זכויות תת-קרקעיות

תוכניות המטרו, תוכניות למערכת הסעת ההמונים הגדולה ביותר המתוכננת בישראל, יצטרפו בקרוב לתוכניות הרכבת הקלה, ויחד ייצרו מארג של תשתיות תחבורה ציבורית נגישה. המטרו עתידה לחלוש על 23 ערים ולהשתרע לאורך 145 ק"מ במרכז הארץ, כשמטרתה לקצר משמעותית את זמני הנסיעה למרכזי התעסוקה בת"א. מערכת זו תמוקם ברובה בתת-הקרקע, כשהיא כוללת הוראות למגרשים תלת-ממדיים, שיאפשרו לתחום את ייעוד הקרקע וההפקעה למפלס תת- הקרקע. עם זאת עדיין יש נכסים בהם ימוקמו תחנות, תשתיות ועוד, שם תהא השפעה גם על השטח של הקרקע העילית.

ברור שמדובר בבשורה מבורכת, אך בעלי נכסים רבים עשויים למצוא עצמם נפגעים, אם על-ידי הפקעת הקרקע/תת הקרקע שבבעלותם, או אם למשל שפארק ירוק הגובל בביתם יהפוך לתחנת מטרו ענקית. בבדיקה שמשרדנו ביצע נראה, כי התוכנית עתידה להפקיע ו"לעלות" על בניינים בתוך העיר.

לאחרונה, חלק מתוכניות אלו פורסמו להשגות הציבור. לפי החוק, כל מעוניין בקרקע הרואה עצמו נפגע רשאי להגיש השגה, לרוב בתוך 60 ימים מיום פרסום ההודעה. ברור שישנה חשיבות רבה להגשת התנגדות לתוכניות כבר בשלב זה, כאשר עדיין ניתן לשנות את רוע הגזירה. לאחר אישור התוכניות יוכלו בעלי הקרקעות הנפגעים, שבתחום התוכנית או גובלים בה, להגיש תביעות פיצויים בגין אישור התוכנית הפוגעת, לדוגמה בשל שינוי ייעוד הקרקע, תת-הקרקע או הקרקע הגובלת לייעוד ציבורי.

הליכי הפקעה נחלקים ככלל לשני שלבים. בשלב הראשון מאושרת תוכנית המשנה את ייעוד המקרקעין, בגינה בעל הקרקע הנפגע זכאי להגיש תביעת פיצויים, זאת בתוך שלוש שנים ממועד אישור התוכנית. בשלב השני מבוצעת ההפקעה, כשלעיתים חולף פרק זמן ניכר בין אישור התוכנית לביצוע ההפקעה. המועד להתיישנות תביעת הפקעה הוא שבע שנים ממועד תפיסת החזקה. אולם בעוד שבשלב ביצוע ההפקעה קיימת בחוק חובה לתת הודעה אישית לבעל הקרקע הנפקע, חובה כזו אינה קיימת במועד הפקדתה/אישורה של התוכנית הפוגעת, על-אף שלעיתים היא הגורמת לחלק נכבד מהפגיעה בערך הקרקע.

יודגש, כי בחירת המנגנון והגשת התביעה הנכונה במועדים הקצובים, היא חיונית כתנאי לקבלת פיצוי. איחור או בחירת מסלול שגוי עלול לגרום לנפקע לאבד את עיקר נכסיו, ולכן קיימת חשיבות גדולה לייעוץ וליווי ההליכים יחד עם עו"ד ושמאי מקרקעין.

המלצתנו היא לא לקבל את הליך הפגיעה/ההפקעה כגזירה משמיים. יש לעקוב בדחיפות אם יש כוונה לפגוע בזכויות, לברר את שיעור הפגיעה ולשקול התנגדות ומיד עם הפגיעה/ההפקעה לבדוק מה ניתן לעשות ולא לאחר. גם בסוגיית הפיצויים, יש לבחון האם כדאי לערער על קביעת הרשות. הרשויות לעיתים מתחמקות ממתן פיצויים ראויים או מציעות פיצוי שאינו משקף את הפיצוי הריאלי המגיע לנפקע. אולם, הרשויות כיום מציעות כתמריצים הטבות למי שמשתף פעולה, ולכן ההצעה צריכה להיבחן היטב לפני נקיטת כל צעד.