לכאורה, הנה פתרון קל יחסית להגדלת היצע הדירות, בעיקר בערים הגדולות: הועדות המקומיות לתכנון ולבנייה יאשרו לפצל
דירה גדולה לשתי דירות קטנות, אישור סיטוני יוסיף אלפי דירות בכל עיר, המחסור יוקל, ובא לציון גואל.
האמת הפוכה לחלוטין: כמעט ולא יהיה פיצול דירות, ואלו שיפוצלו יתקלו בבעיות חמורות של חניה, ממ"ד ועוד ועוד.
לא לחינם אומר (יום ד', 5.10.11) יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אהוד דנוס כי זוהי טעות חמורה, שרק תזיק, ותפגע באיכות החיים של הדיירים.
מישהו יכול לומר: "הרי כבר היום מפצלים דירות". נכון, אבל פיצול זה הוא בלתי חוקי. עיריות תל אביב וגבעתים כבר תפסו עשרות מקרים כאלו, אם לא יותר, הורו לבטל את הפיצול וקנסו את בעלי הדירות ברבבות ומאות אלפי שקלים. הקנסות עשו את שלהם, והפיצול הלא-חוקי, כך נדמה, פחת מאוד.
זאת ועוד: לפיצול הלא-חוקי היה יתרון גדול על החוקי. בעלי הדירה לא דיווחו על חלוקת הדירה, לא ביקשו את הסכמת השכנים (שהלשינו כמובן לעירייה), לא שילמו היטל השבחה ולא היה עליהם לדאוג לחניה, ביוב ועוד ועוד. פיצול חוקי יתקל בכל כך הרבה בעיות, שישאר על גבי הנייר.
להלן הבעיות, שאת חלקן הציגו בפני News1 יו"ר השמאים דנוס ועו"ד ברק קינן (משרד הרטבי-בורנשטיין-בסון), המתמחה בדיני מקרקעין:
אם השכנים לא יסכימו - אין פיצול - הפיצול יהיה טעון אישור הוועדה המקומית לבניין ערים, כלומר קצת (ואולי יותר) ביורוקרטיה וסחבת. כן דרוש אישור מהנדס העיר.
- כל דירה מפוצלת תהיה בת 30 מ"ר לפחות.
- הפיצול יהיה טעון הסכמה מראש של בעלי 75% מהקרקע. בדרך כלל מדובר ב-75% מהדיירים, או של שנים-שלושה דיירים בעלי דירות גדולות. מי שחושב שאפשר יהיה להשיג הסכמת 75 אחוז מהשכנים, מבלי לשלם להם, הוזה. סעיף זה די בו כדי לקבור את כל התוכנית. אבל בואו ונמשיך:
- אם 75% מהשכנים יסכימו, יוכל כל אחד מהדיירים האחרים להגיש התנגדות לוועדה המקומית. אם התנגדותו תדחה, יוכל לערער בפני הוועדה המחוזית. חוק הוד"לים אינו חל על הליכים אלו, כך שמדובר בסחבת נוספת של חודשים רבים, ואולי שנים. מי יודע, אולי ההתנגדות תתקבל, וכל התוכנית תיקבר.
- כדאי לזכור, שבכל בנין יש רכוש משותף, כמו חדר מדרגות וגינה. הוספת דיירים פירושה פגיעה באיכות החיים, ולמתנגדים תהיה כנראה עילה טובה להתנגד על-פי חוק זכויות הקנין.
יש אישור? עכשיו רק מתחילות הבעיות - יש אישור? עכשיו רק מתחילות הבעיות. קודם כל, העירייה תחייב את בעל הדירה לשלם היטל השבחה, בגובה 50% מעלית ערך הדירה עקב פיצולה (גם הוספת מעלית בבנין חייבת בהיטל, אך סעיף מיוחד בחוק דאג למתן פטור. במקרה של פיצול, אין פטור בחוק).
- העירייה תחייב את בעל הדירה המתפצלת להקצות עוד מקום חניה, ולפחות לשלם כופר חניה.
- העירייה, ובמיוחד מהנדס העיר ופיקוד העורף, עשויים לחייב את בעל הדירה לבנות עוד ממ"ד או להגדילו.
- יתכן גם שהעירייה תדרוש תשלום בעד הגדלת קיבולת קוי המים והביוב.
- כדי לפצל דירה, יש צורך לבנות אינסטלציה חדשה לאמבטיה, לשירותים, למטבח ולחיבור למכונת כביסה. זה עולה הרבה כסף. ברוב המקרים, יהיה צורך לקבל את הסכמת השכנים כדי להעביר צינור נוסף בבית. נו, אתם כבר יכולים לתאר לעצמכם מה יקרה...
- אסור יהיה להשכיר את הדירה המתפצלת ולסיים את בנייתה, לפני שחברת החשמל תאשר את פיצול הקווים, והתקנת מונה נפרד, כמובן בתשלום נוסף.
- דנוס מצביע על בעיה נוספת: יותר דירות פירושן יותר משפחות, הדורשות עוד שירותים. מי ידאג, למשל, לפתיחת גני ילדים חדשים, וכמה זה יעלה?
בינתים הדירה תעמוד ריקה בואו ונעשה חשבון פשוט: בעל הדירה יצטרך לשלם לשכנים, היטל השבחה וכופר חניה לעירייה, וגם לשלם בעד מים, ביוב וחשמל, הגדלת ממ"ד, עורכי דין. אחרון אחרון "חביב", אל נשכח את ההשקעה בחלוקת הדירה ובבניית קווי מים, ביוב וחשמל חדשים לכל דירה מפוצלת.
כמובן, שלאורך כל חדשי העבודה בדירה - אתם יודעים איך עובדים משפצים - תעמוד הדירה ריקה, ואי-אפשר יהיה לגבות שכר דירה. מי בכלל ירצה להיכנס להרפתקה של פיצול חוקי בתנאים אלו?!
השורה התחתונה: עוד הזיה גדולה, בהמשך להזיות של ועדת טרכטנברג על דרכים אלו להגדלת היצע הדירות.
עצה פשוטה: אכלסו דירות ריקות עצתי הפשוטה לכל האנשים הטובים, הרוצים להגדיל במהירות את היצע הדירות: הפסיקו את ההזיות וחלומות השוא, וטפלו בדרכים אמיתיות ורציניות להגדלת היצע הדירות.
אפשרות בולטת, ש-News1 מתריע עליה שוב ושוב, ועתה אושרה רשמית: בישראל כ-47,000 דירות ריקות ולא מאוכלסות. אלפי דירות, ואולי יותר, הן דירות במצב לא-רע, בבעלות החברות המשכנות, החל בעמידר, דרך חלמיש ושקמונה וכלה בפרזות. ניתן להכשיר כל דירה למגורים בהשקעה של כמה עשרות אלפי שקלים, בלי פיצולים ובלי יתר ההצעות הלא-ריאליות.
או שהחרדים ימלאו את חובתם האזרחית או שיסתלקו מכאן
