רובע 4 כמנוע להתחדשות עירונית באזורי יוקרה <br>

בדרך כלל כשמדברים על התחדשות עירונית, בין אם מדובר בפינוי בינוי או תמ"א 38, מדגישים ובצדק את נושא מיצוי הזכויות ואת השבחת אותו מתחם או שכונה, הן על-ידי האקט של ההתחדשות עצמה והן בעצם הבאת אוכלוסיות חזקות.

הפעם אחרוג ממנהגי, שכן אני חסיד מושבע של ההיבט החברתי של ההתחדשות העירונית ואתייחס דווקא לאזורים או שכונות הנחשבים ליוקרתיים ושערכי הקרקע בהם גבוהים במיוחד מחד-גיסא, אולם מאידך-גיסא קיים רצון טבעי הן של מקבלי ההחלטות והן של התושבים הוותיקים, לשמר את אופיים הסולידי.

אין זה סוד, לדוגמה, שבמשך שנים התנהלו דיונים מורכבים, הן בעיריית תל אביב והן בוועדות השונות, לגבי עתידו של רובע 4, מה שמכונה "הצפון הישן" והמתוחם בין דרך נמיר במזרח לאבן גבירול במערב ובין ארלוזורוב בדרום בואכה נחל הירקון בצפון. מדובר באחד ממתחמי הנדל"ן היקרים ביותר במדינת ישראל, כשערכי הדירות נאמדים בממוצע בכ-50 אלף שקלים למ"ר, לעיתים קרובות אף הרבה יותר.

לבסוף, ולאחר התלבטות מרובה, אושרו בצפון הישן כ-5,000 דירות חדשות במסגרת תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) שייבנו בבניינים בגובה של עד 7.5 קומות, זאת במקום 4-3 קומות בדרך כלל כיום. בפועל הייתה זו מעין פשרה בין כאלה שהתנגדו בכלל לקדם תמ"א בהיקפים כאלה ברובע 4 לבין כאלה שדחפו לבנות גם בניינים גבוהים יותר. פשרה זו, לטעמי, הייתה בהחלט הגיונית ותאפשר איזון נכון בין שימור אופי הרובע, ללא גורדי שחקים שיקלקלו את קו הרקיע, לבין תוספת נכבדה של דירות.

לטעמי אפשר וניתן למנף את ההחלטה המאוזנת לגבי רובע 4 גם לגבי שכונות ומתחמים נוספים רובם ברחבי גוש-דן, הנחשבים ל"יוקרתיים" וממוקמים בערים שכנות לתל אביב. יהיה בכך שילוב של תוספת רבבות דירות, כמות נכבדה לכל הדעות, יחד עם שימור וחיזוק אותן שכונות שהתיישנו עם הזמן, האוכלוסייה הוותיקה שבהם התבגרה וגם חזות המבנים כבר אינה כבר מי יודע מה. אין ספק שקידום תמ"א בכלל ותמ"א 38/2 בפרט בשכונות אלה תהיה WIN WIN עבור כולם, העיר, השכונה, הקבלנים, התושבים הוותיקים והחדשים כאחת.

מספר דוגמאות לכך: שכונת החרוזים (שנקר) ברמת גן, שעוברת כיום הליכי תמ"א מואצים. שכונת הראשונים, אף היא ברמת גן. שכונת בורוכוב בגבעתיים. שיכון רמב"ם, אף הוא בגבעתיים. כפר גנים בפתח תקוה. אגרובנק בחולון. אלה ורבות אחרות, דוגמאות לשכונות שלא רק שכדאי ורצוי לקדם בהן תמ"א 38/2 באופן נמרץ, אלא גם לעודד את העיריות ולתקצב עבורן את הסכומים הנדרשים לתשתיות משלימות. נכון, מדובר בשכונות יוקרתיות ואמידות יחסית אולם, וזה אולם גדול, חשוב לזכור שתמ"א 38 נועדה לכל עם ישראל ובד בבד לפעילות הנמרצת עבור שכונות עממיות ותיקות, יש בהחלט מקום לשמר ולהשביח את זכויות הבנייה גם באזורי ביקוש "לוהטים".