הדיבורים וההבטחות לקדם דיור בר-השגה נותרו ברובם על הנייר - קובע (יום ג', 25.2.15) מבקר המדינה, יוסף שפירא.

במועד סיום הביקורת טרם הוסדר הנושא על מכלול היבטיו, לא באמצעות חקיקה ולא באמצעות הסדרה מינהלית. העדר הסדרה כזו היווה גורם מעכב בקידום פרויקטים לבניית דירות כאלו. הדבר בא לידי ביטוי, בין היתר, בחוסר תיאום בין גורמים שונים בנוגע למהותו של דיור זה, בחילוקי דעות בעניין תבחיני הזכאות, באי-הקצאה של קרקע לדיור בר-השגה, ובחילוקי דעות בעניין קביעת תפקידים ותחומי אחריות של הגורמים הנוגעים בדבר.

תמ"א 35 - התוכנית המחייבת למגורים - כוללת יעדים לדיור בא השגה, אך הם לא יושמו. הסיבה: משרד הבינוי ורמ"י נהגו להגיש לאישור תוכניות קרקע לבנייה למגורים בלי שנגעו בצורך בדיור בר-השגה. מוסדות התכנון, ובעיקר הוועדות המחוזיות, לא מילאו את חובתם לבחון את הצורך בדיור בהישג יד, את מספר יחידות הדיור הנדרשות לכך ואת תמהיל שטחי יחידות הדיור המוצעות.

תוכניות העבודה של משרד הבינוי לשנים 2012-2011 לא התייחסו כלל לצורך בדיור בהישג יד, ובכלל זה להשכרה לטווח ארוך. אף שתוכנית העבודה של משרד ראש הממשלה קובעת יעד מפורש וכמותי לשיווק 5,000 דירות קטנות ודירות בהשכרה לטווח ארוך, הוא לא נתן לכך ביטוי בתוכניותיו. משרד הבינוי גם לא התייחס בתוכניותיו להחלטות ממשלה מהשנים 2011 ו-2012, בדבר האצת הבנייה לדיור בר-השגה, ובכך הפר את הוראות תקנון הממשלה. העדר תוכנית עבודה אסטרטגית היא כשל של משרד הבינוי, כגוף הנושא באחריות להוביל את תחום הדיור ולהשיג את יעדי הממשלה.


377 דירות להשכרה לטווח ארוך


אגף התקציבים גיבש את תוכניתו להרחבת שוק השכירות, לרבות התבססותו על מעורבות גופים עסקיים ומוסדיים בשוק זה, ללא כל עבודת מטה לבחינת התועלת, העלות וההשפעות של פיתוח שוק השכירות ארוכת הטווח על משק המדינה. הניסיון לשלב גופים עסקיים ומוסדיים בשוק זה כשל; רק במכרז אחד השתתף גוף מוסדי אך הוא לא זכה במכרז.

אף על-פי שהממשלה ומועצת מקרקעי ישראל קבעו מדיניות עקרונית ולפיה שוק הדיור יורחב גם באמצעות בניית דירות להשכרה לטווח ארוך, ואף הטילו על משרד הבינוי ועל רמ"י לגבש תוכניות מתאימות, הן לא פיתחו תוכנית אסטרטגית שלפיה תיקבע המתכונת להוצאתה של מדיניות זו לפועל. היעדים הכמותיים שקבעה הממשלה למשרד הבינוי ולרמ"י לא התבססו על עבודת מטה לבחינת הצרכים העתידיים של ישראל בנוגע להיקף יח"ד שיידרשו להשכרה לטווח ארוך, להיקפה של אוכלוסיית היעד ולתמהיל יחידות הדיור הנדרש לפי אפיון הצרכים.

בביקורת נמצא חוסר הלימה בין יעדי השיווק ולוח הזמנים לשנים 2014-2013 שקבעה הממשלה בהחלטותיה, ובין המלאי התכנוני הזמין המתאים לשיווק קרקע לבנייה להשכרה לטווח ארוך. תוכנית השיווק של רמ"י לשנים אלו התבססה על מלאי תכנוני זמין לשיווק קרקע שיאפשר בנייה להשכרה של 743 יח"ד בלבד. העדר ההלימה מקורו בעובדה שרמ"י ומשרד הבינוי לא הכינו תוכניות ייעודיות לשיווק קרקע לבניית דירות להשכרה, והתוכניות המפורטות שהיו תקפות חלו על דירות ששטחן היה גדול מאלו הנכללות במסלול השכרה לטווח ארוך.

בחודשים ינואר 2010-אוגוסט 2013 שיווקו רמ"י ומשרד הבינוי קרקע ל-377 יח"ד בלבד שיועדו להשכרה לטווח ארוך (נוסף לכך, בשנת 2010 שווקו 50% מ-237 יח"ד שייעודן הוגדר כהשכרה לחמש שנים לפחות). עקב התנהלות זו כשלה הממשלה ביצירת מלאי של יח"ד להשכרה כפי שהגדירה כיעד. כמות יחידות הדיור ששווקה הייתה בהיקף שולי, שלא היה בכוחו לתרום לשינוי בשוק הדיור בכלל ולמתן פתרונות דיור בר-השגה לאוכלוסיית היעד בפרט. חמור מכך הוא העדר התכנון האסטרטגי ליישום מדיניות הממשלה בתחום הדיור בר ההשגה באמצעות השכרה לטווח ארוך.


יש צורך בהסדרה


ראוי היה, שבטרם תקבע הממשלה את יעדי השיווק לבנייה להשכרה לטווח ארוך, היא תבחן אם הגופים המבצעים אכן יכולים לעמוד ביעדים אלו. הגופים המבצעים - רמ"י ומשרד הבינוי והנהלותיהם - היו צריכים לעמוד על כך שמדובר ביעדים בלתי סבירים ולמנוע קבלת החלטות שאינן ריאליות. אף שהממשלה קבעה שאחד האמצעים החיוניים לפתרון בעיית המחסור בדירות יהיה בנייה להשכרה לטווח ארוך, תוך כדי מעורבותם של הגופים המוסדיים, רוב המכרזים שהיא פרסמה לבנייה להשכרה לא עמדו בתנאים שיאפשרו לגופים אלו להשתתף במכרזים.

כיום, בעיצומו של משבר הדיור, הממשלה נוקטת פעולות מואצות כדי להרחיב את שוק השכירות תוך כדי הישענות על גופים מוסדיים ועסקיים, ללא כל בדיקות מקדימות. התנהלותה זו מעוררת את החשש, כי העלות הכלכלית תהיה גבוהה בהרבה מהעלות שהייתה נושאת בה לו הפעולות הנדרשות היו נעשות מבעוד מועד ובאופן סדור ומתוכנן.

הממשלה הציבה יעד כמותי ברור לבנייתן של 150,000 יח"ד בעשור הקרוב במסגרת הפרויקט הלאומי לדיור. הממשלה החליטה להגביר את מעורבותה בהיבט התקציבי - באמצעות הענקת רשת ביטחון כלכלית ליזמים, מתן הנחות על מחיר הקרקע שבבעלות המדינה ומתן הקלות והנחות מס עבור בנייה להשכרה. כמו-כן נקבעה תפיסה, ולפיה יש לתת עדיפות לדיור להשכרה, שחלקו יימכר במחיר מופחת ממחיר השוק כדי ליצור הלימה בין צורכי אוכלוסיית היעד לדיור בר-השגה.אף שמדובר בצעדים מהותיים לקידום דיור בהישג יד, במועד סיום הביקורת עדיין נותר על-כנו הצורך בהסדרה של תחום הדיור בר ההשגה בכללותו כמרכיב חיוני במדיניות הדיור הממשלתית הכוללת וארוכת הטווח.