המדריך למשכנתה

1 - הלוואה צמודת מדד בריבית קבועה - במועד קבלת ההלוואה תיקבע לכם ריבית בגובה מסוים שלא תשתנה לאורך כל תקופת ההחזר, לא משנה מה יהיו התמורות או השינויים במשק. לכן ריבית זו היא נוחה במידה ששיעורי הריבית במשק יעלו, אך אם הם ירדו, הלווה לא ייהנה מחיסכון כספי.

2 - הלוואה צמודת מדד בריבית משתנה - בהלוואה מסוג זה, נקבעת הריבית לתקופה ראשונה (בדרך כלל 3-1 שנים) ולאחר מכן, נקבע שיעור הריבית בהתאם לתנאי השוק לתקופה נוספת וכן הלאה, עד לתום החזר ההלוואה.

חשוב לקחת בחשבון כי אם שיעור הריבית בתקופה הראשונה הוא נמוך מאוד, רוב הסיכויים שריבית החידוש תהיה גבוהה מריבית השוק. על כן, יש לבדוק היטב לפני שמחליטים על לקיחת הלוואה מסוג זה. היתרון במסלול המשתנה הוא הסיכוי להרוויח כאשר הריבית תרד. לעומת זאת, עליית שיעור הריבית במשק תביא לעליית שיעור הריבית בהלוואה, מה שכרוך, כמובן, בתוספת כספית.

לכן, כדאי במיוחד לקחת הלוואה מסוג זה, בתקופות בהן הריבית גבוהה מאוד ויש הערכה שהיא תרד. בנוסף, כדאי לקחת הלוואה זו, כאשר הרוכש מתכנן פירעון מוקדם של ההלוואה, וכך קטן הסיכון.

3 - משכנתה משולבת - הלוואה המאפשרת לפזר את הסיכון שבהצמדות השונות. המסלול מאפשר להצמיד חלק מההלוואה למדד, חלק אחר לדולר, וחלק נוסף מההלוואה יהיה ללא הצמדה. יתרונה הגדול הוא בהקטנת אי-הוודאות, בשל פיזור הסיכון על פני מספר אפשרויות.

4 - הלוואה שקלית צמודה לדולר - הלוואה מסוג זה צמודה לשער הדולר והיא נלקחת בריבית "ליבור" בתוספת אחוז כלשהו. ריבית ה"ליבור" נקבעת כממוצע הריבית הדולרית של חמשת הבנקים הגדולים בלונדון. חשוב לבדוק בהלוואות הדולריות, לפי איזה שער תיפרע ההלוואה. ישנם מקרים שבהם מתבצע הפירעון לפי שער החליפין של הבנק, שהוא גבוה מהשער היציג. במקרים אחרים, פירעון ההלוואה יבוצע לפי השער היציג של הדולר.

5 - הלוואה בלתי צמודה על בסיס "פריים" - הלוואה בלתי צמודה בריבית שקלית המקובלת בבנקים המסחריים (ריבית "פריים"), בתוספת אחוז כלשהו. יש להניח, כי אם האינפלציה תישאר נמוכה, יגדל בשנים הקרובות אמון הציבור ביציבות המחירים ונפח ההלוואות הבלתי צמודות יגדל.

6 - משכנתה גמישה - מסלול זה מאפשר את הקדמת או דחיית התשלומים בהתאם למצב הכספי של הלווה. המסלול נוח משום שהוא מאפשר את התאמת ההלוואה וההחזר לצרכיו הספציפיים של הלווה. כך, רוכש צעיר, שמעריך כי בעתיד ישתכר יותר, יכול להתחיל להחזיר את ההלוואה בהחזרים נמוכים, ולהגדיל במשך השנים את ההחזרים.

עוד מאפשר מסלול זה, את תחילת החזרת ההלוואה רק לאחר תקופה מסוימת, הסדר המתאים במיוחד למי שרכש דירה הנמצאת בשלבי בנייה.

7 - הלוואות לבנייה עצמית - גם מי שבונה את ביתו באופן עצמאי נזקק להלוואות לשם מימון הבנייה. לכן, הבנקים למשכנתאות מציעים פתרון המאפשר משיכת סכומי ההלוואה בחלקים, על-פי הצורך ועל-פי התקדמות הבנייה. מסלול זה נועד לחסוך בתשלום הריבית על סכום ההלוואה, כל עוד סכום זה אינו דרוש.

8 - הלוואות גישור - הלוואות לטווח קצר, שנועדו לרוכשי דירה, אשר אף שהם זקוקים בשלב זה להלוואה, הרי שבעתיד הקרוב, לא יזדקקו לה עוד, אם בשל קבלת כסף ממקור כזה או אחר, ואם בשל מכירת הדירה הישנה.

בהלוואות מסוג זה, ניתן לשלם בהחזרים חודשיים את הריבית בלבד, ולהחזיר את הקרן רק בתום תקופת ההלוואה. בנוסף ניתן, לעתים, לשלם את סכום ההלוואה כולו, ובכלל זה הריבית וההצמדה, בתום תקופת ההלוואה, וללא החזרים חודשיים.

9 - גרירת משכנתה - במצב בו במהלך החזר המשכנתה אנו רוכשים דירה אחרת, ישנה אפשרות לפרוע את ההלוואה בפירעון מוקדם, או לחלופין לבקש מהבנק המלווה אישור לגרירת המשכנתה לדירה חדשה.

גרירת המשכנתה היא, למעשה, שעבוד הדירה החדשה, הסרת השעבוד מהדירה הישנה, ותיקון חוזה ההלוואה בהתאם. כאשר המשכנתה התקבלה בתנאים טובים יותר לעומת התנאים שניתן לקבל על הלוואה חדשה, תהיה גרירת המשכנתה עדיפה מבחינה כלכלית.

חשוב לציין, כי הבנק צריך לאשר את גרירת המשכנתה, וכי הוא יאשר זאת רק אם שעבוד הדירה החדשה יספק אותו כביטחון. על כן, יש לקבל אישור עקרוני מהבנק עוד בטרם ההחלטה על רכישת הדירה החדשה וגרירת המשכנתה אליה.

10 - תחנות יציאה ופירעון מוקדם - חשוב לבדוק בטרם קבלת ההחלטה על ההלוואה שתילקח, מה הן תחנות היציאה מההלוואה, והאם מתאפשר פירעון מוקדם. המסלולים השונים שמציעים הבנקים, אינם נבדלים זה מזה רק בשיעורי הריבית, ובשיטות ההצמדה השונות, אלא גם מספר תחנות היציאה האפשריות וכן היכולת לפרוע את ההלוואה בזמן מוקדם בלא עמלה נוספת.

לעתים, הלוואה שתינתן בריבית מעט גבוהה מהלוואה אחרת, תהיה עדיפה על זו האחרונה, משום שתאפשר יותר גמישות בתחנות היציאה, וכן יציאה ללא עמלת פירעון. שיקול זה הופך למשמעותי יותר, אם הלווה צופה כי בעתיד, ובטרם יסיים להחזיר את ההלוואה, יקבל כספים ממקור כזה או אחר, בהם ירצה להשתמש לצורך פירעון ההלוואה. כאשר הלווה פורע חלק מהמשכנתה, הוא יכול לקצר את תקופת ההחזר, או לחלופין להקטין את התשלום החודשי.