|
|
ארלדן, בשליטת צלי רשף, נוסדה לפני 45 שנה, ופעלה שנים רבות בבניית דירות להשכרה. כן בנתה בנייני משרדים ויזמה בתחומי נדל"ן אחרים. לא נמסר איך נוצר הקשר בינה לבין היזמים הפרטיים. החברה הייתה פרטית, אחר כך בבורסה, ואחר כך שוב פרטית – עד היום.
מה חלקה של ארלדן בחברה?
רבינוביץ': "היא בעלת 50 אחוז, שותף שקט, הניהול הוא בידי שלושתנו". נראה שארלדן מסתפקת בחלקה ברווחים.
|
|
|
|
סיימו בניין ראשון, עומדים למסור עוד שלושה
|
|
מה בניתם עד היום?
רבינוביץ': "לפני שנה ורבע סיימנו את בניית הבניין הראשון, ברחוב תל חי 30 ברמת גן. הרסנו בניין ישן בן 6 דירות, ובנינו 16 דירות. השיטה היא כמקובל בתחום זה: כל דייר ישן קיבל דירה חדשה ומוגדלת, ואת 10 הדירות האחרות מכרנו".
מה הלאה?
רבינוביץ': "בימים אלו אנחנו מאכלסים בניין בן 16 דירות ברחוב נחמיה תמרי ברמת גן. אנחנו עומדים לסיים בניית בניין ראשון בשכונת ישגב בתל אביב (בין רמת החייל לשיכון דן). בעוד שלושה חודשים נמסור בניין בשכונת פלורנטין בדרום תל אביב. בניינים נוספים נמצאים בבנייה. בסך-הכל, אנחנו בונים או בנינו 10 בניינים, והמשך יבוא.
|
|
|
|
"הבעיה העיקרית – דיירים סרבנים"
|
|
אתם פעילים כבר שש שנים. איך זה שרק עכשיו אתם מסיימים בניית בניינים ראשונים?
רבינוביץ': "הבעיה העיקרית היא דיירים סרבנים. במשך השנים קיבלנו הצעות ל-300 עסקות. לאחר בדיקות דחינו את רוב הבקשות, בעיקר בגלל בעיה צפויה של דייר סרבן. מתוך 300 הצעות, בחרנו 20, וגם איתן החיים לא קלים".
מדוע יש דיירים סרבנים? איך הם תוקעים את הפרויקט?
יואב מורן: "לעיתים קרובות, הסרבן חושב שהדירה שלו שווה יותר מההערכה שלנו, ורוצה לקבל עוד ועוד. צריך הרבה סבלנות. ברגע שהשגנו חתימות של 75% מהדיירים קל יותר להתקדם, כי הסרבנים יודעים, שאנחנו עשויים לפנות לבית משפט. למעשה, אנחנו לא פונים".
דוגמה?
רבינוביץ': "באחרונה חתמנו על חוזה עם דיירי בניין ישן בשכונת ישגב. המו"מ התחיל לפני יותר מארבע שנים, נפסק, ולאחר הפסקה של שנים חזרו אלינו הדיירים וסיכמנו עסקה".
|
|
|
|
יש עוד בעיות?
יואב מורן: "הביורוקרטיה קשה מאוד. לפני ארבע שנים יכולנו לקבל היתר בנייה, בערים העיקריות שאנחנו פועלים בהן - תל אביב, רמת גן והרצליה, 11 חודש לאחר שביקשנו היום אנחנו מחכים שנתיים!".
האם אתם מממנים את ההשקעה מהון עצמי?
רבינוביץ': "לא רק, אנחנו זקוקים לליווי פיננסי. הבנקאים שלנו הם פועלים ומזרחי-טפחות".
מי האדריכלים?
רבינוביץ': "הטובים ביותר. גידי בר-אורין, קיקה ברא"ז, מיכאלה איתצן, דני מועלם. גם חברות הפיקוח הן שתיים מהידועות: פז הנדסה וגרינברג-אולפינר".
News1 מעיר, שהכל טוב ויפה, אבל אדריכלים טובים עולים יותר. נראה, שהחברה מפצה עצמה על-ידי נקיבת מחירים גבוהים בעד הדירות. כאמור, אין פרטים על הרווחיות.
האם הדירות מתייקרות, או שצודק האוצר בטענה שהמחירים יציבים?
היזמים: "אין ספק שמחירי הדירות עולים כל הזמן, לפחות בערים שבהן אנחנו פועלים. הרסנו בניין בן 12 דירות בגן רש"ל, הרצליה, והתחלנו בבניית בניין בן 30 דירות, מהן 19 למכירה. לפני חצי שנה נמכרה שם דירת 4.5 ב-2.25 מיליון שקל. בימים אלו מכרנו דירה זהה ב-2.89 מיליון שקל, התייקרות של 28 אחוז בתוך חצי שנה".
מדוע המחירים עולים למרות כל מה שהממשלה עושה?
מורן ורבינוביץ' מצטרפים לדעתם של יזמים אחרים, וקובעים: "כל הפעולות של האוצר אינן מגדילות את הצע הדירות. כל זמן שההצע לא יגדל, המחירים ימשיכו לעלות. הביקוש גדול מההצע. עובדה, שאנחנו מוכרים את כל הדירות, בכל הבניינים שלנו, עוד לפני תחילת הבנייה, או לכל המאוחר בשלב שלד".
מה התוכניות שלהם?
רבינוביץ' חושף: "יש לנו תוכנית אב גדולה, להרוס את כל 21 הבניינים הישנים בשכונת משגב, ולבנות חדשים, פרויקט של מאות דירות. עד היום חתמנו על הסכמים עם דיירי 6 בניינים, ובתוכניתנו להמשיך. בנוסף, נתחיל בקרוב בבניית שלושה בניינים נוספים ברמת גן".
היקף הבנייה של קרן נדל"ן, ברוב הפרויקטים, הוא פחות מ-3 דירות חדשות ל-1 דירה ישנה. מקובל להניח, שכדי להרוויח צריך יחס של 3 ל-1 לפחות. היזמים אומרים שהעסקות שלהם כדאיות, למרות זאת, אולי משום שהם בונים רק באזורי הביקוש עם המחירים הגבוהים".
|
|
|
|
יש להם גם שני בניינים פרטיים
|
|
בדיקת News1 העלתה, שלא כל הפרויקטים של קרן נדל"ן הם בשיטת תמ"א 38. בבעלות החברה 2 פרויקטים פרטיים – שותפות של שלושת היזמים עם ארלדן - לבניה "רגילה" של בניין מגורים ומכירת כל הדירות.
פרויקט אחד קרוי "טאונהאוז עג'מי", בניין בן שלוש דירות, בהן דירת גן ושתי דירות גג. היזמים מבקשים למכור דירת 140 מ"ר, עם גינה או גג, ב-5 מיליון שקל.
הפרויקט הפרטי השני גדול פי כמה. בדיקת News1 גילתה, שמדובר במגרש בשכונת בורוכוב בגבעתיים, שתב"ע מתירה לבנות עליו 28 דירות. היזמים וארלדן רכשו את המגרש מאדם פרטי בעסקה לפי 50%. בעל המגרש יקבל 14 דירות, והיזמים יממנו וימכרו את 14 הדירות האחרות. קיים סיכון, אך היזמים מאמינים שירוויחו, בגלל עליית המחירים בגבעתיים.
האם בעתיד הקרוב יהיה יותר קל לבנות, מאשר היום?
יואב מורן: "בנייה זה דבר קל. אנחנו יכולים לבנות בניין מגורים עם יד מאחורי הגב. הבעיה העיקרית היא להתגבר על הביורוקרטיה והסחבת של הרשויות".
גידי רבינוביץ': "להערכתנו, ניתן לבנות עשרות אלפי דירות חדשות בשיטת תמ"א 38. אלפי-אלפי בניינים ישנים, בערים רבות, מחכים ליזמים. הבעיה היא שכל דבר לוקח זמן, חודשים ושנים, ויש יזמים שפשוט התייאשו והרימו ידיים".
|
|
תפוס כינוי יחודי
תפקוד החוליה בפיקוד מאיר הר-ציון 
