השלכות הגבלת מימון המשכנתאות על הנדל"ן

מצוקת הדיור בישראל מוכרת זה מכבר כבעיה לאומית. מחירי הדירות מאמירים, המשקיעים ממשיכים לקצור רווחים שמנים מהשקעתם בנדל"ן, וזוגות צעירים נותרים ללא קורת גג בבעלותם, תוך שהם משלמים דמי שכירות גבוהים. פתרון קסם אין בנמצא, שכן "לֵאלֹהִים פִּתְרֹנִים".¹ ברם, הירתמות משותפת של רשויות השלטון, בין אם באמצעות חקיקה (הכנסת) וחקיקת משנה, ובין באמצעות מנגנוני הפיקוח, דוגמת נגיד בנק ישראל, עשויה למתן את המצוקה.

ביום 1.11.2012, פרסם המפקח על הבנקים, מר דוד זקן, הנחיה,² לפיה אחוזי המימון אותם רשאים הבנקים למשכנתאות להעניק לרוכשי דירות, יוגבלו (להלן: "ההנחיה"). עד אותו מועד, אחוז המימון שעמד לרשות מבקש הלוואה, יכול היה להגיע גם ל-90% משווי הדירה אותה חפץ לרכוש. המפקח הנחה לשנות את מצב הדברים, והורה על הגבלת המימון באופן הבא: רוכשים, להם הנכס הנרכש מהווה את דירתם היחידה,³ וכן משפרי דיור (אלו המתחייבים למכור את הדירה היחידה אשר ברשותם תוך שנתיים מיום רכישת דירתם החדשה או תוך שנה מיום איכלוס דירת המגורים אשר נרכשה מקבלן),⁴ זכאים לקבל מימון בשיעור שינוע בין 70% ל-75%, משוויה של הדירה אותה הם חפצים לרכוש. ואילו אלו שרשומים על שמם זכויות בדירת מגורים או חלק ממנה (בין היתר - משקיעים), זכאים לקבל הלוואה בשיעור של עד 50% משווי הדירה החדשה.

אחוז המימון של ההלוואות המבוטחות במשכנתה, אשר יינתן ע"י הבנקים למשכנתאות, ייגזר מערך הדירה. שווי הדירה, לצורך קביעת שיעור המימון, ייקבע ע"י שמאי מקרקעין המקובל ע"י הבנק למשכנתאות, או על-פי מחיר הדירה כפי שנקבע בהסכמה ע"י הצדדים לעסקה - המחיר הנמוך מבין שניהם. עובדה זו, שאינה ידועה לכל, עלולה להעמיד את רוכשי הדירות בפני שוקת שבורה, ובעיקר את אלו המבקשים לקבל את שיעור המימון הגבוה ביותר מאת הבנק למשכנתאות. במילים פשוטות יותר, ייתכנו מקרים בהם השמאי מטעם הבנק למשכנתאות, ייקבע כי שווי הדירה נמוך ממשית מזה הנקבע בחוזה המכר. שמאי המקרקעין קובעים את שווי הדירה בעיקר על סמך מצבה המשפטי, התכנוני והפיזי, תוך שימת דגש על שוויין של עסקות בדירות דומות באותו איזור.

במצב מעין זה, בו קבע השמאי כי שוויה של הדירה נמוך מזה הקבוע בהסכם המכר, יהיה על הלווה להשלים מכיסו את ההפרש בין מחיר שהתחייב לשלם עבור הדירה, לבין גובה המימון אותו מוכן הבנק למשכנתאות להעמיד לרשותו. במקרים בהם מדובר בלווים אשר אספו שקל לשקל לצורך רכישת הדירה, ייתכנו מצבים בהם לא יעלה בידם להשלים את ההפרש, ועל כן, יהיו נתונים לחסדיו של מוכר הדירה אותה חפצו לרכוש. ברוב המקרים, המוכר יהיה מוגן מבחינה חוזית בפני מצבים מעין אלו, והברירה היחידה שתהא בידי הלווים המאוכזבים תהא הפרת החוזה ותשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בו. ייתכנו מצבים גרועים אף יותר.

בכדי להימנע ממצבים מעין אלו, כדאי, ואף רצוי, לערוך שמאות מקדימה, טרם החתימה על הסכם המכר, אשר תיערך ע"י שמאי המקובל על הבנק למשכנתאות, בו מבקש הרוכש לקבל הלוואה מבוטחת במשכנתא. על-אף יתרונותיה הברורים, לשמאות המקדימה מספר חסרונות. הראשון מביניהם הינו עלותה, אשר יכולה להגיע לאלפי שקלים בודדים, להבדיל משמאות אשר נערכת בהפניית הבנק, לאחר חתימת הסכם המכר, שעלותה יכולה להגיע לכמה מאות שקלים. חסרון משמעותי נוסף הינו העיכוב שיחול במועד החתימה על חוזה המכר, לפחות עד קבלת השומה.

ברם, בכך לא סגי. הוראת המפקח על הבנקים כאמור, עלולה לגרום לעלייה משמעותית בשיעור מחירי הדירות הקטנות - יעדם העיקרי של רוכשי דירות ראשונות, ובעיקר זוגות צעירים. זאת משום התחרות שתחריף בין משקעי הנדל"ן לבין זוגות צעירים. נרחיב מעט, העובדה ששיעור המימון לבעלי נכס קיים ירד - מתקרה של - 90% במקרים מסוימים, ל-50% כעת - מותירה בפני המשקיעים, המשתמשים לרוב במינוף הכספים אשר התקבלו מאת הבנקים המלווים, את האפשרות להשקיע בעיקר בדירות זולות יותר, שהן כאמור יעדם העיקרי של זוגות צעירים. היכן שיש ביקוש, ישנה לרוב גם עלייה במחיר. עקב הירידה בשיעור המימון לו זוכים המשקיעים, מטרתם תהיה כעת להשקיע בדירות זולות יותר. בעקבות כך, יגדל הביקוש וכך גם מחירן של אותן הדירות יאמיר.

עליית המחירים תמנע מהזוגות הצעירים לרכוש כעת את הדירות הקטנות, ולהישאר ולהתגורר בדירות שכורות בתנאי שכירות בלתי מוגנת, עובדה העלולה לגרום גם לעלייה הדרגתית במחירי דמי השכירות.

כאמור, שמאי מקרקעין קובעים את שוויין של הדירות אותן הם מעריכים תוך התחשבות בגובה עסקות שנעשו באותו אזור בדירות דומות. מידע זה מסופק בין היתר, לכל דורש, באמצעות אתר רשות המיסים⁵ (להלן: "הרשות"). מאגר המידע של הרשות⁶ מכיל, בין היתר, את פרטי העסקות, שוויין, גודל הדירה, שנת בניה, ותאריך המכירה.⁷ יקשה השואל מהיכן מגיע המידע הנ"ל לרשות המיסים? החוק קובע חובת דיווח לרשויות המס על כל עסקת מכירה או רכישה של נכס.⁹ טופס הדיווח לרשויות המס בדבר העסקה כולל, בין היתר, את הנתונים הנ"ל, המוזנים למחשבי הרשות, וחלקם כאמור עומדים לרשות הציבור.

עסקות "הגל הראשון"

בכדי להניע את תהליך הזינוק במחירי דירות היד השניה, קיים תחילה צורך ברוכשים אשר יהיו מעוניינים לרכוש סוג מסוים של דירות. ההנחיה החדשה של המפקח על הבנקים, דוחקת לפחות שתי קבוצות של רוכשים פוטנציאלים, להתמקד באותו שוק דירות מסוים - דירות קטנות-בינוניות. מקום שהביקוש לדירות כגון אלה עולה, וההיצע נשאר קבוע - מחיר הנכס עולה. משעלה המחיר, בעקבות העלייה בביקוש, ונולדו להן העסקות הראשונות בהן ששוויין של הדירות גבוהה מזה הנהוג באותו אזור מסוים, נמצא שוק הנדל"ן באותו אזור בראשיתו של הגל הראשון.

מעבר לנזק הכבד שנגרם לשוק הנדל"ן באותו אזור (עליית מחירי הדירות) בעקבות עסקות הגל הראשון, עלולות עסקות אלו לגרום נזקים כבדים גם לרוכשים הפרטניים אשר נכללים בגדרו של אותו מעגל העסקות, ובמיוחד אם האחרונים משתמשים בכספי הבנקים למשכנתאות לצורך מימון העסקה באופן חלקי. בתוך עסקות המעגל הראשון נכללות גם עסקות רכישה ע"י משקיעים אשר אינם משתמשים בכספי הבנקים למשכנתאות על-מנת לרכוש דירות להשקעה, ורוכשים אותן מתוך הונם הפרטי, או באמצעות הלוואות מסחריות כאלו ואחרות.

כאמור, בבואם לקבוע את שווי הנכס במסגרת הליך קבלת המשכנתא, מתבססים שמאי המקרקעין על נתונים ממאגר המידע של הרשות. כיוון ששוויון של עסקות הגל הראשון גבוהה יותר משוויון של אלו שהתבצעו טרם תחילתו של גל זה, יקבע שמאי המקרקעין שווי נמוך מזה שנקבע בהסכמה ע"י הצדדים לחוזה, שכן, אין בידיו מידע קודם על עסקות דומות, במחיר דומה, באותו האזור. לקביעת שווי נמוך לדירה הנרכשת במסגרת עסקות הגל הראשון, במיוחד במקרים בהם הלווים מבקשים לקבל את מלוא המימון מהבנק, ישנה משמעות מכרעת. שכן, כאמור לעיל, יהיה על אותם לווים להשלים מכיסם את ההפרש שבין השווי, כפי שנקבע ע"י השמאי, לבין מחיר הדירה שנקבע בהסכמה בין הצדדים.

אם כן, לעסקות הגל הראשון נפקות כבדת משקל, הן לרוכשי הדירות במסגרתן, והן לשוק הנדל"ן האזורי.

טול, למשל, עסקות שנרכו בדירות מגורים יד שניה בעיר נשר, ברחוב קרן היסוד (גוש 12572 ו- 12573, חלקות 10, 11, 13, 25, 27, ו- 29).⁹ החל מיום 1.1.2012 וכלה במועד כניסתה לתוקף של ההנחיה, קרי ביום 1.11.2012, נמכרו דירות מגורים יד שניה, בנות שלושה חדרים, בשטח רשום של 55-65 מ"ר במחיר ממוצע של 362,000 שקלים. מנגד, גובהן של עסקות החל מכניסתה לתוקף של ההנחיה, באותו סוג דירות עומד, נכון ליום 1.4.2013, על מחיר ממוצע של 433,000 ש"ח. מדובר בעליית מחירים בשיעור של כ-20%! אומנם מדובר במדגם נקודתי, אך ההשלכות ברורות.

עסקות "הגל השני"

מדובר בעסקות אשר נעשו בסדר כרונולוגי מאוחר לעסקות הגל הראשון, ו"נהנות" מהסתמכות על קביעת שווי גבוה יותר. רוצה לומר, כששמאי מקרקעין בוחן את שוויו של נכס, ומתבסס על נתונים ממאגר המידע של רשות המיסים, ונוכח לגלות כי כבר נעשו עסקות באותו אזור (עסקות הגל הראשון), באותו סוג של דירות, בשווי דומה לעסקות הגל השני, יקל עליו להעריך את שווי הנכס נשוא השומה במחיר המתקרב או השווה לזה הקבוע בהסכמה בין הצדדים. מדובר בעסקות אשר משלימות את תהליך זינוק מחירי הדיור באותו אזור.

עסקות הגל השני, להבדיל מעסקות הגל הראשון, יזכו כנראה בביטחון מימוני גבוה יותר, שכן קביעת השווי במסגרת מעגל עסקות זה תתבסס על עסקות הגל הראשון. על כן, ישנו סיכוי גבוה הרבה יותר כי אחוז המימון המבוקש, מטעם מבקש ההלוואה, אכן יתקבל מאת הבנק למשכנתאות. במצב דברים זה, תם לו עוד הליך האמרה בשווי דירות מגורים ביוזמת ובאישור המדינה.

אם כן, לרשות המיסים מקום משמעותי וחשוב בשוק הנדל"ן. עליהם מסתמכים שמאי המקרקעין, שעליהם מסתמכים הבנקים למשכנתאות, הכפופים לבנק ישראל. אך האם מכאן ניתן להסיק כי למדור השומה במיסוי מקרקעין ישנה רק נפקות פורמאלית? האם תפקידו הוא רישומי ותיעודי גרידא? האם ניתן להטיל עליו אחריות, לפחות חלקית, למצב שוק הנדל"ן בארץ? והחשוב מכל אלו - האם נמצאים בידי רשויות המס כלים המסוגלים לכל הפחות לצנן את שוק הנדל"ן, ולמנוע את המעבר בין עסקות הגל הראשון לשני? אולי הפתרון נמצא בכלל בחוק.¹⁰

בעקבות מערכת הבחירות האחרונה הוקמה ממשלה המנסה לחרות על דגלה את הטיפול בנושאים החברתיים, ובכלל זה למצוא מזור למצוקת הדיור ועליית מחירי הנדל"ן. המפקח על הבנקים כפוף לנגיד בנק ישראל, ומדיניותו של הבנק. בקרוב יסיים את תפקידו נגיד בנק ישראל הנוכחי, פרופ' סטנלי פישר, אשר ניווט את ספינת הכלכלה הישראלית במימיו הסוערים של המשבר הכלכלי העולמי. האם חילופי הגברי הללו יולידו שינויים אמיתיים בעתיד הנראה לעין? נצטרך להמתין ולגלות.