|
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
|
|
|
התפתחות התלות בחברות ניהול בניינים
|
הבניינים החדשים הרבה יותר משוכללים טכנולוגית מבעבר וחברות ניהול תופסות את מקום ועד הבית בתחזוק השוטף של הבניין ● בורות שקיימת בנושא ניהול ותחזוקת מבנים כאלה עלולה לגרום להפסדים רבים הן לצרכן והן לחברות עצמן
|
|
ניהול בניין מודרני - עסק מורכב [אילוסטרציה: יח"צ]
|
|
|
|
|
לפני כ-20 שנה היה רק את מגדל שלום מאיר "המפורסם" הזכור לכולנו (שנוהל מקצועית ע"י חברת ניהול שהוקמה עבורו והייתה בעצם חברת הניהול הראשונה בארץ). היום צומחים עוד ועוד גורדי שחקים בכל מקום, ואיתם עוד ועוד חברות אחזקה.
רוב הבניינים החדשים הרבה יותר משוכללים טכנולוגית מבעבר בגלל דרישות של רשויות כגון: בטיחות אש (כל בניין גבוה הוא פוטנציאל ל"מגדל הלוהט" בשל כמות האנשים הנמצאים בו ויכולת המילוט הבעייתית ממנו ויכולת כיבוי בקומות הגבוהות), תקנים מחמירים בנושא רעידות אדמה ועוד. דרישות משרד הבריאות בנוגע לטיפול במאגרי המים של הבניין למניעת זיהומים ומחלות, תקשורות - כל בניין זקוק לחיבור למערכת טלפוניה, כבלים, לווין, מעליות ממוחשבות ומשוכללות יותר ברמת המהירות וברמת לוחות הפיקוד.
הצרכן לרוב לא מודע למקצועיות הנדרשת כדי לטפל במערכות מורכבות ומשוכללות אלו ובוחר את חברת הניהול על-פי תחושת בטן או גרוע יותר על-פי עלויות בלבד.
|
|
בנושא עלויות האחזקה קיימת בורות רבה
|
|
אופן התמחור מול הדיירים התפתח כרעיון שלוקחים עמלה מסוימת מההוצאות, ונקבע תמחור של "עלות פלוס 15%". כלומר, החברות גובות דמי אחזקה על-פי הוצאות האחזקה שהוציאו בנוסף לאחוזי רווח מעל עלויות האחזקה. במהלך השנים השיטה הזו כבר לא הייתה כדאית, המערכות השתכללו, ונוצר מצב שעלויות האחזקה והניהול בתמחור של אחוז מההוצאות הוא אינו מדויק. דבר נוסף, "עלות פלוס אחוזים" יצר מצב לא אידיאלי כיוון שחברות העדיפו לייקר את עלויות האחזקה כדי להרוויח אחוזים גבוהים יותר ויצר חוסר שקיפות בין חברות הניהול לבין ועדי הבניינים. כך גם אתם הצרכנים מפסידים פעמיים - פעם את עלויות האחזקה הגבוהות ופעם נוספת את אחוזי דמי הניהול שמעל הוצאות האחזקה. תקופה זו נקראת גם "הבועה" של חברות ניהול הבניינים במדינת ישראל.
תפקידו של ועד הבית כיום הוא התנהלות מול חברת הניהול ותיווך בין הדיירים לחברת הניהול. ועד הבית הוא הגוף הייצוגי של הבניין מול חברת הניהול. בנייני היוקרה כיום לא יכולים להתנהל ע"י ועד בית בלבד, כיוון שאין להם ידע במערכות המורכבות, וחוסר זמן לטפל בכך. לכן הפנייה לשכירת השירות של חברות ניהול מקצועיות הינה טבעית, אך המלצתי היא לעבוד בשיטת ה-FIXED PRICE היכולה להתבטא בשתי צורות:
1. דמי ניהול קבועים מעל הוצאות האחזקה בשיטה זו אין אינטרס לחברת הניהול לנפח את הוצאות האחזקה מאחר ששכרה מובטח בכל מקרה.
2. מחיר כולל קבוע המבטא את הוצאות האחזקה ועמלת הניהול כך שהצרכן מבטיח לעצמו מחיר קבוע.
שתי צורות תמחור אלו יוצרות שקיפות מלאה מול הצרכן מכיוון ואין לחברת הניהול "צורך" בניפוח והסתרת עלויות האחזקה כיוון ששכרן כבר הוסכם ונקבע מראש.
לסיכום - ניתן לומר כי מאחר שהצורך לקיום חברות ניהול מקצועיות קיים, חברות הניהול צריכות לעשות את עבודתן בצורה מקצועית יותר עם ערך מוסף לצרכן. כדי להגיע למצב הזה צריכות חברות הניהול להתחדש באופן שוטף ולייצר שירותים נוספים בתחום המקצועי-טכנולוגי, תוך עמידה בקצב החידושים וצורכי השוק, עם הבנת רצונות וצרכי הלקוח.
|
|
למה נחוצה חברת ניהול מקצועית?
|
|
- יעילות בעבודה וחסכון בכסף - לחברת ניהול מקצועית יש כוח גדול מול הספקים כיוון שהיא מחזיקה לרוב עשרות בניינים ויש לה שיתופי פעולה והסכמים מול ספקים שונים, כגון: חברות מעליות, גנון, ניקיון, אבטחה, ביטוח וכדומה. שלא בדומה לוועד בית של בניין אחד שעובד מול ספק אחד ולכן אין לו את כוח הקניה של חברת ניהול. חברת ניהול מקצועית ואתית תספק מחירים נוחים וטובים לטובת הבניין.
- המערכות היום הן יותר מכניות וממוחשבות. לדוגמא: מערכות הבניין, מגדלים בקומות העליונות כבר לא מקבלים מים ישירות מהעירייה אלא באמצעות מערכות הגברת לחץ מים בתוך המבנה בשל הגובה הרב. בנוסף, בעבר היה צורך לבנות בבניין מעלית אחת, כיום יש צורך במספר מעליות, המעליות צריכות לעלות יותר קומות, והמהירות וגודל המעלית השתנו. לוחות הפיקוד של המעליות הרבה יותר משוכללים ולרוב הן ממוחשבות על-מנת לתת את מירב היעילות של נסיעת המעלית.
- בכל הבניינים החדשים כיום יש דרישות חדשות בנושא כיבוי האש. בכל מגדל כזה צריך שיהיו מערכות לגילוי עשן, ארונות כיבוי, מערכת כיבוי אש אוטומטית ומערכת הגנה לאש. כל המערכות הללו חייבות להיבדק לפחות פעם בשנה.
- גנרטור - בבניינים הגדולים יש היום גנרטור. תפקידו המרכזי הוא לתת מתח חשמלי למערכות החיוניות בבניין בזמן הפסקת חשמל. כגון: תאורת חדרי מדרגות, מעליות ומערכות כיבוי אש. גנראטור צריך לעבור טיפול תקופתי וטיפול שנתי.
|
|
| תאריך:
|
19/04/2010
|
|
|
עודכן:
|
19/04/2010
|
|
יואל רדושר
|
|
התפתחות התלות בחברות ניהול בניינים
|
|
ראש הממשלה נמנע מלנסוע לכינוס הבינלאומי בוושינגטון בעניין הגרעין, מפני שלא רצה לעלות על המוקש שטמן שם לו - ולנו - אובמה. מה טיבו של המוקש הזה?
|
|
|
|
|
רק ליהודי אסור להיכנס עם סידור תפילה להר הבית, אסור ליהודי להתפלל, אסור להשתחוות, אסור להיכנס בקבוצה גדולה מדי (מעל 6 יהודים - כמו במעלית), אסור לקבוצה אחת שתיגע ברעותה (גם לא רגל מצילה), אסור לפרסם מודעות הקוראות ליהודים לבוא להר הבית, אסור לעלות להר הבית עם גדי, אסור להניע את השפתיים כמתפלל, אסור לעשות יותר מסיבוב אחד בהר, אסור לעלות פעמיים ביום, אסור להגיד קדיש או קדושה, ואפילו מי שברך, אסור להכניס מזון ושתיה המצריכים ברכה, אסור להכניס לולב ואתרוג בסוכות, אסור להכניס מצה בפסח, אסור להכניס נרות בחנוכה, אסור ואסור.
|
|
|
|
|
התפרצות וולקנית באיסלנד, שלא נצפתה מראש, שיתקה מיידית את תנועת המטוסים בצפון אירופה. יהיו לה השלכות כלכליות חמורות על מדינות רבות, כולל ישראל. אירופה רוכשת 60% מהיצוא הישראלי, וזה נפגע קשות מההתפרצות האחרונה, וייפגע יותר מהתפרצויות נוספות. איש לא צפה, כאמור, את ההתפרצות הזו, וגם אם הייתה נצפית - לא היה מה לעשות מולה.
|
|
|
|
|
על-מנת למצוא סיבות למה השווקים הפיננסים יורדים או עולים צריך לבחון ביתר קלות את העיתונים הפיננסים והפרשנים למינהם שיודעים תמיד להסביר בדיעבד מדוע הייתה תנועת מחירים למעלה או למטה. לאחר משבר פיננסי כמו שהיה ב-2008 וזחיחות הדעת ב-2009 אוזני, עיני וראשי המשקיעים השונים קשובים ביתר שאת לנעשה סביבם. בנק פושט רגל, הר געש שמתפרץ, טיסות מבוטלות, נשיא אמריקני שמדבר על שורשי המשבר ועוד ועוד. בשורה התחתונה כולם חוששים מהבאות. חוששים באפלה שמה המשבר, שמה הירידות, שוב בפתח.
|
|
|
|
|
נכדתי ר' היא תלמידת כיתה ב' ואחותה הקטנה ממנה י' היא תלמידת כיתה א'. אנחנו משוחחים טלפונית כשעתיים לפני השמעת הצפירה המכנסת את המדינה לכינוס של אבל על לוחמיה שנפלו במלחמות ישראל.
|
|
|
|
|
