בפסק דינו מיום 17.12.03, חזר בית המשפט העליון על הלכה קודמת, לפיה במצב של עסקאות נוגדות במקרקעין, בין רוכש קודם בזמן לבין רוכש מאוחר, רכישת מקרקעין בתמורה ובתום-לב ורישום העסקה לטובת הרוכש המאוחר בעודו תם-לב, מקימה לרוכש המאוחר זכות עדיפה על-פני זכותו של הרוכש המוקדם.
בפני בית המשפט הובא ערעורה של חברת הימנותא בע"מ, על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, שעסק בשאלת זכות הבעלות בחלקת קרקע חקלאית בכפר סכנין בצפון.
המוכר, בדראן ח'לאילה, היה בעליה של החלקה. בשנת 1955 התקשר המוכר בעסקת חליפין משולשת, שבגדרה התחייב להעביר את הבעלות בחלקה, בתמורה לקרקע אחרת, לאביהם המנוח של 3 המשיבים האחרים - עוואד, סלים וג'מיל אליאס. החזקה בחלקה נמסרה למנוח אך הבעלות לא הועברה לו ונותרה רשומה על-שם המוכר. בשנת 1960 נערכו הליכי הסדר המקרקעין, שלאחריהם שבה החלקה ונרשמה על-שם המוכר.
לאחר מות המנוח, המשיכו המשיבים להחזיק בחלקה ולעבדה. בשנת 1965, הגיש המוכר נגד המשיבים תובענה לסילוק יד, בטענה כי תפסו חזקה בחלקה ללא זכות כדין. בית המשפט קיבל את גרסת המשיבים ודחה את תביעתו. ואולם, גם לאחר פסק הדין, לא פעלו המשיבים לרישום הבעלות בחלקה על-שמם.
בשנת 1971, מכר המוכר את החלקה למערערת, חברת הימנותא בע"מ, והחברה נרשמה כבעלת החלקה. בשנת 1998, דרשה החברה מהמשיבים לפנות את החלקה. לנוכח דרישתה זו, הגישו המשיבים תביעה כנגד החברה, בה עתרו למתן פסק דין המצהיר על היותם בעליה של החלקה או לחילופין, פסק דין המחייב את המוכר לפצותם כדי שווי החלקה או ליתן להם קרקע אחרת, שוות-ערך.
המחוזי מקבל את התביעה
שופטת בית המשפט המחוזי בחיפה, ניצה שרון, קיבלה את טענת החברה כי רכשה את החלקה בתמורה ובהסתמך על הרישום, וכן שלא ידעה במועד הרכישה על עסקאות קודמות בקשר עם החלקה. השופטת שרון קבעה, כי לכאורה פעלה החברה בתום-לב. יחד עם זאת, ציינה השופטת שרון, כי החברה לא בדקה אם למשיבים, שהחזיקו בחלקה בפועל, נתונה זכות כלשהי ומשלא עשתה כן, דרישתה לפנות את המשיבים מהחלקה, 27 שנים לאחר רכישתה מהמוכר, יש בה משום הסתמכות שלא בתום-לב על זכות הנובעת מחוזה.
בית המשפט המחוזי אף בחן את התנהגות המשיבים, וקבע כי רכישת החלקה הקימה למנוח זכות בעלות שביושר על החלקה, אך המחדל של אי-רישום הבעלות בחלקה על-שם המשיבים - אף לאחר דחיית התביעה לסילוק-יד שהגיש המוכר, וחרף הליכי ההסדר במקרקעין, מהווה התרשלות שיכולה להטעות קונה המסתמך על הרישום.
בנסיבות אלה, בית המשפט המחוזי הכריע במחלוקת על-פי "השוואת הצדק היחסי" בין הצדדים. מסקנתה של השופטת שרון היתה כי נזקם של המשיבים מאי-אכיפת העסקה עימם, יהיה גדול באופן יחסי, מנזקה של החברה אם העסקה עימה תבוטל. על-כן, בית המשפט קמא מקבל את תביעת המשיבים, בעוד שהחברה זוכה בפסק דין המחייב את המוכר להשיב לה את שווי תמורתה של החלקה.
הערעור לעליון - ההחלטה מתהפכת
על החלטתו זו של בית המשפט המחוזי ערערה החברה, באמצעות עו"ד נ' אליאס.
בית המשפט העליון (השופטים אליהו מצא, דורית בייניש ואשר גרוניס) קיבל את ערעור החברה, וקבע כי בסיטואציה של עסקאות נוגדות יש להכריע על-פי מבחנו של סעיף 9 לחוק המקרקעין, המורה כי "זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה". החברה רשמה את החלקה בתמורה ובתום-לב, והעסקה לטובתה נרשמה בעודה תמת-לב; ובכך, על-פי מצוות סעיף 9, קמה לה זכות עדיפה על-פני זכותם של המשיבים.
המשיבים טענו, באמצעות עו"ד א' עיני, שרישומו של המוכר כבעל החלקה לא שיקף נכונה את מצב הזכויות בחלקה. השופט מצא קבע, כי מאחר והחלקה שבה ונרשמה מחדש בשנת 1960 בבעלותו של המוכר, בסיום הליך של הסדר מקרקעין והמשיבים יכלו להשיג על רישום זה, הרי אין להם טענה בעניין. אף אם הרישום אינו תקין, הרי על-פי סעיף 10 לחוק המקרקעין: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה - אף אם הרישום לא היה נכון".
משכך, קיבל השופט מצא את ערעור החברה וביטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי. יחד עם זאת, הורה מצא להחחזיר את ההליך לבית המשפט המחוזי כדי להשלים את הדיון בתובענת המשיבים נגד עיזבונו של המוכר.
ע"א 7435/01 חברת הימונתא בע"מ נ' עואד אליאס ואח'
___________________
מיכל אגסי הינה עורכת דין במשרד יגנס, טויסטר בירן ושות'.
