"לצורך סיווג נכס ריק לצורכי ארנונה, יש להתחשב אך בשימושים אפשריים לפי היתר הבנייה. אין די בשימושים הקבועים בתוכנית החלה על הנכס, כל עוד לא נקבעו במפורש בהיתר בנייה". כך קובע לראשונה (יום א', 5.8.18) שופט בית המשפט העליון, עוזי פוגלמן, בפסק דין אשר ישפיע על חיובי הארנונה של כל הנכסים הריקים ברחבי הארץ.

החוק קובע, כי הרשות המקומית רשאית לפטור נכס ריק מתשלום ארנונה במשך שלושה חודשים, ובמשך 30 חודשים נוספים - לתת הנחה בשיעורים שנקבעו. השאלה היא מהו בסיס החיוב לאחר שלוש שנים, כאשר לא ניתן לקובעו על-פי השימוש בפועל - שכן אין שימוש כזה. בית המשפט העליון קבע בעבר, כי החיוב ייעשה בשני שלבים: תחילה ייקבע מהו סל השימושים המתאים לייעוד התכנוני של הנכס, ולאחר מכן ייבחר הסיווג הזול ביותר ביניהם.

הסוגיה שעמדה כעת להכרעה הייתה כיצד ייקבע סל השימושים שבשלב הראשון - האם רק על-פי השימושים שנקבעו בהיתר הבנייה, או לפי כל השימושים המופיעים בתוכנית החלה על הנכס. קביעה זו יכולה לפעול הן להעלאת הארנונה והן להפחתתה, אם כי במקרים שנדונו בפסק דין זה - משמעות הרחבת הסל (דהיינו: כל השימושים לפי התוכנית) הייתה הפחתה בארנונה.

כאמור, פוגלמן קבע שיש להתחשב רק בשימושים המופיעים בהיתר הבנייה. הוא מגיע למסקנתו מתוך חוקי התכנון והבנייה: "משהוצא היתר בנייה לנכס, כל שימוש שנעשה בו שלא על-פי ההיתר אינו כדין, וזאת אף אם מדובר בשימוש שהותר בתוכנית החלה על הנכס. בהקשר שבו עסקינן, בשלב הראשון שעניינו בחינת 'סל' השימושים בנכס, יש לאתר את אפשרויות השימוש הקיימות למחזיק בנכס הריק. כנובע מדיני התכנון והבנייה, אפשרויות אלו הן רק אלו שהותרו בהיתר הבנייה. מכאן כי שימוש שנעשה בניגוד להיתר, אף אם הוא תואם את התוכנית, אינו משום שימוש אפשרי העומד לנישום" - ולכן אין להביאו בחשבון בחישוב הארנונה על נכס ריק.

בהתאם לכלל זה, דחה פוגלמן את ערעורה של אפריקה-ישראל על החיוב בארנונה בגין הקומות הריקות בבניין הנושא את שמה בתל אביב ("בניינים שאינם משמשים למגורים"). במקביל, התקבל ערעורה של עיריית תל אביב בנוגע לארנונה שתשלם חברת בית ארלוזורוב בגין בניין שלה בשכונת הדר יוסף, אשר סיווגו נקבע בידי בית המשפט המחוזי כ"מחסנים", וגם הוא יוגדר כ"בניינים שאינם משמשים למגורים". שתי החברות חויבו בתשלום הוצאות בסך 25,000 שקל כל אחת.

השופטים דפנה ברק-ארז ומני מזוז הסכימו עם פוגלמן. את אפריקה-ישראל ייצגו עוה"ד ארז גבע ואלכס כץ; את העירייה ייצגו עוה"ד ענבל בשן, ויוי משולם-קור, הראלה אברהם-אוזן ודנה וייס; את בית ארלוזורוב ייצגו עוה"ד אסף גל ועופר ורד; את איגוד לשכות המסחר ייצג עו"ד עדי מוסקוביץ; ואת היועץ המשפטי לממשלה - עו"ד ליאורה וייס-בנסקי.