי קיים כיום במרכז הארץ לבדו מחסור מצטבר של כ-100 אלף דירות לפחות וכי "על המדף" קיימות בסך-הכל כ-18-15 אלף דירות. מחסור זה בא לידי ביטוי, למשל, בביקושים הכמעט היסטריים שאיפיינו את חודש אוגוסט האחרון, ושיותר משהעידו על שגשוג מחודש בשוק הדיור, העידו כאלף עדים על היצע דל ועל שוק דיור לא יציב הרוכש דירות מכל הבא ליד, מחשש מוצדק שתוך תקופה קצרה לא יוותרו יותר דירות למכירה.

גם העובדה שמספר התחלות הבנייה השנה יגיע בקושי לכ-40 אלף לערך, שמספר אישורי הדירות בותמ"ל צנח למספר המגוחך של 8,000 וכנ"ל רשות מקרקעי ישראל שכמעט ולא הוציאה מכרזי קרקע לרפואה, תביא כבר במהלך החודשים הקרובים לשוק דיור מבעבע ולא יציב עם תרחישים אפוקליפטיים של עליות מחירים תלולות.

הפתרון המיידי לכך הינו לטעמי אישור גורף של מיליוני מ"ר משרדים, לא רק לבתי מלון ומעונות סטודנטים, שכבודם במקומם מונח, אלא לכ-200 אלף דירות שלפי הערכתנו ניתן יהיה לקדם בקלות יחסית כבר במהלך השנים הקרובות, מה שיגדיל את היצע הבנייה מכ-40 אלף דירות לשנה, לכ-70-60 אלף, החל ב-2022, יקטין משמעותית את הלחץ על שוק הדיור וימנע את התרחיש הלא רצוי של תדלוק שוק הדיור.

אני פונה לכן למועצה הארצית לתכנון ובנייה ולכל מקבלי ההחלטות, להמשיך את התקדים המבורך שיפתח ללא ספק את ענף התיירות לאחר ימי הקורונה ויסייע רבות לסטודנטים ולהפוך את שוק המשרדים החבוט והמדולדל לפוטנציאל לא אכזב לשיקום שוק הדיור. קדימה לעבודה!