"שוכנעתי כי יחידי קבוצת הנתבעים לא גמרה אומר בדעתם למכור את זכויותיהם בנכס, אלא רק נבחנה אפשרות המכירה. הנתבעת 2 אשר גם אם בתחילת הדרך חשבה שאין מקום למכור, שינתה את טעמה, והייתה מוכנה למכור, אך זאת בתנאי שגם יתר הנתבעים ימכרו את זכויותיהם, והואיל וכזאת לא ארע, ממילא גם אין לאכוף עליה את ההסכמה". כך קבע (יום ה', 8.04.10) שופט בית משפט המחוזי בתל אביב, איתן אורנשטיין, בתביעה שהוגשה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין.
באותה פרשה היו ארבעת התובעים, וכן ארבעה מתוך חמשת הנתבעים, בעלים של קרקע בנווה צדק בחלקים שווים, היינו כל אחד מהם החזיק כ-1/8 מן הנכס בבעלותו. ארבעת הנתבעים הם בני דודים אשר זכו בנכס בירושה, כאשר הנתבע הנוסף הינו בעלה של אחת הנתבעות, אשר ניהל את המשא-ומתן למכירת הנכס לתובעים, שהינם משקיעי נדל"ן, בין היתר, ואשר מחזיקים ב-4/8 הנותרות של הנכס.
התובעים/משקיעים בקשו לרכוש מן הנתבעים/בני הדודים את חלקם בנכס, במחיר כולל של כ-220,000 דולר. הוחלפו טיוטות אולם בסופו של יום לא צמח הסכם מחייב, לפחות לטענת הנתבעים. התובעים/משקיעים מאידך-גיסא, גורסים כי נולד הסכם מחייב ומבקשים מבית המשפט המחוזי לחייב את הנתבעים לקיים הסכם זה.
לטענת התובעים, בשלב הראשון ביקשו לרכוש את חלקה של אחת מבני הדודים, חנה גיל, תמורת 40 אלף דולר, ותוך כדי החלפת הטיוטות גמלו בליבם כל ארבעת בני הדודים השותפים במחצית הקרקע, למכור את חלקם לתובעים, תוך שבעלה של חנה גיל, שאינו בעלים של אף אחד מהחלקים בנכס, הוצג על-ידי הנתבעים כמייצג הקבוצה. הוא שלח לנציג התובעים, משה פונדק, טיוטת הסכם ("הטיוטא השלישית"). המשא-ומתן התארך, בין היתר בשל סוגיות של מס שבח (בסופו של יום התובעים הצהירו על נכונותם לשאת בתשלומי מס השבח), ובסופו של יום, להפתעתם של התובעים הודיע לו גיל בשיחה מיום 3.7.07 כי המוכרים שינו טעמם, כי הם אינם מסכימים למכירה בסך המוסכם של 220,000 דולר, ודורשים סך של 400 אלף דולר, שהוא השווי ההולם לפי חוות דעת של שמאי שנועצו איתו. בנסיבות אלו הגישו התובעים תביעה לאכיפת ההתקשרות, ובפיהם טענה ולפיה הטיוטא השלישית משקפת את גמירות דעתם של הנתבעים ועל כן יש לאכוף את ההסכם, או לחילופין, יש להשית על הנתבעים לשלם לתובעים פיצויי קיום לפי הפער בין שווי השוק של זכויות הנתבעים במקרקעין שהוא 400,000 דולר כגרסת הנתבעים לבין המחיר המוסכם של 220,000 דולר, קרי לשלם את הסך 180,000 דולר וכן את שכ"ט עו"ד התובעים בקשר עם הטיפול בהתקשרות בסך של 3,000 דולר.
הנתבעים: "בלתי מנוסים בתחום הנדל"ן והופעל עלינו לחץ" בסיכומיו טען בא-כוח התובעים כי הוכחה גמירות דעת של קבוצת המוכרים להתקשר בהסכם מחייב, וכי רק מחמת רצון קבוצת המוכרים לשפר את התמורה המוסכמת, לא נחתם ההסכם, וזו בגדר נסיבה חיצונית שאין בה כדי לשחרר צד מהתחייבותו החוזית. הנתבעים, לעומת זאת, מכחישים את גרסת התובעים באשר לדידם המגעים ביניהם היו בדרג של בדיקות וגישושים בלבד ומבלי שהגיעו לשלב של גיבוש אומד דעת להתקשר בהסכם מחייב. עוד טוענים התובעים כי פונדק, איש עסקים ממולח, ניצל את תמימותם, היותם אנשים מבוגרים, בלתי מנוסים בתחום העסקים אשר הפעיל עליהם לחץ בלתי פוסק להגיע להסכמות למכירת חלקם בנכס מבלי שנתן בידם שהות מספקת וסבירה לבדוק את תנאי העסקה, ובגדרה המחיר הראוי. עוד גרסו הנתבעים כי אף אחד משלושת הטיוטות לא נחתמו על ידם.
ביהמ"ש: מידת חוסר תום הלב של הנתבעים לא הייתה כה קיצונית השופט אורנשטיין מציין כי "אין נפקא מינה כי הטיוטא לא נחתמה על-ידי הנתבעים" שכן סעיף 8 ל
חוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969, אומנם מחייב כי חוזה למכר מקרקעין יערך בכתב, אך הוא אינו מחייב כי החוזה יחתם על-ידי שני הצדדים ואם ניתן להסיק מנסיבות העניין על גמירת דעתם של הצדדים לעסקה כי גמרו בדעתם להתקשר בחוזה מכר-מקרקעין ורק נסיבות חיצוניות מנעו מהם לחתום, החוזה יהא תקף. כן ציין השופט אורנשטיין את ההלכה ולפיה אין צורך בגמירת דעת של הצד המתנער מקיום החוזה, אלא בהעדה אובייקטיבית אשר נקלטה אצל הצד המבקש לקיים את החוזה, כאילו הצד ה'מתנער' ביקש לקיים את חוזה: "הדרישה לגמירות דעת מתמלאת איפוא כאשר הפניה מעידה על גמירת דעת, ולאו-דווקא כאשר קיימת גמירת דעת בפועל. הצד האובייקטיבי - חיצוני של הדרישה גובר כאן על הצד הסובייקטיבי פנימי שלה". מנסיבות המקרה עולה, כך קובע השופט אורנשטיין, כי הנתבעים לא גמרו בדעתם להתקשר בחוזה המכר. "שוכנעתי", כך כותב השופט, "כי קבוצת המוכרים אכן שקלה אפשרות למכור את זכויותיה במקרקעין, אך לא בשלה למכירת הזכויות מן הטעמים שיפורטו להלן". "לכן", הוא מוסיף "גם אם דעתי אינה נוחה מהתנהגות הנתבעים, התנהגות שאינה עולה עם חובת
תום הלב במו"מ במשא-ומתן, אזי לא הייתה להם גמירת הדעת להתקשרות מחייבת, והפרת חובתם תום לבם לא הגיעה עד כדי קיצוניות שמנעה את ההתקשרות בהסכם מחייב". כן קבע השופט אורנשטיין כי לא הייתה הסכמה על התמורה, וזאת כעולה מעדויתיהם כל כל הנתבעים.
"התנהגות המוכרים מעידה על היעדר גמירת דעת" עוד ציין בית המשפט כי על גמירת הדעת של הצדדים לחוזה הנטען ניתן ללמוד גם מהתנגותם, וכי במקרה הנדון "התנהגות המוכרים לאחר קבלת הטיוטא השלישית מלמדת חד-משמעית על העדר גמירות דעת למכור את זכויותיהם במקרקעין לתובעים במחיר הנטען. לאחר קבלת הטיוטא פנו הנתבעים לעו"ד טוניק, על-מנת שיבחן את הטיוטא שקיבלו והלה הבהיר שעד ששווי הזכויות לא יוערך על-ידי איש מקצוע, אין צורך לבחון את הטיוטא שנשלחה לעיונם. כך במפורש העידו כל אחד מעדי ההגנה". השופט אורנשטיין מחזק את מסקנתו בעצם העובדה ולפיה "אין ולו אסמכתא אחת לכך שהנתבעים הגיבו לטיוטא, העירו הערה כלשהיא, וזאת בניגוד למקובל, לנהוג ולסביר. הסיבה לכך היא אחת ויחידה וכפי שהדבר עלה מהראיות, הנתבעים סברו כי טרם בשלה העת ל"סגירת התקשרות"".
השופט אורנשטיין דחה את גרסת התובעים ולפיה הטיוטא נעדרת הערות מצד הנתבעים משום שהיא "מגינה על כל זכויותיהם", ועל כן לכאורה "לא היה מקום להערות". "מעבר לדרוש", מציין השופט, "הגעתי למסקנה כי הטיוטא הגם שלכאורה שומרת גם על זכויות המוכרים, עדיין אינה שלמה ובהחלט יש לקבל את עמדת הנתבעים שאינה שומרת על כל זכויותיהם ולכן גם אם היו המוכרים מחליטים כעיקרון למכור זכויותיהם לתובעים, היו בידם השגות לטיוטא".
"מאמין אני לנתבעים כי סברו כי אין בטיוטא כדי לחייב" בהתייחס לטענת התובעים ולפיה שתיקת הנתבעים באשר לטיוטא מעידה על הסכמתם קובע השופט אורנשטיין:
- "לא התעלמתי מטענת התובעים כי הנתבעים לא הודיעו להם באופן פוזיטיבי על דחיית הטיוטא, או כי התפלאו על עצם קבלת הטיוטא, דבר שאינו מתיישב לכאורה עם התנהגות של אדם סביר המקבל מסמך שאינו על דעתו, אך אין בכך כדי להגיע למסקנה מרחיקת לכת לפיה אי הסתייגות מהטיוטא משמע הסכמה לה. מאמין אני לנתבעים כי סברו שאין בטיוטא כדי לחייב ואין הם נדרשים להודיע לפונדק באופן מפורש את הסתייגותם ודי בכך שאין הם מודיעים לו על קבלתה לא כל שכן, לא חותמים עליה בכדי להבהיר חד וחלק שאין הם מסכימים לה".
"הסכום הנמוך שהוצע אינו אלא הגיג של הנתבעים" באשר לסכום שצוין בטיוטא כותב השופט:
- "הסכום של 220,000 דולר שעליו דובר אינו פרי בדיקה ובחינה של הנתבעים לאחר התייעצות עם גורמים הבקיאים בתחום אלא הגיג של הנתבעים, שאינם בקיאים במחירים, שאולי זה מחיר ראוי, לאחר ההצעה של מכירת חלקה של הנתבעת 2 במחיר של 40,000 דולר. גיל הבהיר בעדותו כי נקב בתחילה בסך של 40,000 דולר ביחס לחלקה של הנתבעת 2, בעקבות מו"מ שהיה שנה קודם, וכי הסכום האמור כמו גם הסכום של 220,000 דולר ביחס לחלקם של כל המוכרים, נאמר מבלי שיש שהתבסס על תשתית מקצועית, ושעה שהיה ברור לנתבעים שעליהם לבחון אותו כמקובל. הנתבעים לא היו שלמים עם המחיר ולכן נועצו בעו"ד אשר הבהיר להם כי עליהם לבדוק את שווי זכויותיהם בנכס באמצעות שמאי ורק לאחר מכן ניתן יהיה לקדם את העסקה".
גם היעדרם של פרטים מוסכמים העיד, לדעת השופט, על היעדרה של גמירות דעת. נכון אמנם, כי במקרים מסוימים היעדרם של פרטים כגון 'על מי תחול חובת תשלום המיסים' ניתן להשלמה מן הדין הכללי, אולם זאת אך ורק
בנסיבות שבהן ממכלול הנסיבות ניתן ללמוד על גמירות דעת הצדדים, מה שלא התרחש במקרה הנדון.
"חוסר שוויון בין הצדדים" אורנשטיין מציין נימוק נוסף לדחיית סעד האכיפה, והוא העדר שוויון בין הצדדים, טעם שבמקרים אחרים הוכר לעניין אכיפת הסכם מכר במקרקעין וזאת בהתבסס על סעיף 12 לחוק החוזים אשר מחייב תום לב במשא-ומתן, אולם דווקא במקרה דנן מחייב את
אי אכיפת ההסכם:
- "ביישום לענייננו, יש לציין כי הנתבעים הינם אנשים מבוגרים, פנסיונרים שאינם בקיאים בהלכות מקרקעין ככלל ומו"מ בפרט. היעדר הניסיון והבנה מצד הנתבעים מתעצם נוכח הידע והניסיון של התובעים בעסקים בכלל ונדל"ן בפרט ולרבות בשכונת נווה צדק. על כך ניתן להתרשם לא רק מהעובדה שבבעלותם נכסים בנווה צדק ולכן ידעו את שווי השוק של המקרקעין, אלא גם ההסכמה המהירה שלהם להעלאת המחיר ב-40% תוך פרק זמן קצר ביותר.....זאת ועוד, התרשמתי כי התובעים ובייחוד פונדק היה להוט להתקשר בהסכם מכר, ודחק בנתבעים להגיע להסכמות מהירות, שעה שעסקינן באנשים מבוגרים שמתקשים בגיבוש החלטות וגם בכך טעם למסקנתי בדבר העדר השיוויון בין הצדדים".
"היעדר הבנה באשר להתנהלות במו"מ עסקי" גם את היעדר תגובת הנתבעים למכתב ההתראה אשר שלחו להם התובעים הסביר השופט לא כעדות ל"הסכמתם" לעסקה אלא דווקא כעדות להיעדר נסיונם:
- "אמנם, ככלל העדר תגובה יזקף לחובת הנמען ויחשב כאילו הוא לא חולק על האמור בפנייה אליו. דא עקא, בנסיבות המקרה המסקנה שונה. מקבל את גירסת הנתבעים לפיה סברו שאין ממש בעמדת התובעים וכי אין כל מחויבות מצדם כלפי התובעים. יש לפרש את התנהגות הנתבעים בהקשר זה על-רקע חוסר ניסיונם, העדר הבנה באשר להתנהלות במו"מ עסקי בין הצדדים וגילם המתקדם. כל אלה הניעו אותם לסבור כי כל עוד לא נקשר הסכם מחייב, הם פטורים. הדעת נותנת שלו סברו הנתבעים שהאמור במכתב הוא בעל תוקף מחייב כלפיהם, יש להניח כי היו מזדרזים להגיב עליו".
מכל הטעמים שדלעיל מגיע השופט אורנשטיין למסקנה ולפיה אין לאכוף את הסכם המכר על התובעים, ומשכך, גם אין להשית עליהם פיצויי קיום שכן אם אין עילה לאכוף את הסכם המכר, ודאי שאין עילה להשתת פיצויי קיום.
"התנהגות הנתבעים חורגת מאמות מידה של תום לב" הגם שהשופט אורנשטיין קבע כי אין לאכוף את הסכם המכר, הוא קבע כי המוכרים (הנתבעים) לא היו תמי לב: "עם כל ההבנה לנתבעים, גילם המתקדם והעדר ניסיונם, אין לקבל את התנהגותם במהלך המו"מ. גם אם סברו הנתבעים כי כל עוד לא נחתם הסכם מחייב, הם פטורים, אזי חובה עליהם לנהל מו"מ
בתום לב, קרי אם החליטו שלא להתקשר בהסכם מחייב כל עוד לא בדקו סופית את המחירים, חובה עליהם ליידע במפורש את התובעים על כך, ובמסגרת זו, להודיע על דחיית הטיוטות שנשלחו על-ידי פונדק ולהעמיד את פני הדברים על דיוקם, אך לא כך עשו הנתבעים. נהפוך הוא, הנתבעים חדלו בכך שלא העמידו את התובעים במדויק על פני הדברים, במיוחד שהיו מגעים בין הצדדים כל העת. בהקשר זה יש להסתייג במיוחד מהתנהלות עצמון אשר אמרה כי לא ראתה פגם בכך שניהלה מו"מ למכירת הנכס, שלא על-מנת למכור אלא כדי לברר מה שווי הנכס... יש לראות בכך התנהגות שלא בתום לב במהלך מו"מ, שכן יש לתת את הדעת שהצד השני נסמך על ההתנהגות האמורה, משקיע מכספו וזמנו לצורך כריתת ההסכם".
לאור העדר תום ליבם של הנתבעים בעצם קיום המו"מ, השית עליהם השופט אורנשטיין את תשלום שכר הטרחה אשר שלמו התובעים לעורך דינם, בסך של כ 12,000 ש"ח. ברם, השופט אורנשטיין לא מצא כי זהו המקום להשית על הנתבעים פיצויי קיום, כי נסיבות הידר תום הלב אינן כה קיצוניות. בנוסף, חרף דחיית התביעה, ועקב חוסר-תום ליבם, השית השופט אורנשטיין על הנתבעים לשלם לתובעים שכר טירחה והוצאות משפט בסך של 35 אלף ש"ח.
