השבוע האחרון של תשס"ט היה חריג ומיוחד במינו בעולם הנדל"ן של ישראל: יום אחרי יום נסגרו עסקות גדולות, כולל עסקת המגרשים הגדולה ביותר בתולדות המדינה. חלק הארי של העסקות הם מגרשים לרכישת דירות יוקרה ואחרות: שוק הדירות החל את השנה בקיפאון ובירידת מחירים, אך תוך מספר חודשים גילה התאוששות מהירה, שניזונה מהיעדר חלופות להשקעה, ריבית נמוכה והיצע הולך וקטן של מגרשים. השנה הסתיימה בגאות - עד מתי. האנשים שעשו את העסקים היו, ברוב המקרים, גם כמה מאנשי הנדל"ן הבולטים של תשס"ט:
אבי גינדי, מבעליה של חברת גינדי החזקות, הפתיע (כמעט) את כולם, כאשר חברתו זכתה, ביום ב', ב
מכרז-הענק של מינהל מקרקעי ישראל. היא תקנה שלושה מגרשים צמודים, בני כ-11 דונם, במתחם "גני שרונה" (דרום הקריה) בתל אביב, ותשלם 547 מיליון שקל, כולל פיתוח. זוהי עסקת המגרשים הגדולה ביותר בתולדות המדינה. אבי גינדי, יחד עם אחיו גיא ורועי ואחותו ליטל-מטלון, כולם עורכי דין או רואי חשבון, יבנו על המגרש שלושה מגדלים ובהם דירות יוקרה. כמה בדיוק - לא ברור. גירסת ועדת המכרזים של המינהל: 300 דירות. גירסת גינדי: 324. בחשבון אחרון אין זה משנה, כי ברור שמי שירצה יקנה שטח כפול ויהפוך אותו לדירת חלומותיו.
אבי גינדי, אחיו ואחותו הוכיחו שוב תעוזה בלתי רגילה, ומרץ עסקי בלתי רגיל. הוא גם עשה (אולי) תרגיל ל-11 המתחרים האחרים (בהם ב.ס.ר-מגדל, שהגיעו למקום השני), כאשר תחילה הודיע שלא ייגש למכרז, ואחר כך החליט כן לגשת, תוך פרסום הודעת התנצלות חריגה, שאינה מקובלת במקומותינו. גינדי החזקות סיימו בכך שנה שבה קנו (יחד עם האב יגאל והדוד משה) מגרש למגדל משרדים בגני שרונה, שנה שבה מכרו בבת אחת, לעמיתי חבר, 300 דירות בפתח תקוה, עוד לפני תחילת הבנייה, שנה שבה הפכו לאחת מחברות הנדל"ן המובילות של ישראל - פחות מעשר שנים לאחר שנכנסו לענף. העסקה כשלעצמה, כמו עסקות אחרות שיוזכרו בהמשך, מצביעות על המהפך שעבר שוק הדירות בתשס"ט - שנה שהחלה בקיפאון ובירידת מחירים, והסתיימה בהתאוששות מהירה.
עו"ד אלקנה הולצר מירושלים, דמות אלמונית לגבי הציבור הלא-חרדי, זכה במכרז גדול אחר של המינהל, וקנה מגרש ל-216 דירות בבית וגן, ירושלים. הוא ישלם 216 מיליון שקל. ליתר דיוק, לא "הוא", אלא קבוצת רכישה של דתיים וחרדים, שגיבש בשבועות האחרונים. בשבוע האחרון של תשס"ט בא לידי ביטוי, בעסקה זו, כוחן של קבוצות הרכישה, שהשתלטו על חלק גדול משוק הדירות. היתרונות: מיסוי נמוך, הוצאות מימון ושיווק נמוכות. הקבלנים והיזמים הרגילים הפכו לשחקני משנה, והם מסתפקים בכך שיהיו קבלנים ראשיים של קבוצות הרכישה, עם רווח קבלני קטן ולא עם רווח יזמי גדול, כפי שהורגלו לו במשך שנים רבות. חסרונות שיטת קבוצות הרכישה בולטים לעין: ניהול פרויקטים גדולים בידי מי שלא תמיד הם בעלי מקצוע; אי-ודאות לגבי המחיר הסופי של הדירה; סכסוכים בתוך הקבוצה, העלולים למוטט את כל הפרויקט; נושא האחריות והבדק ל-10 שנים, בעיה שתתעורר בעוד שנים. שנת תש"ע תוכיח, אולי, האם שיטת קבוצות הרכישה היא אכן הטובה ביותר לענף וללקוחות.
עו"ד יצחק חג'ג ואחיו עידו, העומדים בראש ארגון קבוצות הרכישה הגדול ביותר בישראל. עשו השבוע עסקה גדולה נוספת: הם רכשו - בעסקת אופציה - מגרשים לבניית 224 דירות ברחוב נחלת יצחק, במזרח תל אביב, וישלמו 205 מיליון שקל. לאמיתו של דבר זוהי עסקה בשני שלבים, כי הרוכשים יכולים להחליט, לאחר קניית המגרש הראשון, שלא לקנות את השני, אם תנאי השוק ישתנו או אם לא יהיו די חברים בקבוצת הרכישה.
בעסקה זו, מעניין גם הצד של המוכר: חברת מבני תעשיה, בשליטת
אליעזר פישמן, שקנתה לפני 10 שנים את מגרשי מפעל השמנים "יצהר", ותכננה לבנות עליהם ארבעה מגדלים, בני 112 דירות כל אחד. שני המגדלים הראשונים נבנו ונמכרו. החברה השהתה את כניסתה לשני המגדלים האחרים, במעקב אחרי תנאי השוק. מכירת שני המגרשים הללו תכניס לקופת החברה סכום גדול במזומן, שיעזור לה, כולל רווח הון של 140 מיליון שקל. עידו ויצחק חג'ג אינם היחידים בשטח, גם לא הולצר. בארגון קבוצות הרכישה פעילים גם ענבל אור, אורי חייצוק, צחי ארבוב (השותף עם חג'ג בעסקת מבני תעשיה) ואחרים. במכרז גני שרונה, שפורט לעיל, הופיעו עוד קבוצות רכישה, שאורגנו על-ידי פאנגאיה ואחרים. כל מי שמארגן בהצלחה קבוצה זו, קוטף קופון נאה, לעתים 10% ממחירי הרכישה של הדירות - וכל זאת מבלי להשקיע כמעט דבר במזומן! כמה זמן עוד תימשך החגיגה?!
לב לבייב, הטייקון שהודיע לפני מספר שבועות שלא יוכל לפרוע את כל חובותיו. השבוע כינסו המנכ"לים שלו - הוא עצמו לא הגיע - אסיפה של הנושים העיקריים, בעלי האג"חים, שחברת אפריקה-ישראל חייבת להם 7.4 מיליארד שקל. החברה הודיעה שאין, וגם לא יהיה בשנים הקרובות, כסף בקופה כדי לשלם את הכל. מתחילים לדון על הצעות הסדר שונות - תשלום חלקי, דחיית פירעון, מניות במקום אג"ח ועוד. לבייב ינסה בכל כוחו שלא לאבד את השליטה על אפריקה-ישראל, אין לדעת אם יצליח. כדאי להזכיר לו, שגדולי המשקיעים במדינה כבר איבדו, לפני כ-25 שנה, את השליטה על החברות הגדולות ביותר של ישראל, הלא הם הבנקים הגדולים, והמשק המשיך להתנהל כרגיל.
ד"ר מיכאל ורדי, לשעבר מנכ"ל מינהל מקרקעי ישראל, וכיום איש עסקים פרטי (בין היתר - מנכ"ל קיסריה מקרקעין של אלברט נסימי) בתפקידו כמנהל ההשקעות של קרן ריאלטי, עשה השבוע שתי עסקות: הקרן קנתה מבזק
מגרש ל-400 דירות ברחוב הרצל בתל אביב, ב-44.5 מיליון שקל. במקביל, זכתה הקרן שלשום (16.9.09) במכרז של מינהל מקרקעי ישראל, וקנתה
מגרש סמוך ל-66 דירות, ברחוב סלמה, ב-20.2 מיליון שקל. הקרן גברה על ארבעה מתמודדים אחרים. שתי העסקות יחד מכניסות את קרן ריאלטי להשקעה של כ-65 מיליון שקל במגרשים בדרום תל אביב, ומחייבת אותה לשנים ארוכות של בניית כ-470 דירות ומרכז מסחרי. הקרן, שהמשקיעים העיקריים בה הם חברת הביטוח הראל, המוסדות להשכלה גבוהה וכמה בתי השקעות. גייסה לפני זמן קצר כ-150 מיליון שקל בהנפקה פרטית, כך שהקופה גדושה במזומנים.
שלמה גרופמן, מוותיקי היזמים בארץ, שבגיל 73 מוכיח (כמו ידידו הטוב הנשיא פרס), שאם יש מרץ ורוח נעורים, הגיל הביולוגי אינו כל-כך חשוב. גרופמן עומד, יחד עם השגריר והח"כ לשעבר זלמן שובל, בראש קרן פייר, שמהדורת פייר 1 שלה גייסה 40 מיליון דולר מיזמים בישראל, ארה"ב וקנדה, ומהדורת פייר 2 שלה מגייסת עשרות מיליוני דולרים, גם ממשקיעים בדרום אפריקה. בעצם, קרן ריאלטי היא המהדורה הישראלית של קרן פייר. העסקה הבולטת של השנה נעשתה אף היא בשבועות האחרונים: רכישת 50% הנותרים בבניין דירות היוקרה ההולך ונבנה מול מלון דן בתל אביב, ומכירת חלק גדול מהדירות.
עליזה שרון הפכה השבוע ל
נאמנת של חברת הבנייה רמט, שנכנסה לקשיים ולהקפאת הליכים. זהו סיפור עצוב, אולי טרגי, של אחת מחברות הבנייה הוותיקות (נוסדה לפני 67 שנים) והטובות של ישראל. האב דוד אלפרן הקים ופיתח, הבנות עו"ד עליזה יפו ומרים דורון ירשו, יזמו ובנו, גם בחו"ל, אך נקלעו בשנה האחרונה למחסור בהון החוזר, וככל הנראה להפסדים. אבא-הלפרן לא היה מאמין למראה עיניו, אם היה שומע שהחברה, שהייתה גאוות חייו, הגיעה בשבועות האחרונים למצב שבו חוזרים לה צ'קים ב-7 מיליון שקל, מזמיני עבודות מודיעים על ביטול חוזה או הפסקת התקשרות, העבודה נעצרת, 57 העובדים הקבועים - פעם היו מאות - זועקים לקבל את משכורתם, והחברה נאלצת למהר לבנקים ולבית המשפט, כדי להשיג הסדר שימנע את קריסתה. סוף עצוב לשנה, שמהרבה בחינות אחרות הייתה טובה לענף הנדל"ן.