שימוש בפועל, שווי תיאורטי

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בו נקבע, כי השומה שעל בסיסה ייקבע המחיר של עסקת חכירת המגרשים בבאר יעקב שהוקצתה בפטור ממכרז, תחושב בשים לב למטרת החכירה (בית אבות סיעודי בלבד), ולא לפי ייעודם של המקרקעין בהתאם לדין התכנוני, המאפשר גם בית אבות רגיל או דיור מוגן.

בית המשפט העליון בחן את תקנה 30 לתקנות חובת המכרזים הקובעת: "(א) הענקת זכויות במקרקעין בידי המינהל ללא מכרז פומבי, תהיה במחיר שיקבע שמאי ממשלתי.
(ב) מחיר המקרקעין שיקבע השמאי הממשלתי לצורך התקשרויות לפי תקנה 25(1) ו-(3), יביא בחשבון קיומן של זכויות לגבי המקרקעין. (ג) המינהל יהיה רשאי להתקשר במחיר הנמוך מן המחיר שקבע שמאי ממשלתי מנימוקים שיירשמו ובלבד שעל כל החלטה כאמור יחול סעיף 40(ג) לחוק יסודות התקציב". השאלה שעלתה היא מהו ה"מחיר שיקבע שמאי ממשלתי" בגין החכרת נכס - האם מדובר בשווי הריאלי של הנכס בשוק לפי הערכת השמאי, או השווי של הנכס בהינתן מגבלות השימוש שהוטלו עליו במסגרת חוזה החכירה?

בית המשפט העליון ציין, כי התכלית האובייקטיבית של תקנה זו היא להגשים את עקרון השוויון בנושא המחיר, ובה בעת להביא תועלת כלכלית על-ידי השגת יעילות וחיסכון בכספי הציבור. משניתן להבחין בין ההטבה שניתנה למשיב בדמות הקצאת המגרשים בפטור ממכרז לבין הטבה עודפת נוספת, שעניינה קביעת ערך המגרשים שלא על בסיס שווי השוק שלהם - אין בנמצא הצדקה למתן ההטבה הנוספת, במיוחד על-רקע הכלל לפיו יש לפרש באופן דווקני ומצמצם הוראות העוסקות בפטור ממכרז.

בדיקת התכליות שעומדות ביסוד התקנה מעלה, כי יש לבכר את הפרשנות לפיה קביעת "המחיר" על-ידי השמאי הממשלתי לשם הענקת זכויות במקרקעין ללא מכרז תיעשה בהתאם לשווים בשוק, מבלי להתייחס בנסיבות שלפנינו להגבלות המוטלות על השימוש במקרקעין בשל הקצאתם בפטור ממכרז. יתרה מכך: הקצאת המגרשים למשיב במחיר הנמוך מזה שנקבע על-ידי השמאי הממשלתי אפשרית אך ורק באישורו של שר האוצר, וזאת בהתאם להוראת סעיף 40(ג) לחוק יסודות התקציב.

בית המשפט הדגיש, כי הגישה העדיפה, המתיישבת הן עם לשון החיקוקים הרלוונטיים והן עם תכליות דיני המכרזים וההתנהלות הנדרשת מהרשות כבעלת נכסים, גורסת, כי יש לפעול על-פי הערכת שמאי לשווי המקרקעין על-פי ייעודם בהתאם לדין התכנוני התקף החל עליהם, ולא על-פי השימוש המוגבל יותר שהותר בהם (זמנית). עם זאת, בית המשפט ציין שבעתיד (בעת שיתבקש שינוי השימוש) ניתן יהיה להתחשב בתשלום הגבוה יותר, שנדרש כאן מהמשתמש, שהרי השומה לקחה כבר בחשבון את הייעודים הנוספים.

זאת ועוד: במקרה דנא לא הוגשה כל בקשה להפחתה של דמי החכירה עבור המגרשים, וממילא לא התקבלה כל החלטה ע"י שר האוצר. ברי, כי ככל שבקשה כזו תוגש בעתיד, יהיה מקום לבחון אותה, תוך מתן משקל ראוי לכלל השיקולים הצריכים לעניין ולטענות המשיב, כפי שיובאו במסגרת הבקשה. הערעור התקבל ונקבע שראוי שהמכלול יובא להערכה מחדש בפני השמאי הממשלתי, שיפעל לפי העקרונות שפורטו בפסק הדין.

נראה, כי במקרה זה בית המשפט העליון העדיף את הפרשנות לטובת הרשות וכנגד האזרח, שבמקרה זה השתמש בקרקע לטובת בית אבות סיעודי בלבד, ולא מימש את שאר ייעודי הקרקע. לכן הדבר בעייתי, וימנע בהמשך בחלק מהמקרים רכישת קרקע בפטור ממכרז, מאחר שאם אדם רוכש קרקע לייעוד מסוים וספציפי, אולם צריך לשלם על-פי השווי המיטבי שהוא בפועל לא שלו - לא ייערכו עסקות.