|   15:07:40
דלג
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
קבוצת ירדן
החברה המצויינת למוצרי CBD כבר בישראל
כתיבת המומחים
המדריך המלא להלבנת שיניים

הקלות מס בתמ"א 38

שינוי לחוק מרחיב את הפטור ממס שבח ואת החלת מע"מ אפס בפרויקטים של תמ"א 38. נותר לבחון בעתיד האם רשות המיסים תסכים להחיל אותו על הסכמים קודמים
04/09/2016  |   אייל צדקיהו   |   מאמרים   |   תגובות
לבחון את החלופות

ביום 21.8.16 פורסם ברשומות חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016, במסגרתו נקבעו הקלות מרחיקות לכת בנוגע לחבויות במס שבח ובמע"מ המוטלות בביצוע עסקות מקרקעין מסוג תמ"א 38.

כידוע, עסקות תמ"א 38 הן לרוב "עסקות נטו" עבור בעלי הדירות. דהיינו: היזם הוא הנושא בתשלום מס השבח שמוטל על בעלי הדירות בגין מכירת זכויות הבנייה ליזם, וכן בתשלום המע"מ בגין שרותי הבנייה שהוא נותן לבעלי הדירות.

לפני החוק החדש, הפטור הספציפי ממס השבח בעסקות תמ"א 38, לפי פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין, הוגבל אך ורק למכירת זכויות בנייה מכוח תמ"א 38. לגבי מכירת זכויות בנייה מכוח תב"ע (אשר כמעט בכל פרויקט תמ"א 38 במתווה הריסה - אף הן נמכרות ליזם) חל חיוב מלא במס שבח. באופן דומה, מע"מ בשיעור "אפס" חל אך ורק ביחס לשירותי בנייה שניתנו לבעלי הדירות בתמורה למכירת זכויות בנייה מכוח תמ"א 38.

החוק החדש הרחיב בצורה משמעותית את הפטור הספציפי ממס שבח בעסקות תמ"א 38 לפי פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין. מעתה יחול פטור מלא ממס שבח אף במקרה בו יימכרו ליזם, בנוסף לזכויות תמ"א 38, גם זכויות תב"ע - ובלבד ששטח הבנייה הנוסף שמעניק היזם לבעלי הדירות לא יעלה על 25 מ"ר. באופן משלים, על אותם שירותי בנייה הניתנים לבעלי הדירות ואשר ייכללו בגדר הפטור הספציפי כאמור ממס שבח, יחול מע"מ בשיעור "אפס". הוראות החוק החדש יחולו על מכירת זכויות במקרקעין ש"יום המכירה" לגביהן ייקבע החל מפרסומו של החוק החדש.

רשות המיסים טרם גילתה את דעתה באשר לאפשרות להחיל את הוראות החוק החדש לגבי הסכמי תמ"א 38 שנחתמו לפני פרסומו של החוק החדש (בין אם התבקש בעסקות אלה ניצול פטורים אישיים של בעלי הדירות, לפי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין ו"יום המכירה" בהן לא נדחה, ובין אם התבקש ניצול של הפטור הספציפי, לפי פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין ו"יום המכירה" בהן נדחה למועד כניסתו לתוקף של ההסכם שהוא בדרך כלל מועד קבלת היתר הבנייה).

לעניות דעתנו, יש להחיל את הוראות החוק החדש על אותן עסקות בהן טרם התקיימו התנאים המתלים כפי שנקבעו בהסכמי תמ"א 38, כך שמבחינה מהותית יש לדחות לגביהן את "יום המכירה". זאת, אף אם הדיווח בגין עסקות אלה נעשה במסגרת ניצול פטורים אישיים של בעלי הדירות לפי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין, ולמרות שלא התבקש בשעתו לדחות את "יום המכירה".

עם זאת, על-מנת להגיע לתוצאת המס המיטבית, יש לבחון היטב בכל עסקה את כל חלופות המיסוי הרלוונטיות (ניצול פטורים אישיים ו/או פטורים ספציפיים של תמ"א 38), וזאת בשים לב לפרמטרים השונים המשתנים לגבי החלופות השונות. הללו כוללות:

  • קיבוע שווי מ"ר קרקע/שירותי בנייה בערכים נוכחיים - גידור סיכון של עליית מחירים ויצירת ודאות לגבי תשלומי המס בהם נושא היזם).

  • קיבוע המצב המיסויי של בעלי הדירות ונטרול חשיפה של שלילת פטורים אישיים כתוצאה מפעולות/עסקות שיבוצעו על ידם לאחר חתימת הסכם התמ"א. הדבר רלוונטי בעיקר כאשר בבעלות דייר פלוני יותר מדירה אחת בפרויקט.

  • קיבוע החבות בתשלום ריבית (בשיעור שנתי של 4%) והפרשי הצמדה במקרה של החלת דחיית תשלום המס מכוח סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין.

הכותבים הם ממשרד עו"ד ד"ר משה דרוקר.
תאריך:  04/09/2016   |   עודכן:  04/09/2016
עו"ד אייל צדקיהו, עו"ד לימור מסיקה
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
זמן רב התאפקתי ולא יצאתי ו/או כתבתי נגד הגברת לוסי(?) אהריש, שמופיעה על תקן שחקנית הרכש הישראלית-מודרנית מקבוצת המילואים של העולם הפלשתיני-מוסלמי. להבדיל מדתות אחרות הרי שהיהדות מורה באופן ברור לא להתערב בסכסוכי נכרים, אף אם הנטייה שלך היא ברורה לצד זה או אחר. הכרתי בחיי לא מעט ערבים שהעדיפו לפעול עם הציונות ולשכוח מעברם ההיסטורי, כדרך לבנות לעצמם עתיד אחר. לא פעם לא הסכמתי לעמדתם אבל כיבדתי את השקפתם השונה משום שהללו האמינו בה באמת ובתמים, והעיקר הם לא ניסו "להתבולל" בקרב היהודים או ה"ישראלים החדשים" אלא נותרו ערבים אך בדרכם הם. גברת לוסי אהריש היא עוף שונה, ובמידת מה היא מזכירה לי את אותו זועבי מנצרת עילית אך סגנונה כמובן עדין ואלגנטי יותר.
04/09/2016  |  אליהו קאופמן  |   מאמרים
הנאורים קוראים לזה כיבוש, אנחנו נקרא לכך הטרגדיה שאפילו היוונים לא חשבו עליה. עונש שלא ברא השטן על "חטא" האנושיות. אפילו דתיים לא יסכימו לסבול כאיוב תמורת גיהינום. מי כן משתגע על זה? הנאורים.
04/09/2016  |  אהרון שחר  |   מאמרים
"רואה אני את דבריך" מטבע לשון החוזרת ונשנית בתלמוד, משמעה " מבין אני את דבריך", או "בין דברי פלוני לדבריך, אני רואה יתרון לדבריך". גם בלשון ימינו, פועל ר.א.ה פורש משדה הראייה לשדה ההבנה, והאומר "לא נראה לי ", אומר שדעתו, לא עינו, אינה נוחה ממה שהשמיע חברו. אך ר.א.ה במשמע של הבנה, של התבוננות, קדם ללשון חכמי ישראל וללשוננו והוא מעוגן כבר במקרא. "רְאֵה אָנֹכִי נֹתֵן לִפְנֵיכֶם הַיּוֹם בְּרָכָה וּקְלָלָה"( דברים י"א, כ"ו) לא עין רואה מה הם המעשים המביאים עליו על האדם ברכה ומה מהם עלולים להמיט עליו אסון. הדעת רואה. החוכמה, התבונה, לא העין. מה אירוני יותר מאשר פרשה ששבת שלה היא פרשת "ראה", הייתה לפרשה בה איש לא ראה למרחוק לאן הוא הולך. אם "ר.א. ה הוא 'להבין', בשבת זאת היו הכל סומים ועיוורים.
04/09/2016  |  יצחק מאיר  |   מאמרים
את פתח מאמרו פותח רוני שוקן בשתי אמירות ש"אין ביניהן כל סתירה", אבל כבר בראשונה יש בעיה. ומה נקבע בה? ש"לעם היהודי יש זכות להגדרה עצמית במסגרת מדינית". וישאל השואל - מי כלול ב"עם היהודי"? ואולי גם יתמה - "במסגרת המדינית", למה הכוונה "להגדרה עצמית"? האם למשל יהודי ארצות הברית המשולבים היטב במדינתם מולדתם כלולים בעם היהודי הזה? האם הם באמת רואים בישראל את המסגרת המדינית עבורם? הרי כל מי שעיניו בראשו יודע שמאז קריסת ברית המועצות, אין כיום ציבור יהודי שאינו יכול להגר מרצונו לישראל ובכל זאת לא כל, אלא רק קצת יותר ממחצית מאלו ששייכים כביכול לעם היהודי, חיים בישראל. מה זה אומר ? זה אומר שישראל היא במידה רבה, גם בלי שתגדיר את עצמה ככזו, הנה גם מדינת הישראלים הרוצים לחיות בה. מה שמגוחך בעניין, שמבחינה משפטית עדין לא מוכר לאום ישראלי...
04/09/2016  |  יוסי ברנע  |   מאמרים
כשהוא עולה לבמה, משתרר פתאום שקט. יש לו נוכחות מיוחדת. זה לא המראה. לא הגובה, לא משהו מיוחד בהופעתו. אבל השיחות משתתקות, המבטים מופנים בסקרנות, הוא עומד רגע ומביט.
04/09/2016  |  ציפורה בראבי  |   מאמרים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
רפאל בוכניק
רפאל בוכניק
גם בשעתה היפה של ישראל, כאשר העולם מוחא לה כפיים והתעשיות הביטחוניות הישראליות זוקפות קומה לנוכח ההצלחות הטכנולוגיות ללא אח ורע, יש בקרבנו כאלה המתעקשים "להשבית שמחות" ולגמד את ממד...
יוסף אליעז
יוסף אליעז
מלחמת חרבות ברזל, בצד מוראותיה, חשפה לנגד עינינו מציאות הטעונה שינוי דחוף    אנו חיים בעולם "פתוח", כפי שנוהגים לומר: "כל העולם הוא כפר אחד גדול"
אלי אלון
אלי אלון
נזילה ברפת מזרע    פרה מפרישה צואה ושתן בכמות גבוהה פי 40 משל בני-אדם, ורפת בגודל בינוני יוצרת זיהום בכמות גדולה מאוד    הריכוזים העצומים של השפכים הללו לעתים קרובות מגיעים למקורות ה...
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il