על המו"מ עצמו הוא מספר: "ריאליטי הובילה את המשא-ומתן, גם בשם השותפים, בהם מיטב-דש וקרן ההשקעות של המורים. הבעלים הוותיק של ריאליטי, מיכאל ורדי (לשעבר מנכ"ל מינהל מקרקעי ישראל, א.ל.) לא היה מעורב במו"מ, שאותו ניהל בעיקר בנו. ורדי האב הגיע לחתימת החוזה".

מדוע העסקה כדאית?

איזנברג: "הנכס העיקרי הוא מגרש בן 11 דונם, שעליו בניינים המושכרים ל-80 פרטיים וחברות. השוכרת העיקרית היא חברת החדשות, בחוזה לחמש שנים. אנחנו מניחים שתישאר במקום תקופה ארוכה. זה שוכר בטוח. גם יתר השטחים מושכרים".

אבל התשואה אינה גבוהה.

איזנברג: "כל השוכרים יחד מכניסים לנו 13.6 מיליון שקל בשנה, על השקעה בת 255 מיליון שקל. נכון, המגרש השני, 21 דונם, ריק כרגע ואין ממנו הכנסה. התשואה מההשכרות היא 5.3%, לכאורה הכנסה לא גבוהה, אבל אנחנו משלמים בעד המגרש במזומן, לא לוקחים הלוואות יקרות, וכך חוסכים ממון רב בהוצאות מימון".

מה לגבי המגרש הריק?

איזנברג: "אנחנו מתכננים לבנות עליו נכסים מניבים בהיקף ניכר".

כיום מותר לכנות 7,800 מ"ר.

איזנברג: "זה צחוק. בנייה כה קטנה על מגרש כה גדול אינה ריאלית. ישרס תבקש מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאשר תוכנית בנייה מפורטת בהיקף גדול בהרבה. אני מקווה שיאשרו".

כמה מ"ר תבקשו?

איזנברג: "עדיין אינני יודע. עוד לא ערכנו תכנון מפורט. הכלל שלי הוא, שקודם כל גומרים את העסקה וחותמים חוזה, אוחר כך נכנסים לפרטים".

זו עסקה גדולה שנייה של ישרס בתוך חודש. לפני שלושה שבועות מכרה לחברת אביב של דורון אביב ודפנה הרלב ולשותף יהודי-צרפתי את מה שידוע כ"מגרש משרד החוץ" (שעמד עליו בעבר) בכניסה לירושלים. המגרש מיועד לבניית 244 דירות, לא כולל קרקע ל-12 דירות שיישארו בבעלות ישרס. בראיון, מספר איזנברג על פרטי העסקה.

איזנברג: "המוכרים ישלמו 160 מיליון שקל במזומן, ועוד 25 אחוז מתמורת המכירה של הדירות שיבנו. אנחנו מעריכים שהדירות יימכרו בכ-700 מיליון שקל, כך שישרס תקבל בעתיד עוד כ-170 מיליון שקל. סך הכל נקבל 330 מיליון שקל. ראית הרבה חברות שבתוך שלושה שבועות עושות שתי עסקות גדולות כאלו?!".

ההיגיון הפשוט אומר שישרס מממנת את רכישת המגרש בנווה אילן, בעיקר מהתמורה שתקבל במזומן ממכירת המגרש בירושלים. היזם מספק הסבר נוסף.

איזנברג: "ישרס החליטה לצאת מענף בניית דירות בישראל ומכירתן, וכן מפעילות באירופה. המשך האחזקה במשרד משרד החוץ היה מחייב אותנו להמשיך בפעילות בהיקף ניכר בבניה למגורים, דבר שאיננו מעוניינים בו, ובהשקעה של מאות מיליוני שקלים. לכן מכרנו את המגרש בירושלים. בנווה אילן קנינו מגרשים למשרדים ולשימושים נלווים. שתי העסקות מאותתות על כיוון הפעולה שלנו - נכסים מניבים במקום דירות".

הוא מדבר בביטחון על עסקי החברה, כאילו אינו רק היו"ר, אלא ממש בעל הבית. לכאורה זה לא מדויק. איזנברג עצמו מפרט: "חברת ערד מחזיקה ב-60 אחוז ממניות ישרס, ולי יש 32.5 אחוז בערד. כלומר, בשרשור, 19 אחוז בישרס. יש לי גם ישירות 10 אחוז בישרס - סך הכל 29 אחוז בחברה".

האם די בכך כדי לשלוט על החברה?

איזנברג: "כן. בעלי המניות המובילים האחרים היו רודולף שפיצר ואברהם גזודהיייט. שניהם מחו"ל, שניהם נפטרו, יורשי גזודהייט אינם מגלים עניין בניהול היומיומי של החברה, ורוצים בעיקר את הדיבידנד. לפני חמש שנים חתמתי על הסכם לשיתוף פעולה עם יורשי שפיצר".

בעבר, סיבכו העסקים המשותפים את איזנברג בעבירות פליליות. ב-2003 הרשיע אותו בית המשפט המחוזי בתל אביב בשורת עבירות - בהן קבלת דבר במרמה, רישום כוזב ועבירות על חוק ניירות ערך. הכל קשור בעסקה מלפני שנים, של מכירת חבילה גדולה של מניות מהשותפים לאחת מחברות הקבוצה. איזנברג נידון ל-18 חודשי מאסר ולקנס של מיליון שקל.

ביוני 2005 הפחית בית המשפט העליון את עונשו ל-12 חודשי מאסר, אך השאיר על-כנו את הקנס. לאחר שנשא את עונשו, חזר איזנברג לעסקיו. הוא נשוי לתרזה. לבני הזוג שלושה ילדים, ויש להם גם חברה פרטית בשם אשרת נכסים. זו משפחה דתית, המתגוררת כל השנים בבני ברק. ישרס תרמה בשנה האחרונה כ-920 אלף שקל, בעיקר למוסדות רפואה וחסד.

היום חולשת ישרס על חמישה נכסים מניבים, בשטח כולל של כ-150.000 מ"ר. ארבעה הם בנייני משרדים וטכנולוגיה עילית: 38,000 מ"ר בהר-חוצבים בירושלים, 32,000 מ"ר בנייני גט"י ירושלים, 37,600 מ"ר בפארק המדע ברחובות ו-35,000 מ"ר בנייני אוליבקס בפתח תקוה. הנכס החמישי הוא בניין מסחרי בן 9,500 מ"ר בפתח תקוה.

ישרס נוקטת מדיניות שמרנית וזהירה - לא נכנסים להרפתקאות, בונים במקומות מבוקשים ומשכירים לחברות יציבות. ישרס הרוויחה בינואר--ספטמבר, נטו לאחר מס, 185 מיליון שקל - עלייה של 85 אחוז לעומת אשתקד. החברה יציבה ונזילה, ושוויה בבורסה כ-2.25 מיליארד שקל.

פעם גם בנו הרבה דירות, אולי משום שרסקו, חברת בנייה ותיקה בבניית דירות, היא חברה-בת של ישרס. היום מסיימים בניית כ-400 דירות, יותר מ-90 אחוז מהן מכורות.

מה מדיניות החברה בעתיד?

איזנברג: "נסיים מכירת 30 הדירות שנשארו - וזהו. לא ניכנס לבנייה חדשה למגורים, הסיכון והבעיות גדולים מדי. נתרכז בנכסים מניבים".

מה בתוכנית?

איזנברג: "שווי הנכסים כיום 5 מיליארד שקל, ובשנים הקרובות נשקיע עוד 1.5 מיליארד שקל בהגדלת הבניינים הקיימים ובבניית חדשים".

בדיקת הנתונים מגלה, שבשלוש השנים הקרובות תשקיע ישרס בנושאים אלו כ-800 מיליון שקל. היתר - בהמשך. הבניינים החדשים שייבנו על המגרש הריק בנווה אילן יהוו חלק מהתוכנית הרב-שנתית של החברה ובעליה.