אין איום גדול ומדאיג יותר בהליך ההקמה של בניין בישראל מאשר הליך הרישוי. קבלת היתר (רישיון בנייה), שבמדינות מפותחות מתקבל תוך חודשים בודדים, אורך בישראל 3 שנים בממוצע! קבלת תעודת אכלוס, שבמדינות מפותחות לוקח ימים ספורים ולכל היותר שבועות, נמשך בישראל חודשים רבים ולא פעם נדרש היזם לסעד של בית המשפט כדי לזכות באישור המיוחל.
ברוב המקרים יש פער משמעותי בין מה שציפה הקבלן לקבל במסגרת הליך היתר הבנייה ובין מה שקיבל בפועל. המערכות האמונות על הפקת היתרי בנייה ותעודות גמר בהתאמה לדין, הן רשויות ציבוריות שמנתבות את היזמים לא פעם לשביל ייסורים שבינו לבין הדין יש מעט מאד. עסקינן במונופולים שכללי הבקרה והאכיפה על המונופול לא חלים עליהם.
לא לחינם התפתח בישראל מקצוע חדש של "מאכערים" שמסתובבים במסדרונות אגפי הרשויות ו"מקדמים" היתרים ורישיונות לכל המרבה במחיר. בהרבה מקרים המאכערים הינם שרלטנים והאופן שבו הם מצליחים לקדם היתרים מעורר תהיות. נזקי התוצאה אדירים. הם מייקרים לצרכן את הדירה באזורי הביקוש בכחצי מיליון שקלים לדירה! הספקנים שסבורים שאין שום קשר בין המחיר הריאלי למחיר השוק, ייאלצו להודות שהתופעה גורמת לאובדן הכנסות לאוצר המדינה ברבע מיליון שקלים בגין כל דירה שנבנית בישראל.
לא לחינם התבטא לאחרונה מנכ"ל משרד התכנון בכנס נדל"ן כך: "מינהל התכנון בוחן האם להפוך את רשות הרישוי הארצית לכזו שתוכל להחליף את הרשות המקומית בהליכי הוצאת ההיתר... "וגם: "תחרות עושה טוב למערכת התכנון..." ולסיום: "זה לא נתפס שיזם צריך לשלם הון על הוצאות מימון בזמן שההיתר מתעכב". הפחד להתלונן משתק. העצמה שניתנה בידי הפקידים מאפשרת להם בקלות לעכב פרויקטים לשנים, ולגרום לקריסת היזם. הם גם מקפידים לאותת ליזמים "מתלוננים" שיתיישרו פן יבולע להם. כך המערכת אינה משתפרת ואינה לומדת את כשליה.
על קצה המזלג מתארים יזמים וקבלנים את התנהלות הרשויות: פקידי הרשות לא עונים לטלפונים ואינם מקבלים קהל במועדים שנקבעו לכך. התהליכים בנויים בהליך מדורג ולא במקביל. בהיעדר אישור של פקיד פלוני כל ההליך נתקע. הפקידים מופקדים על תחום צר ואין להם מחליפים. פקיד שנעדר בשל מילואים, חופשה, מחלה וכו' משתק את הליך הרישוי לתקופת ההיעדרות. הפקידים דורשים דרישות שלא ניתנות ליישום מבחינה טכנית ובמקרים רבים דרישות בניגוד גמור לדין. כאשר מוגשת לפקיד תוכנית הוא אינו טורח לחשוף את כל כשליה אלא מחזיר את התוכנית לתיקון, ולאחר שהוחזרה מתוקנת מוצא כשלים חדשים וכך בלופ אינסופי.
גורמים פרטיים
פקידים אינם נאמנים להחלטות שהם עצמם או עמיתיהם קיבלו ומשנים את הדרישות באותו פרויקט שוב ושוב. פקידים אפילו לא מכירים בהיתר הבנייה כתעודה מחייבת, אלא דורשים במקרים מסוימים לשנות בניין שנבנה על-פי היתר בנייה ואף להרוס חלקים שנבנו כדין. יש עדויות על פקידים בכירים שהתבטאו שהם רואים בתפקידם שליחות לצמצם את רווחי היזמים. פקידי הרשות מקדשים את תפיסת היופי הסובייקטיבית שלהם, שמאפיל ודוחה כל ערך אחר ובכלל זה את חשיבות הנדסת האנוש, את הפן הכלכלי, את זכויות היזם וכו'.
בודקים שונים של התוכניות, דורשים דרישות סותרות מעמיתיהם. יחסי אנוש, קשרים אישיים, עמדות פוליטיות ואגו משפיעים מאוד על הליכי הרישוי. הבכירים נותנים גיבוי אוטומטי לזוטרים. זה נוח ומוריד עומס מהבכירים. הרשויות מעסיקות בוחני תוכניות צעירים, חסרי ניסיון, שאינם מקצועיים בתואנה שמשרד הפנים מגביל אותם בשכר מקסימום. כך שבשכר הנמוך שהם יכולים להציע נקלטים עובדים שהשוק הפרטי אינו מוכן להעסיק. אותם בוחנים מכתיבים הוראות הזויות לא פעם, לאדריכלים ותיקים מדופלמים ומנוסים, שחלקם כיהנו בעברם כמהנדסי ערים.
הרשויות המקומיות אינן כשירות לעסוק ברישוי בנייה. הן מאריכות את משך הביצוע באופן בלתי נתפס. הן פוגעות ביעילות המשקית, מייקרות את מחירי הדירות, מבזבזות משאבים ופוגעות באמון הציבור ובלכידות החברתית. רק תחרות בין גופים פרטיים, אשר מתחרים על הלקוחות ועל פרנסתם יכולים להבטיח שירות סביר ויעיל שיעצור את הסחבת ואת ההתייקרות המיותרת של מחירי הדירות, ויקטין את הסיכון שנגזר מחוסר הוודאות בהתמודדות מול הרשויות. אין להפריז בחשיבותה של צמצום הפוליטיזציה של ההליך והפיכת ההליך לנטו מקצועי.
הכלי הראוי והנכון לפתרון הבעיה חי וקיים: הרחבת סמכותם של מכוני הרישוי הפרטיים הקיימים, שסמכותם מוגבלת. יש להעניק להם את הסמכות גם להעניק היתרי בנייה ותעודות אכלוס למי שעומד בדרישות הדין. לתמיכה ברעיון נזכיר, שכיום גופים פרטיים רבים מבצעים את כל בדיקות המעבדה בבניינים בהצלחה יתרה ומעניקים תעודות כשרות. מכונים פרטיים בודקים בטיחות וכשירות של כלי רכב, ומכונים פרטיים מבצעים בדיקות רפואיות מורכבות מסובכות ומוצלחות בהצלחה יתרה בהשוואה לשירות הציבורי, שם השירות גובה לא פעם חיי אדם. כל שכן, בוודאי ובוודאי, שגופים פרטיים בענף הבנייה יכולים לבדוק התאמה של תכנון וביצוע לכללי הדין ואף להציע שירות שיגביר את השמירה על חיי אדם.
יש המצביעים על רישוי עצמי כפתרון ראוי למצב הקיים. אלא שרישוי עצמי בישראל אינו ישים לעת הזו, שכן המערכות טרם השכילו להגדיר בוודאות את הדרישות מהמתכננים ללא סתירות פנימיות באין ספור חוקים, תקנות, תקנים והנחיות מרחביות. ההבטחה ליישום קודקס אחד לענף הבנייה טרם יושמה. תפקידה של הרשות המקומית, כנציגת הציבור, צריך להתמקד בקביעת הכללים לתכנון ולביצוע, בהכנת תוכניות בניין עיר, בקביעת תקנות עזר והנחיות מרחביות. אולם הליך הרישוי, קריא: התאמת התכנון והביצוע להחלטות הרשות המקומית והדין חייב להיעשות על-ידי גורמים פרטיים. ובא לציון גואל.
