בנייה במצב של אי וודאות

לעתים קרובות מתקבל היתר בנייה על סמך בקשה להיתר, אולם למרות חוקיותו הפורמאלית של ההיתר, קיימת טענה נגדו המתבררת בפני גוף שיפוטי או בפני גוף מעין-שיפוטי. לכאורה, הבונה פועל כדין ומתבסס על היתר בנייה בר תוקף. זאת ועוד, שמא כדאי לו להזדרז ולבנות במהרה על-מנת להקים את המבנה מהיסוד ועד לטפחות כדי ליצור עובדה גמורה שיהיה אחר כך קשה לבטלה או לא להתחשב בה.

הדוגמאות למצב זה יכולות להיות מתחום הבנייה בבית משותף, מתחום הבנייה מול מבנה קיים הנפגע מהבנייה או מתחום בנייה על סמך מכרז מול טענות של משתתף כלשהו במכרז.

להלן דוגמאות יותר מפורטות למצבים אפשריים אלה:


בית משותף

ראובן הוא בעליה של דירה בבניין רב דירתי, הגיש בקשה להיתר בנייה - תוספת חדר לדירתו ובקשתו אושרה, על אף התנגדותו של שמעון המתגורר באותו בית משותף בקומה מתחתיו. לאחר שטענתו של שמעון לא התקבלה בוועדה לתכנון ולבנייה ואף לא בוועדת ערר מחוזית, הוא פנה לבית המשפט לקבלת סעד מתאים. בינתיים מיהר ראובן להתחיל בבנייה ולהתקדם בה ככל שאפשר כדי ליצור עובדה בשטח, מתוך הנחה כי בית המשפט הדן בסכסוך שבינו לבין שכנו לא יוכל להתעלם מהעובדות שנוצרו באתר.
ראובן לקח סיכון מחושב בפועלו זה, אף על-פי שפעל כחוק.


מבנים סמוכים

לוי קיבל היתר בנייה להוספת קומת מגורים בבית השייך לו. לאחר שהדבר נודע ליהודה הגר במבנה סמוך, הוא הגיש נגד לוי בקשה לקבלת צו מניעה שימנע מלוי מלהמשיך בבנייה בטענה של מטרד - הסתרת אור, אוויר ונוף. בית המשפט החליט לדון בבקשה, שהוגשה לדיון במעמד צד אחד, במעמד שני הצדדים - דבר שמסיבה זו, ומסיבות סובייקטיביות אחרות, נדחה לחודשיים, ובמשך תקופה זו - הקים ואף השלים לוי את בניית שלד הקומה הנוספת. לוי סבר כי לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שקלה שיקולי תכנון והתירה את הוספת הקומה, לא יתערב בכך בית המשפט אשר אינו אמון על תכנון ולכן יהודה לא יוכל להפריע לו ובקשתו תידחה.
בכך לקח לוי על עצמו סיכון מחושב.


מכרז

במכרז להקמת מבנה תעשייתי, זכה דן והחל בהקמת המבנה בהתאם לזכייתו זו. הוא עשה זאת אף על-פי שהיה ידוע לו כי נפתלי אשר השיג על זכייתו, פנה לבית המשפט במטרה לבטל את תוצאות המכרז בשל פגמים שנפלו בו ו/או במו"מ שהתנהל לאחריו עד כדי הצורך לבטל המכרז. דן, הזוכה במכרז, מיהר והחל בפעולות אינטנסיביות באתר והקים תוך כדי מהלך המשפט מבנים שכבר עמדו על תילם.
דן לקח על עצמו ביודעין סיכון מחושב.

בת"א 524/82 יוסף סוקולר ואח' נ' אורי פלח ואח', הוגשה תביעה נגד יזם אשר בנה בהתאם להיתר בניה שקיבל מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה - השומרון, מבנה בן מספר קומות בצמוד לדירתו. התובע התנגד לבנייה וטען כי הרישיון שניתן לנתבעים הוא בלתי חוקי בגלל המטרד שעלול להיווצר בעטיו - הסתרת אור, אויר ונוף. הנתבעים, שכבר קידמו את הבניין טענו כי הבנייה הינה בדיוק בהתאמה לתוכנית המתאר החלה. בית המשפט קיבל את התביעה ונתן צו הפסקה זמני שהפך לקבוע, ולא סייע בידי הנתבעים קידומו המהיר של הפרויקט - וכה נפסק בעניין זה:

"אם היה, איפוא, מישהו שנהג בצורה בלתי הוגנת ובחוסר ניקיון כפיים, היו אלה הנתבעים אשר ניסו ליצור עובדות מוגמרות בשטח - מחד-גיסא, והצעותיהם כלפי התובע היו למציאת פתרונות לבעיות שוליות וכן בדרישות כספיות גבוהות ביותר במקרה של הצעת דיור חלוף - מאידך-גיסא".

בסופו של יום, הוגבלה הבנייה, צומצמה ושונתה, כך שלא ייווצר מטרד.
פסק הדין לא פורסם, ניתן על-ידי השופט ע' שרון, בית משפט השלום חדרה, מובא בספר "רישוי הבנייה" מאת א' בן עזרא בהוצ' "שי" עמ' 291, וערעור על פסק דין זה - נמחק].

מדובר במקרה שפורט לעיל בהתערבות בית המשפט בנושא תכנוני מובהק, לאחר החלטה של וועדה לתכנון ולבנייה ומתן פסק דין המנוגד להחלטת הוועדה.

בערעור על עתירה מנהלית - עע"מ 11189/07 אירוס הגלבוע בע"מ נ' חיים אוקנין ואח', בית המשפט העליון, שופט: א' א' לוי, מובא להלן, לא התחשב בית המשפט בהשקעות שביצעה הזוכה בבנייה באתר בהיקף כספי של 400,000,000 ש"ח, קבע כי אלו השקעות בסיכון ולהלן דבריו:

"אל מול מה שנדמה כמאמץ ניכר ומתמשך של חלק מן הנוגעים בדבר ליצור עובדות בשטח, יהא המצב המשפטי אשר יהא - ואומר בהקשר זה כי תשובתו של מנהל מקרקעי ישראל לבקשה זו, ולפיה יידרשו לו חודשים ארוכים ואף למעלה מכך כדי לבחון בשנית את המכרז היא, למצער, תמוהה בעיני - המעט שיוכל בית משפט זה לעשות הוא לא להציב מכשולים בדרכה של ההכרעה השיפוטית שניתנה. אכן, המבקשת עלולה לסבול פגיעה ניכרת, שעיקרה נזק כספי ישיר, אך נדמה כי האחריות לכך אינה רובצת לפתחו של איש מלבדה. דרך חתחתים זו שבה בחרה ללכת, בהסתמכה על מצב תכנוני פוטנציאלי שלעת הזו אינו קיים, אין משמעה אלא נטילת סיכון, ותג המחיר שבצדו עומד היום הזה לפרעון".