|
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
|
|
|
|
|
|
|
סוויסה. מהנדס בניים [גיא אקטיב ברנדינג]
|
|
לוי. כלכלן [גיא אקטיב ברנדינג]
|
|
קבוצות הרכישה של סוויסה ולוי
|
איתן לוי וג'קי סוויסה ניהלו בשנים האחרונות בניית 2,000 דירות, חלקן כבר מאוכלסות. הם מוכיחים לכאורה, שאפשר לעבוד בצורה חוקית והוגנת עם קבוצות רכישה ועמותות ● עכשיו הם נכנסים גם ליזמות. האם ייפגעו מההסתייגויות מקבוצות רכישה
|
חשיפה
|
כך נבנתה ההצעה למגדלי שרונה
|
|
ארבע קבוצות ניגשו, בחודש מרס השנה, למכרז הענק שהוציאה רשות מקרקעי ישראל, לרכישת מגרש בדרום שרונה, תל אביב. על המגרש בן 11 דונם ייבנו שלושה מגדלים בני 324 דירות, ולצידם בניין משרדים ומבנה מסחרי.
קבוצת מינהל מגורים לישראל זכתה, ב-1.06 מיליארד שקל (לא כולל מע"מ, מס רכישה והוצאות פיתוח קטנות). למקום השני הגיעה גינדי החזקות, 975 מיליון שקל. למקום השלישי הגיעה קבוצת חג'ג', 825 מיליון שקל. אילה-אגם הגיעה למקום הרביעי, 790 מיליון שקל.
הנה פרסום ראשון על מבנה קבוצת היזמים להצעת אילה-אגם: החברה ארגנה שתי קבוצות רכישה, לרכישת הדירות בשני מגדלים, 108 דירות בכל מגדל. משקיע פרטי ארגן קבוצה נוספת, לרכישת המגדל השלישי.
קרן ההשקעות ריאליטי התחייבה לרכוש את בניין המשרדים הצמוד, וכן חלק מהחנויות בבניין המסחרי. יתר החנויות נמכרו לאחרים. מימון החניון התחלק בין היזמים, על-פי חלקם בהצעה.
היזמים ניהלו מו"מ לליווי פיננסי עם פועלים, לאומי ומזרחי-טפחות. נציגי כל הבנקים אמרו: "זה פרויקט ענק בשבילנו, ספק אם נוכל להרים אותו לבד". לבסוף, הושג הסכם ליווי עם מזרחי-טפחות, אולי עם גיבוי של חברת ביטוח או משקיע אחר.
היזמים הגישו את ההצעה תחת המטריה של אילה-אגם. הם לא זכו, אבל הרוויחו שכר לימוד טוב לעתיד, אולי למכרזים גדולים אחרים.
|
|
|
|
פרשיות ענבל אור וקובי אורן השאירו טעם מר בפיו של כל מי שרצה לקנות דירה מוזלת באמצעות קבוצת רכישה. הפעילות בענף ירדה. אבל איתן לוי ושותפו ג'קי סוויסה, בעלי חברת אילה אגם, מוכיחים שאפשר גם אחרת. בשבע השנים האחרונות יזמו ובנו 2,000 דירות במקומות שונים ארץ, 800 מהן כבר גמורות ומאוכלסות. עתה הם עוברים גם ליזמות. הסוד פשוט מאוד: לעבוד במקצועיות וביושר.
איך הגעתם לתחום הזה?
איתן לוי: "אנחנו בוגרים של בית ספר מקצועי ברמה גבוהה - צה"ל. עבדנו יחד בפרויקטים של הצבא לבניית דירות למשרתי קבע. עד 1989 ריכז חיל-האוויר את הנושא, ואז עבר הטיפול לאכ"א (אגף כוח אדם) אני הייתי סגן ראש אכ"א, בדרגת תת-אלוף. שותפי ג'קי היה ראש אגף הנדסה באכ"א, בדרגת אלוף משנה, ועמד בראש מינהלת בנית הדירות".
מה בניתם?
לוי: "שותפי ג'קי סוויסה היה אחראי לבניית 4,000 קוטג'ים למשרתי הקבע. בנינו שכונות מגורים בנצרת, בעכו. בכרכור, במודיעין, בגדרה, במיתר ובמקומות אחרים. הפרויקט הבולט היה בניית 1,400 קוטג'ים למשרתי קבע ברעות, ליד מודיעין. רוכשי הדירות הם בעצם קבוצת רכישה גדולה ומאורגנת, עם צה"ל מלמעלה. זה טוב מאוד להם, וגם לצה"ל".
מדוע?
לוי: "כשאיש קבע רוכש מצה"ל, כמובן בתנאים מועדפים, בית מגורים, זה הרבה יותר טוב וחשוב מהעלאת המשכורת. הבית קושר אותו לצה"ל ולשירות הקבע". כשפרשו מצה"ל, לפני 7 שנים, כבר היו מבוגרים ובעלי ניסיון. איתן לוי, היום בן 59, נשוי ואב לשלושה, הוא כלכלן בהשכלתו. סוויסה, 53, נשוי פלוס ארבעה, הוא מהנדס בניין. באופן טבעי, החליטו ליישם בשוק האזרחי מה שלמדו בשנותיהם הרבות בצבא הקבע. הם הקימו את אילה אגם, שהיא חברת ניהול לקבוצות רכישה ועמותות.
איך אתם עובדים?
לוי: "ראשית, אנחנו מעסיקים אנשי מקצוע. המנכ"ל השכיר הוא רונן בן-יהודה. מתחתיו עובדים כלכלנים, רובם ככולם יוצאי המינהלת הצבאית. רואה החשבון של החברה הוא נחום פריידקס, מוותיקי המקצוע. מדיניות החברה היא לתת שירות מלא, מקצועי והגון לקבוצות הרכישה ולעמותות, שגם הן בעצם קבוצת רכישה. לאחר שהמגרש נרכש, אנחנו נותנים שירותי תכנון, איתור בנק, הסדרת ליווי פיננסי, פיקוח. אנחנו מעסיקים כמה חברות ניהול ופיקוח על הבנייה, ובראשן וקסמן-גוברין בעלת המוניטין". אילה אגם לא עובדת בחינם. היא גובה שכר טירחה, עמלה, מכל מי שנזקק לשירותיה. אילה אגם היא חברה פרטית, ובעליה אינם מתנדבים לספק נתונים. עם זאת, הם אומרים שמחזור ההכנסות החברה מגיע לכ-20 מיליון שקל בשנה - לא כולל היזמות, שתוזכר בהמשך.
כמה דירות ניהלתם עד היום?
לוי: "אנחנו נתנו ונותנים שירותי ניהול לכ-2,000 דירות, בניית 800 כבר הסתיימה, והקונים נכנסו לדירות. בניית ותכנון 1,200 דירות נמצאת בעיצומה". |
|
הרוויחו 50 אחוז על קוטג' בעכו
|
|
תן דוגמאות לפרויקטים גמורים.
לוי: "בנינו שכונה בת 153 קוטג'ים בעכו, לעמותה דתית-לאומית. הם רכשו את הקרקע לפני כחמש שנים במכרז מרשות מקרקעי ישראל. כל היחידות נמכרו מראש. השכונה הוקמה ליד ישיבת ההסדר. המשפחות שילמו 820 אלף שקל לקוטג' בן 110 מ"ר, על מגרש בן 250 מ"ר, עם זכויות בנייה נוספות. היום נמכרים קוטג'ים כאלו, יד שנייה, ב-1.2 מיליון שקל ויותר, רווח של כ-50 אחוז".
יש לכם גם פרויקטים באיזורי ביקוש?
לוי: "בהחלט. אירגנו קבוצת רכישה, שקנתה מגרש בפסגת אפק, ראש העין, לבניית שני מגדלים, 148 דירות. הכל מכור. קבוצת רכישה אחרת שאירגנו בנתה בקריית אונו מגדל בן 23 קומות, 93 דירות. תדהר היא הקבלן הראשי".
מה אתם מנהלים היום?
לוי: "חמישה בניינים במודיעין, 309 דירות סך הכל, 52 קוטג'ים בראש העין, 194 דירות של עמותות בחריש, 102 דירות לעמותה נוספת בעכו ועוד ועוד".
|
|
גם יזמות - בחולון, בחריש ובמוצקין
|
|
|
|
גל הפסגה בקריית אונו
|
|
|
באחרונה נכנסה אילה אגם ליזמות. זאת, באמצעות חברה פרטית אחרת, אף היא בבעלות סוויסה ולוי. היא רוכשת את הקרקע, מתכננת, משיגה ליווי פיננסי מבנק, בוחרת קבלן ראשי, משווקת את הדירות (באמצעות סגנית מנכ"ל האחראית לנושא זה), וכן הלאה. בין היתר בונים ומשווקים בניין בן 26 דירות במרכז חולון, וכן בניין בן 132 דירות בחריש, בנוסף לשני הבניינים שאירגנה בעבור עמותות, כאמור למעלה. יש גם בניין ביזמות בקריית מוצקין. הפרויקט הגדול ביותר שאילה אגם ניסתה להיכנס אליו היה מגדלי שרונה, מכרז ענק של רשות מקרקעי ישראל, לבניית שלושה מגדלי מגורים, ולידם בנייני מסחר ומשרדים [על פרויקט זה - ראו משמאל].
מי הבנקים המלווים?
איתן לוי: " בנק לאומי נותן את הליווי ברוב הפרויקטים. פועלים נותן באחד, ומזרחי-טפחות בפרויקט אחד. אנחנו עורכים סיבוב בין הבנקים, כדי למצוא מי יתן את התנאים הטובים ביותר. הבנקים זהירים מאוד כיום במתן ליווי לקבוצות רכישה (אחרי פרשת אור). הם מוכנים לתת ליווי, רק אם היזם המארגן מוכיח, שהדירות יהיו זולות ב-15 אחוז לפחות ממחירי השוק. זאת כדי להבטיח שיהיה ביקוש לדירות".
אתם משיגים דירות זולות ב-15% מהשוק?
לוי (בחיוך): "לא רק 15 אחוז, אלא יותר!".
|
|
בדרך: תמ"א 38, פינוי-בינוי
|
|
יש עוד תוכניות?
לוי מגלה: "חברת אילה אגם מתכננת להיכנס גם לפרויקטים מסוג תמא 38/2, רכישת בנייני מגורים ישנים, הריסתם בניינים ובניית חדשים על המגרש שהתפנה. אנחנו במגעים על עסקות ראשונות, שייחשפו בקרוב, כך אנחנו מקווים".
ופינוי-בינוי?
לוי: "אנחנו מגלים עניין, עוד אין עסקות".
איך אתם מוודאים שהכל בסדר, ולא יהיו תקלות פיננסיות בדרך?
לוי: "אם הדיירים משלמים בעד הדירות באמצעותנו, אנחנו לא נוגעים בכסף. הוא מופקד בחשבון נאמנות, חשבון סגור לכל פרויקט. כמובן שלא מעבירים כסף מחשבון לחשבון. רואה החשבון פריידקס משגיח על הכל". דבריו האחרונים של איתן לוי הם יותר מרמז דק למה שקרה אצל ענבל אור, שבה עברו כספים מפרויקט אחד למשנהו, וגרוע מכך, מפרויקט של דיירים לצרכים אישיים של אור. "אצלנו זה לא קורה ולא יקרה" - הם מבטיחים. השאלה היא, האם ההסתייגויות הנוכחיות של רבים, מקנייה באמצעות קבוצות רכישה, בעקבות פרשיות אור אורון, יפגעו או לא יפגעו בחברה.
|
|
| תאריך:
|
05/08/2016
|
|
|
עודכן:
|
05/08/2016
|
|
אלעזר לוין
|
|
לפנינו ימים דינמיים. שילובי כוכבים המשפיעים על שווקים תנודתיים, על חוסר אכפתיות בהתנהלות שצריכה הייתה להביא פעולה או תוצאה. אלימות מילולית וגם ניסיון לדומיננטיות בדרך כוחנית מאפיינים את הימים האלה. כל תגובה נשמעת חריפה יותר מקודמתה. נסו להתרחק, חישבו, גם איפוק זה כוח.
|
|
|
|
|
לאחר כיבוש ממלכת ישראל הצפונית ע"י אשור בשלהי המאה ה-8 לפנה"ס הגיעו הישראלים הראשונים, גולים מעשרת השבטים לאירן. גל נוסף הגיע לאחר כיבוש ממלכת יהודה ע"י בבל ב-586 לפנה"ס. הישראלים והיהודים הקימו קהילות באירן והעיר איספהאן נוסדה ע"י גולי יהודה
|
|
|
|
|
הושע גלוברמן חבר קיבוץ יגור היה מראשי הביטחון בישוב היהודי, טרום הקמת המדינה וממעצבי תורת הלחימה והמבנה הארגוני של "ההגנה"  היה איש מוכשר ומוערך ב-8 בדצמבר 1947 נהרג מירי לעבר מכוניתו באזור צומת לטרון
|
|
|
|
|
אדם "נשך" כלב - היתכן?! בהתאם לפקודת הכלבת, בעל חיים שנשך אדם יובא להסגר על-ידי בעליו בתוך 24 שעות ממועד הנשיכה. מטרת ההסגר היא למנוע נשיכות ומגע נוסף, ולבחון אם בעל החיים מראה סימנים קליניים אשר עלולים להצביע על חשד למחלת הכלבת, הידועה כמחלה איומה וקטלנית. בתי המשפט קבעו, שתקופת ההסגר הינה 10 ימים מעת אירוע הנשיכה, ולא מיום תחילת ההסגר. אלא שפקודת הכלבת, שחוקקה בשנת 1934, אינה נותנת מענה לשלל מקרים, אותם מייצרת המציאות. במקרים קיצוניים, מועלות תלונות שווא בדבר "נשיכות כלב" שלא היו ולא נבראו. זאת, על-מנת לנקום בבעל הכלב, לגרום לכך שכלבו יילקח ממנו ויושם בהסגר בכלביה, במשך 10 ימים, חוויה קשה לכל הדעות - הן עבור הבעלים וכמובן עבור הכלב. באחד המקרים, הגיש מתלונן תלונת שווא כאילו ננשך על-ידי כלבה של שכנתו והכלב הוצא מידיה המסורות, נמנע ממנו טיפולה האוהב, והוא הוכנס להסגר בן 10 ימים. בית המשפט קבע, שמדובר בתלונת שווא, אשר "נולדה" משום רצונו של המתלונן לנקום בשכנתו, ביודעה כמה צער ועוגמת נפש ייגרמו לה כאשר כלבה יילקח ממנה. בית המשפט פסק לטובת השכנה פיצוי בסך 64,000 שקל בגין עוגמת הנפש, ששולמו לה על-ידי המתלונן.
|
|
|
|
|
להדגמת הטיעון, שכל הדרוש להבנה מלאה של שיר לירי מצוי בתוך משאביו של השיר עצמו ואין הקורא זקוק לשום סיוע חיצוני כדי לפרשו כהלכה, אני מציע להלן עיון בשיר ידוע למדי של המשוררת רחל, והוא השיר "רחל" משנת תרפ"ו (1926), שלדעתי לא הובן עד כה כראוי, משום שמפרשיו לא העמידו אותו בקפדנות המתבקשת במבחן הכמוסה.
|
|
|
|
|
