|   15:07:40
  צבי שוב  
עורך דין שוב ושות', משרד עורכי דין
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
כתיבת המומחים
חיסכון מגיל צעיר: המדריך המלא לפתיחת חשבון בנק לילדכם
קבוצת ירדן
הכנה להריון: הקשר בין פוריות לתזונה נכונה

בונים בשכונה הגרמנית

פרשנות התוכנית ליישום תמ"א 38 בירושלים: האם ניתן להוסיף זכויות מכוח תמ"א 38, כאשר קיים היתר לתוספת זכויות?
30/12/2015  |   צבי שוב   |   מאמרים   |   תגובות
מרקם ייחודי

ועדת הערר במחוז ירושלים פרסמה (27.12.15) החלטה חשובה הדנה בפרשנות לתוכנית 10038 בנוגע למקרקעין ברחוב דור ודורשיו במושבה הגרמנית, המהווה חלק ממתחם העיר ההיסטורית בירושלים.

בשנת 2009 הגיש משיב 2 בקשה להיתר בנייה במקרקעין, ובה שימור מבנה תוך חיזוקו, הוספת שלושה מבנים ושינויי בינוי במבנה אחר. הוועדה המקומית אישרה את הבקשה ואף הונפק היתר בנייה. אולם בשנת 2014 הגיש המשיב 2 בקשה לתוספת זכויות לפי תוכנית 10038 ובמסגרתה התבקשה הריסת שני מבנים, תוך שמירת חזיתות. הוועדה המקומית אישרה בקשה זו, ועל החלטה זו הוגש הערר.

תוכנית 10038, אשר אושרה בשנת 2014, קבעה את דרך יישומה של תמ"א 38 בעיר ירושלים כולה, ובתוך כך קבעה הוראות מיוחדות למתחם העיר ההיסטורית, אשר הוא אזור רגיש וייחודי מבחינה תכנונית.

בהתאם לסעיף 14 לתמ"א 38, במקרה של הריסה ובנייה מחדש ניתן לאשר את מלוא זכויות הבנייה בהתאם לתוכניות החלות ובנוסף תוספת זכויות לפי התמ"א. לעומת זאת, על-פי תוכנית 10038, לא ניתן לעשות שימוש, בנוסף לזכויות לפי תמ"א 38, בזכויות לפי תוכנית שאושרה לאחר שנת 1980 במקרה של הריסה ובנייה מחדש. התוכנית מאפשרת לראות את שימור חזיתות המבנה, תוך הריסת יתר חלקיו, כהריסת המבנה ובכך מתאפשרת תוספת זכויות משמעותיות במצב זה.

בנוגע למתחם שיקול הדעת בדיון בבקשה להיתר לפי תוכנית 10038 נקבע, כי תכלית תוכנית זו מחייבת פרשנות שלפיה על הוועדה לשקול בקפידה שיקולים תכנוניים. במסגרת זו, עליה להפעיל את שיקול דעתה בהתאם לפסיקה העוסקת בתמ"א 38, לפיה שיקול דעת הוועדה המקומית לסרב לאשר בקשה מוגבל, ותוך מתן משקל מיוחד לשיקולים הנוספים העומדים ברקע תוכנית 10038 והרגישות התכנונית של ירושלים.

מהו הדין לגבי מצב בו קיים היתר בנייה לתוספת בינוי, תוך קביעת הוראות לגבי חיזוקו ולאחר מכן מתבקשת בקשה לתוספת זכויות לפי תמ"א 38? נקבע, כי ניתן לראות במצב זה משום בקשה לשינויים בהיתר קיים וכי לא קיימת מגבלה שבדין לבקשה זו. המגבלות היחידות הן המגבלות הקובעות לגבי תחולת תמ"א 38.

בהתאם, לא ניתן לאשר תוספת זכויות באחד משני מצבים אלה: 1. במבנה בוצעו עבודות חיזוק (סעיף 8 לתמ"א 38); 2. במבנה בוצעו תוספות בנייה לפי היתר שניתן לאחר שנת 2005 (סעיף 4.2 לתמ"א). הכוונה לתוספות בנייה משמעותיות אשר דורשות מטיבן עבודות חיזוק, להבדיל ממרפסת. במקרה הנדון, הבינוי/החיזוק שהתבצעו עד כה, לא מונעים תוספת זכויות.

בהמשך, דחתה ועדת הערר את טענת העוררים לפיה מאחר שהמבנה נבנה כבית צמוד קרקע - לא חלות הוראות התוכנית, שכן הן בהוראות התמ"א והן בהוראות התוכנית לא נקבעו הוראות השוללות אפשרות של תוספת זכויות במקרה מעין זה. סעיף 12 לתמ"א מאפשר תוספת זכויות במקרה שמדובר במבנה אשר גובהו עולה על שתי קומות או ששטחו עולה על 400 מ"ר. לעומת זאת, תוכנית 10038 מאפשרת תוספת זכויות גם ללא עמידה בתנאי זה, ובלבד שאין מדובר במרקמים צמודי קרקע.

בשולי הדברים מציינת ועדת הערר, כי השוני המהותי בסוגיה זו בין הוראות התמ"א להוראות התוכנית, מעורר שאלה לא פשוטה מבחינת תחולת הפטור מהיטל השבחה מקום בו מדובר במקרה שאינו עומד בתנאי התמ"א לתוספת זכויות אולם עומד בתנאי התוכנית.

באשר לדרך חישוב השטחים: נקבע, כי נכון לבחון תחילה האם ניתן לצרף את הזכויות הנוספות שניתן לאשר בהתאם לתוכנית 10038 לזכויות הקיימות מכוח התוכניות החלות על המקרקעין (תוכנית 10038 מאפשרת תוספת זכויות מעין זו רק כאשר הזכויות לפי התוכניות החלות על המקרקעין נובעות מתוכנית המוקדמת ל-1980).

בנדון, אומנם תוכנית 2787 נכנסה לתוקף בשנת 1989, אך תוכנית זו אינה קובעת זכויות בנייה ואין בה שינוי לתוכנית הקודמת משנת 1959. לכן, ועדת הערר קבעה, כי בנסיבות אלה ניתן לצרף זכויות אלה. כן נקבע, כי השימוש בתוספת הזכויות אינו מוגבל לחלק המגרש המצוי בקונטור הבניין שייהרס, אלא ניתן לאפשר את ניצול הזכויות גם במבנה חדש אחר בתוך החלקה.

הנחיות ועדת השימור לגבי החזיתות: נקבע, כי לשם הקניית זכויות נוספות בדרך "הריסה ובנייה מחדש" וללא הריסת החזיתות, נדרשת פעולה בהתאם להנחיות ועדת השימור. לעמדת ועדת השימור מעמד חשוב והוועדה המקומית נדרשת ליתן נימוקים מיוחדים לסטייה ממנה.

נקבע ברוב דעות, כי הערר נדחה בכפוף לכך שעל המשיב 2 לפעול לתיקון הבקשה להיתר בהתאם להחלטת ועדת השימור ועריכת תיקון נוסף.

ערר מס' 271-273/15.
הכותבים הם ממשרד עו"ד צבי שוב העוסק בתחום הנדל"ן.
תאריך:  30/12/2015   |   עודכן:  30/12/2015
עו"ד צבי שוב, עו"ד קורל בלאיש
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
ה"עליהום" החוזר על הימין בכלל ועל מתישבי איו"ש והציונות הדתית בפרט בהשראת "פרשת דומא", חוזרים ומעבירים בי צמרמורת. צמרמורת דומה לזו שעברה בי למראה גירוש המתישבים מסיני ולאחר מכן מעזה, עם כל ההבדל שביניהם. צמרמורת דומה לזו שפקדה אותי בימי ה"פוטש הפוליטי הגדול" נגד ממשלה נבחרת במהלך מלחמת לבנון הראשונה, או באירוע רצח רבין. אותה צמרמורת חוזרת ופוקדת אותי כאשר אני נזכר בסיפורי ימי הסזון ובאימרות חז"ל המזהירות אותנו מפני התכונה היהודית השלילית, להפוך מחלוקות על דרך למשברים לאומיים הרסניים.
30/12/2015  |  רפי לאופרט  |   מאמרים
שני דיונים מאוד מתוקשרים היו לנו בימים האחרונים, הערעור של זדורוב בעליון והערעור של נאשמי הולילינד אף הוא בעליון ולמקרא הדיווחים בעיתונים על נימוקי השופטים עולים קשיים וסימני שאלה.
30/12/2015  |  אפרים הלפרין  |   מאמרים
מליאת הכנסת אישרה סופית (28.12.15) תיקון לחוק התכנון והבנייה, המכונה "תקנות שבס-כחלון". ועדות מקומיות לתכנון ולבנייה יהיו רשאיות לאשר בהליך של הקלה תוספת של עד 20% בשטחי הבנייה מהשטח הכולל לטובת הוספת יחידות דיור ושטחי שירות הצמודים להן או הנדרשים בשל הוספתן, במגרשים המיועדים לבנייה רוויה ברשות עירונית, תוך הגדלת שטח הבנייה הכולל ובמסגרת הליך הרישוי בלבד.
יתכן מאוד שעד ששורות אלה יראו אור, כבר יתפרסם ברבים כתב אישום או הצהרת תובע בפרשת הפשעים המיוחסים לעצורי מחתרת דומא, ואנחנו כולנו נזדעזע עד עמקי נשמתנו. ובצדק.
30/12/2015  |  מנחם רהט  |   מאמרים
החברה שלנו הפכה לאלימה יותר ויותר - רצח על כבוד המשפחה, בתוך המשפחה, רצח נשים, ארגוני הטרור הנלחמים זה בזה, רציחות על-רקע לאומני ומה לא. במקום לפתור סכסוכים בדרך של גישור, פישור ובתי המשפט, כל אחד לוקח את החוק לידיו ורצח מוליד רצח, פשע גורר פשע.
30/12/2015  |  שמעון זיו  |   מאמרים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
איתמר לוין
איתמר לוין
זה לא ד'זה וו: אנחנו חוזרים שוב ושוב לאותם נושאים, כי ממשלת החורבן והביזה חוזרת שוב ושוב על אותה התנהגות מופקרת    מדי פעם יש גם כמה אירועים מקוממים חדשים
יוסף אליעז
יוסף אליעז
השר אמסלם מינה את ידידיו חסרי הכישורים לדירקטורים ומנהלים בחברות הציבוריות שנמסרו לאחריותו (?) וכנראה שכך גם בתחום הגרעין ואילו שר המשפטים מתעלל בבית המשפט העליון ונמנע מלאייש את ת...
טובה ספרא
טובה ספרא  |  
כוכב פלוטו, שמזוהה עם עוצמה ונקמה, נמצא בעמדת מפתח במפת ישראל האסטרולוגית ומשפיע על מאבקי הכוח במזרח התיכון    הכוכב מעורר תחושת נחישות לצד מתיחות ביטחונית ותחזיות לא פשוטות
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: ד"ר אליהו כהן 1 פתח תקוה 4976012 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il