ביהמ"ש: גג הסינמה סיטי בירושלים ייהרס

ההיתר לקירוי הסינמה סיטי בירושלים איננו חוקי ודינו להתבטל - קובעת (15.6.16) שופטת בית המשפט המחוזי בעיר, נאוה בן-אור.

הסינמה סיטי הוקם במקום קריית הלאום, בין בית המשפט העליון לבין משרד מבקר המדינה, והקמת הפרויקט שם גררה ביקורת ותמיהות רבות. בן-אור מתארת בהרחבה כיצד חרג הפרויקט מתוכניות הבנייה המאושרות, ובעיקר - כיצד נוצר מצב בו גובהו עולה ב-11 מטר על המותר, כך שהוא גבוה יותר מבית המשפט העליון. החריגה בגובהו של הפרויקט אושרה בדיעבד, שכן התנועה לארץ ישראל יפה עתרה נגדה באיחור משמעותי.

פסק דינה של בן-אור עוסק בקירוי המבנה, עליו הוקם מיזם "ארץ התנ"ך". ועדת הערר במחוז ירושלים קבעה אשתקד, כי ההיתר להקמת הגג ניתן שלא כדין ויש לבטלו. הוועדה החליטה שהגג יהרס רק בינואר הבא, כדי לאפשר לבעלי הפרויקט - שפיר הנדסה וניו לינאו סינמה - להיערך לכך ובמקביל לנסות ולהכשיר את הקירוי. השתיים טענו בעתירתן, כי אם יחויבו להרוס את הגג - עלול הפרויקט כולו לרדת לטמיון, לאחר שהשקיעו בו מאות מיליוני שקלים.

"הפכו את הכיכר לקניון"

בן-אור דחתה את הערעור על ההחלטה בקובעה, כי אכן הוועדה המקומית נתנה את האישור בחוסר סמכות. לדברי בן-אור, התוכנית המאושרת קבעה שהפרויקט אמור להיות מוצלל ולא מקורה, אך מה שבנו שפיר וניו לינאו הוא הכל חוץ מאשר הצללה. לדברי בן-אור, התוכנית אושרה על בסיס הצללה של הפרויקט, והיזמים מצאו דרך "כיצד להפוך את הכיכר לקניון מבלי להגיש תוכנית לשינוי ייעוד, תוכנית שהסיכוי לאישורה נראה קלוש בשים לב למיקומה".

עוד אומרת בן-אור: "קבלת עמדתן של העותרות ושל הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, משמעותה שניתן להפוך כיכר עירונית פתוחה למבנה סגור, קניון, והכל ללא תוכנית, בלא שקיפות ומבלי שמתאפשר לציבור להגיש התנגדויות". אישור הקירוי היה "שינוי דרמטי של התוכניות החלות, שינוי שנעשה בניגוד לדין... הכיכר במפלס הכניסה (המפלס התחתון) אינה עוד כיכר עירונית אלא מתחם קניות ופנאי, מקורה, בעל אופי מסחרי. הכניסה אליו דרך כניסות מאובטחות וגם הארקדות, ברובן, קורו לחלוטין והפכו מבואות של קניון פרטי".

בן-אור ממשיכה ומתארת: "בכל הנוגע למפלס העליון, תחת 'הכיכר הציבורית העליונה והמגוננת', שאמורה הייתה להיות פתוחה ונגישה לציבור, פינו עצי הצל את מקומם למיצגי ארץ התנ"ך ולדמויות מסרטי קולנוע... המפלס העליון אינו בעל אופי של כיכר ציבורית ואינו 'מזמין' את הציבור ליהנות ממנה. הבינוי במפלס העליון יצר נתק פיסי שלו מן המפלסים האחרים ושל הציבור ממנו בשל אופי השימוש שעושה בו העותרת".

"זכויות הציבור - ליזם פרטי"

בן-אור מציינת, כי למעשה היזמים מודעים לכך שהאישור ניתן שלא כדין, ולכן השליכו את יהבם על טענות של שיהוי והסתמכות - אך היא דוחה גם טענות אלו. היא מדגישה, כי לא זו בלבד, אלא שרוב העבודות אף נעשו בחיפזון ובטרם ניתן היתר הבנייה בפועל, כאשר עדיין עמדו על הפרק דרישות שונות של הוועדה המקומית. "עמדת העותרות, המבקשות להוביל למסקנה לפיה יש להותיר בינוי בלתי חוקי, שנעשה על יסוד היתר שניתן בניגוד לדין, אך משום שהושלם, היא עמדה קשה, שתעודד תופעות של 'חטוף כפי יכולתך' והפרת החוק", היא קובעת.

בן-אור מסיימת באומרה: "עתירה זו תשמש הוכחה, אם יש צורך בכך, לגמישותה המופלאה של הלשון", תוך שהיא מביאה שורה של דוגמאות להתנהלותן הפגומה של שפיר וניו לינאו. למשל: "כך גינון, או גן, 'אינו חייב להתפרש כמורכב מצמחיה בלבד' וגם מיצגים 'שומרים על אופיו הפתוח של הגג'. וכך, גביית תשלום בכניסה לגג היא בבחינת גביית כספים 'המתבצעת או שאינה מתבצעת בכניסה אליו'.

"וכפי שאין גבול לגמישותה של הלשון, כך לא היה גבול בניכוס זכויות הציבור לתועלתו של יזם פרטי. למרבה הצער לא הוצב לו מנגד גבול על-ידי הרשות המוסמכת ומן השידוך בין השניים נולד מיצג הדרדסים, במרחק נגיעה מבית המשפט העליון. אכן, אין דרך משכנעת יותר להדגים מה קורה כשחוק הופך לצחוק. נכון עשתה ועדת הערר שלימדה אחרת בהחלטותיה. לא מצאתי עילה להתערב בהן".
שפיר וניו לינאו חויבו בתשלום הוצאות בסך 200,000 שקל.

החברות מסרו בתגובה, כי הקימו את המתחם על-פי היתר כדין, שניתן להן על-ידי הוועדה המקומית. ההתנגדות לבנייה הוגשה לאחר סיום הבנייה ורק לגבי קירוי המתחם, וכאמור בית המשפט קבע שיש להרוס את הקירוי בתקופת הזמן שנקבעה על-ידי ועדת הערר או לקדם תוכנית מתאימה, נמסר עוד.