האם נתניהו דפק גם את שוק הדיור באירופה

חיפשתי בגוגל על "משבר הדיור" במדינות אחרות. לא הקלדתי שמות של מדינות כמו קובה, ונצואלה או וייטנאם, אלא של מדינות מערביות "נאורות" - סוציאל-דמוקרטיות ו"חברתיות" למופת, שהשדולה החברתית אצלנו חולמת להידמות להן, מדינות שחוקקו, כבר לפני עשרות שנים, חוקי דיור סוציאליים "מתקדמים", שאצלנו טרם הגיעו אפילו לקריאה טרומית בכנסת.

בכל המדינות "הנאורות" מיושמות כבר מזמן תוכניות ל"דיור בר-השגה", קיימת בנייה ציבורית נרחבת, והמדינה מעורבת עד צוואר בהשכרת דירות. "התשתית החוקית" (מינוח של מבקר המדינה) באותן מדינות קיימת, מוסדרת ופועלת מזה עשורים. אפילו הקרקעות רובן בבעלות פרטית (לא בבעלות ממשלתית כמו אצלנו) ואין צורך "לשווק" אותן - למעט בהונג קונג, שם כמעט כל הקרקע נמצאת בבעלות המדינה. ברובן יש מע"מ מופחת על דירות (או אפילו מע"מ 0). "תוכניות" חברתיות מיושמות במדינות אלו כבר שנים רבות. גן עדן למבקר מדינה שם - הכל דבש.

אז הנה מקבץ תוצאות החיפוש:

באנגליה זועקת כותרת ב"טלגרף" כי "בקצב זה של התחלות בנייה, לעולם לא ייפתר משבר הדיור...זינוק תלול בשכר הדירה...משבר דיור חסר תקדים בהיקפו".

"בהונג קונג מעמיק משבר הדיור לנוכח מחירי הדירות לרכישה ולשכירות המאמירים, למרות היקפו הגדול של הדיור הציבורי (כמחצית מהאוכלוסייה גרה בדיור ציבורי). מאות אלפי אזרחים רשומים ברשימות המתנה לדיור ציבורי".

הוול-סטרייט ג'ורנל מדווח כי "הגרמנים מודאגים מהזינוק במחירי הדירות ובשכר הדירה".

משבר הדיור בצרפת מדווח על-ידי CNBC: "האיש החולה של אירופה (כך מכונה צרפת) נלחם במשבר הדיור...התחלות הבנייה התדרדרו לשפל היסטורי של 17 שנה". כל זאת למרות חבילת צעדים ממשלתית מטורפת לעידוד ענף הדיור הכוללים משכנתאות בריבית אפס (על תוכנית זו אפילו זהבה גלאון ממרצ טרם חלמה). צרפת מגוננת על "זכויות המוכרים והקונים", ומספר העמודים בהסכם מכר סטנדרטי לדירה עלה בשנים האחרונות מ-100 עמודים ל-650.

בצרפת מאשימים במצב את הרגולציה הכבדה על ענף הדיור ואת אי-הוודאות של מדיניות המיסוי (יש להם יאיר לפיד משלהם) - והכל למרות תוכניות הממשלה לבנות 500,000 דירות עד 2017...פריזאים ששוכרים "דירות" בשטח של 4 מ"ר תובעים את בעלי הדירות "העושקים".

בלומברג מדווח על בועת הנדל"ן המאיימת להתפוצץ בנורווגיה. הממשלה תיאלץ בנקים לבצע הפרשות גבוהות כנגד סיכון להפסדים צפויים מהלוואות לדיור. שוק הנדל"ן הבוער (Overheated) ונטל החוב על משקי הבית בנורווגיה הגיעו לגבהים חסרי תקדים. מחיר דירה ממוצעת במדינת הנפט האירופית הכפיל את עצמו מאז 2002, ושיעור החוב למשפחה הגיע ל-200 אחוז מההכנסה המשפחתית הפנויה (הנתון בישראל עומד על כ-100 אחוז). בנורווגיה מאשימים את ריבית המשכנתאות הנמוכה...

בועת מחירי הדיור השוודית זוכה לסיקור נרחב באתרים רבים (גם ב"קו ישר"). אין צורך לחזור ולתאר את היקף המעורבות של ממשלת שוודיה בשוק הדיור: דיור ציבורי בשפע, מרבית הדירות להשכרה הן ממשלתיות, חקיקה "מתקדמת" להגנת שוכרי דירות, פיקוח הדוק על שכר דירה ושפע תוכניות ל"דיור בר-השגה". אין שום סיכוי שממשלת ישראל, אפילו בהרכב הסוציאליסטי הקיצוני ביותר, תצליח אי-פעם להגיע ל"הישגים החברתיים" שקיימים בשוודיה כבר עשרות שנים. והתוצאה: רשימות המתנה של 6 שנים בממוצע לדיור ציבורי בשכירות, כשזמן ההמתנה במרכז שטוקהולם מגיע ל-17 שנים...שחיתות עממית מקיפה בניסיון נואש "להסתדר".

ואם טרם השתכנעתם בהיקף "משבר הדיור" במדינות "הנאורות", אז הנה אוסף כתבות (כאן).

פנטזיות סהרוריות של מבקר המדינה

דוח המבקר האחרון מתאים כמעט לכל תחום שאותו מנהלות ממשלות ישראל. אפשר להתאים אותו בקלות למערכת הבריאות הממשלתית, למונופול הממשלתי על מערכת החינוך, למשק החשמל והמים, לחברות הנמל הממשלתיות ועוד.

בדוחות ביקורת אחרים לא מעטים, מביא מבקר המדינה נתונים השוואתיים מהעולם. הדוח הנוכחי נעדר השוואות בינלאומיות. המבקר היה נבוך אילו בדק את המדינות "הנאורות" שבהן מיושמות כהלכה כל המלצותיו - מדינות שכבר מזמן השלימו את "התשתית החוקית" שתגן על מה שהוא מכנה "זכות היסוד החברתית לדיור נאות".

קריאת הדוח נותנת תמונה על ההיקף המדהים של התוכניות הממשלתיות הקיימות לפתרון "משבר הדיור", להכוונה ולשליטה בשוק המקרקעין והבנייה. אין ממשלה בעולם שמסוגלת ליישם תוכניות אלה. מדובר בפנטזיה מוחלטת של אנשים מנותקים שמייחסים כשרונות כאלה לממשלות. התוכניות קיימות כי פוליטיקאים נדרשים על-ידי הציבור "לתת פתרון". אז מכינים תוכנית. למזלנו, התוכנית נתקעת בשלב שלאחר גיוס ומינוי העובדים לג'ובים החדשים. כך מצטמצם הנזק הטמון בתוכניות לתשלום המשכורות המיותרות בלבד. אילו התוכניות היו באמת מיושמות, הנזק היה עצום...קשה למצוא בפרק ההמלצות שבדוח המבקר אפילו פסקה אחת שפקידי ממשלה מסוגלים ליישם במלואה - לא בישראל ולא בשוודיה.

המבקר קורע את ליבנו מצער כשהוא מתאר את קובץ הנתונים על עסקות הנדל"ן שמפרסמת רשות המיסים (שעליה מסתמכים גם שמאים פרטיים, עיתונאים והוגי ה"תוכניות"):

"פקידי הרשות עושים שגיאות רבות בהזנת הנתונים...מקלידים אותם ידנית ובאופן לא מדויק".

אין מדובר בטעות פה ושם. כ-80 אחוז מההקלדות שגויות! מסתבר שפקידי ממשלה מתקשים לבצע אפילו משימות טכניות לא מורכבות במיוחד...למה? כי המתכנת הראשי בחופשה ללא תשלום ואי-אפשר למנות אחר במקומו - עזריאל מהוועד תוקע את העניין כבר שנה. מרבית העובדים גויסו לבחינת 100 אלף הצהרות ההון במסגרת המצוד אחרי בעלי דירות להשכרה שאינם משלמים מס. המקלידים טוענים שהטפסים מבלבלים. הוועד מתנגד לפיטורי עובדים שנתפסו במשלוח הודעות SMS תוך כדי הקלדת נתוני הנדל"ן. "תוספת שחיקת הציפורניים" שהובטחה לקלדניות בהסכם הפשרה שלאחר השביתה האחרונה טרם התקבלה - והן לא "פרייריות". כך פועל כל שירות ציבורי. המבקר המרחף דורש שעובדי ציבור אלה גם יוציאו לפועל את שלל התוכניות הממשלתיות שמתוכננות...נו.

הנה פסקה, אחת מרבות, מתוך פרק ההמלצות:

"מאחר ששוק הדיור מתאפיין במחזוריות, על הממשלה לשפר את יכולתה להגיב לתנודתיות שבו ולצמצם את הנזקים העלולים להיגרם מתנודות קיצוניות ומעליית מחירי השוק ולהיערך מראש לשינויים מעין אלו. על משרדי הממשלה להביא בחשבון את הצורך בקביעת מדיניות דיור לאומית כוללת וארוכת טווח ובקביעת לוחות זמנים בני מימוש להשגת יעדי הממשלה לכל אחד משלביה של שרשרת הייצור של יחידות דיור, לרבות דיור בר-השגה".

וואו!

אז רבותי הפקידים, הבנתם מה צריך לעשות? קדימה לעבודה! צריך למנות פקיד אחד שיכין תוכנית "לשיפור יכולת הממשלה להגיב לתנודתיות"; פקיד אחר ש"יזהה תנודות קיצוניות במחירי השוק"; מנהלה חדשה משותפת למספר משרדי ממשלה, שתפקידה יהיה "להביא בחשבון את הצורך במדיניות לאומית כוללת"; צוות של מהנדסי תעשיה וניהול שיקבע "לוחות זמנים בני מימוש"...ויחבר הנחיות "לשלביה של שרשרת הייצור של יחידות דיור". "שרשרת הייצור" היא מינוח חדש של המבקר; עשרות עמודים בדוח מתארים בפירוט את ה"שרשרת" שכוללת עשרות ועדות ארציות, מחוזיות ומקומיות, תוכניות ארציות לרוב...עשרות אלפי עובדים ויועצים; ואת כל זה נדרשים ציפי או הרצוג או נתניהו ליישם...

אחת המשימות הבלתי אפשריות היא זו שמטיל המבקר על משרד הבינוי בקשר ל"מלחמה במשקיעים בדירות" - האויב החדש של הלובי החברתי:

"משרד הבינוי ינתח את השפעת פעילותו של פלח שוק זה (המשקיעים) ויעמוד על הפעולות שיש לנקוט, בעת הצורך, כדי לאזן את התנודתיות בשוק הדיור שמקורה בפעילות זו".

כלומר, בכוחו של משרד הבינוי "לנתח" את הנתונים (שהם לרוב שגויים), "לקבוע" כמה דירות צריכים משקיעים לקנות, לזהות תנודות בשוק הנדל"ן, לדעת לייחס אותן לגורמים שונים ולהחליט אלו מהתנודות מקורן במשקיעים הנוראים. לאחר מכן צריך משרד הבינוי להכין סדרה של פעולות "מעשיות": לדאוג לחקיקה מתאימה, להקים מנגנוני ביצוע לאותן פעולות, להחליט באיזה מינון להפעיל את הצעדים - והכל כדי לאזן את "התנודתיות" שזיהו במדויק פקידיו החכמים. לאחר שיסיים המשרד לאזן את התנודתיות, יהיה על מומחיו ללחוץ על הדוושה, להפסיק את הפעולות עד לזיהוי התנודתיות הבאה...ממש פשוט - איך לא חשבו על זה קודם?...

פנטזיות דומות בונה המבקר סביב גופי שלטון אחרים: בנק ישראל שיידע לכוון נכון את הריבית, משרד הפנים שיכין "קריטריונים צודקים" לדיור בר-השגה, משרד הבינוי שיידע להפיק לקחים ולהציב יעדים.

וכמובן, איך לא, כולם התרשלו ביעד "פיזור האוכלוסייה", נושא שעליו מדברים מדי שנה מאז 1950, והאוכלוסייה משום מה מסרבת "להתפזר". להזכירכם, בתל אביב התנהל במשך שנתיים מאבק, עקב סירובם של פקידי מס-הכנסה "להתפזר" מהבניינים הישנים למרחק של כ-500 מ' אל בניין משרדי-הממשלה החדש מול מרכז עזריאלי. ההסתדרות תמכה במאבקם הצודק לפיצוי.

במישור האידיאולוגי קובע המבקר שדיור נאות הוא אחת מזכויות האדם הבסיסיות וכי אנחנו מפגרים אחרי מדינות המערב המפותחות בהנחת המסד החוקי שבמסגרתו תבטיח המדינה את מימושה של זכות יסוד זאת. המבקר, כמו כולם, שבוי בקונספציה שהפתרון מצוי בידי הממשלה, וכל מה שעליה לעשות הוא לחוקק עוד מספר חוקים שחסרים לנו בספר החוקים העבה, תגבש עוד מספר תוכניות, תיישם ותאכוף - ואז ייפתר "משבר הדיור". המבקר דורש מממשלת ישראל להיות יעילה משוודיה, נורווגיה ובריטניה.

השימוש המעשי היחיד לאוסף הפנטזיות של המבקר הוא להוות נייר טיוטה לדוח מבקר המדינה הבא.

המשותף לשוקי הדיור ב"מדינות הנאורות"

עיוותים כלכליים מתנקזים, כמו המים, למקום הנמוך ביותר: אל מנגנון המחירים ואל מרקם השחיתות העממית. במדינות סוציאליסטיות קיצוניות (ונצואלה, קובה, ברית-המועצות לשעבר) העיוותים כה גדולים, שהמחירים מזנקים לאינסוף והמוצרים נעלמים מהשוק. במצב כזה "השחיתות" העממית הכרחית לקיום. הסוציאליזם המתון (סוציאל-דמוקרטיה) שדוגל ב"אחריות המדינה" לתחומים מוגדרים כמו דיור, מצליח לעוות את שוק הדיור בשלל חוקים, רגולציה כבדה על השוק והתערבות ממשלתית ישירה (בנייה, סבסוד, השכרה ממשלתית). גם בשוק הדיור מתנקזים כל העיוותים אל מנגנון המחירים והשחיתות.

כיצד מגיבות אפל או סמסונג כשמזנק הביקוש למוצר שלהן? הן מגבירות את קצב הייצור כדי לעמוד בביקושים הגואים. הביקושים לדירות התגברו במערב ממספר סיבות, ובעיקר עקב עיוות שערי-הריבית על-ידי הבנקים המרכזיים. אבל למה השוק אינו מייצר יותר דירות כדי לענות לביקוש הגואה? אם בלונדון, שטוקהולם ותל אביב יש ביקוש עצום לדיור בהשכרה - למה אין היזמים מגבירים את ייצור הדירות להשכרה?

האם חסרות קרקעות בשוודיה, נורווגיה או בפינלנד דלות האוכלוסייה? בנורווגיה ובפינלנד יש בקושי 5 מיליון תושבים על פני שטחים עצומים ביחס לישראל. האם חסרים שם חומרי בנייה? הרי מרבית בנייני המגורים בערים הם בני 2 עד 5 קומות בלבד, מהיכן צומח "המחסור בדירות"?

דיור הוא מוצר צריכה בסיסי והמוני שנבדל מיתר המוצרים במחירו הגבוה. מיקום הדירה במרחב (אזור וקומה) קובע רבות את מחירו. מכאן נוצרים הבדלים גדולים במחיר של דירות זהות בשטח ובאיכות. פערים בלתי נמנעים אלה הם כר נרחב לפעילות פוליטית ואידיאולוגית.

האידיאולוגיה הסוציאליסטית השלטת במאה האחרונה בפוליטיקה ובאקדמיה גורסת שיש לחתור לשוויון, ל"צמצום פערים". המשימה הוטלה על המדינה מתוך הנחה שבעיר הבירה יושבים אנשים חכמים, ישרים ומוכשרים שמסוגלים לפתור כל בעיה של הפרט, ובמיוחד את "בעיית הדיור". כולם מדקלמים שבני האדם "אינם רציונליים", התנהגותם מושפעת ממצבי רוח, אקראיות והטיות קוגניטיביות. אבל באותה נשימה, כולם מסכימים שהמלאכים הלבנים מבין בני האנוש מרוכזים במשרדי הממשלה, והם יצורי-העל ש"אחראים" ו"יודעים".

האידיאולוגיה פגשה את הדמוקרטיה. הדמוקרטיה יצרה את "הבאג הדמוקרטי": הדרך של פוליטיקאים לזכות באהדה פוליטית היא באמצעות חלוקת מתנות ל"עם". פגיעה בזכויות הפרט לטובת קבוצת לחץ. הכשל המובנה בשיטה הדמוקרטית הנוכחית מאפשר לממשלה (כל ממשלה) לבצע בקלות יחסית תשלומי העברה או העדפה אחרת לקבוצות באוכלוסייה, על חשבון החלק האחר.

ענף הדיור היה תמיד כר נרחב ליישום האידיאולוגיה ולמיצוי הבאג הדמוקרטי. כך התרבו משנה לשנה התוכניות הממשלתיות לסייע בדיור להמונים, התפתחה חקיקה ענפה ל"הגנה על הציבור" מפני "הרס הנוף האורבני הוותיק" (חוקי שימור), "הגנה על הציבור" באמצעות שלל תקנים מחמירים ופיקוח מטעם המדינה, הגנה מושלמת על שוכרי דירות. ומי יכול לספק את שירותי ההגנה והפיקוח האלה? רק פקידי מדינה באמצעות רגולציה, כמובן.

תמנון הרגולציה על הבנייה צמח לממדים מפלצתיים ואסר למעשה, בלם והאריך את משך הבנייה כמעט בכל מרכזי הערים במערב. קשה, ולפעמים כמעט בלתי אפשרי, לבנות במרכז רומא, שטוקהולם או תל אביב. אילו אותה רגולציה על הבנייה הייתה קיימת לפני 300 שנה, כי אז כל הערים היו תקועות עם חושות של טרום ימי הביניים.

מדינת ישראל השיגה את כל העולם "הנאור" ברמת הטמטום בענף הבנייה. במדד קלות עשיית עסקים של הבנק העולמי, ישראל מדורגת במקום ה-121 בקשיים לקבלת היתר בנייה (יחד עם מדינות באפריקה). הרגולציה בישראל, כמו ביתר המדינות "הנאורות", בולמת כמעט כל בנייה חדשה במרכזי הערים.

התקווה - שלא יצליחו ליישם את דוח מבקר המדינה...

"משבר הדיור" יכול להיפתר בהקדם, אילו חוק התכנון והבנייה הנוכחי, על שלל איסוריו, היה נזרק לפח, והממשלה הייתה מסלקת ידה ממעורבות כה עמוקה בשוק המקרקעין.

בינתיים, עלינו לקוות כי ממשלות ישראל ישקדו וימשיכו לעבוד על דרישות המבקר ל"היערכות", ל"עבודת מטה מושכלת", ל"פיתוח מודלים", ל"שכלול הכלים", ל"פיתוח מודלים לאפיון ביקושים", ל"קביעת מדיניות-דיור לאומית כוללת וארוכת טווח" ועוד מיני משפטים מפוצצים שמפוזרים בשפע ב-300 עמודי דוח המבקר. כך יצטמצם נזקם לתשלום משכורות לעובדים ושכר דירה למשרדים - ולא מעבר לכך.

עדיף אלף מונים שהמהומה הממשלתית תימשך, על פני יישום "מוצלח" של מרבית התוכניות הממשלתיות שעל אי-ביצוען מתריע המבקר. השוודים הצליחו יותר מכל ממשלות ישראל ליישם תוכניות ממשלתיות "חברתיות" גדולות, וכך סיבכו לחלוטין את שוק הדיור בשוודיה - ללא יכולת פוליטית להיחלץ מהבוץ. הבאג הדמוקרטי אינו מאפשר לפוליטיקאים להיחלץ ממלכודת של "מדיניות חברתית", אלא בעת משבר מקיף ועמוק מאוד. הממשלות טוו שפע של קורי עכביש של "תוכניות" "חוקים", ו"מדיניות", הסתבכו בהם, וכך שיתקו את עצמן. וטוב שכך, כי זהו הנזק במיעוטו. אילו יושם דוח המבקר המצב היה גרוע בהרבה.