כמה ומתי מותר לשלם על אופציה במקרקעין תוך שמירת יתרונותיה?

להלן נתמקד בעיקר בתנאי שעניינו התמורה בגין האופציה.

ניתן להעניק אופציה לתקופה של עד שנתיים, כאשר תקופה זו הינה התקופה המצטברת ויכולה להיות מוענקת מראש או למקבלים שונים ואף תקופות לאותו המקבל עצמו.

ניסוחו של התנאי הקובע שהתמורה בעבור האופציה במועד מתן האופציה לראשונה לא תעלה על 5% משווי הזכות במקרקעין או ממחיר המימוש שנקבע בהסכם האופציה לפי הגבוה מביניהם, מעורר מספר שאלות.

ביחס לשאלת מדידת התקרה לפי הגבוה מבין שני הפרמטרים: בעוד שמחיר המימוש שנקבע הינו מחיר לכאורה ברור, הרי שפרמטר שווי הזכות במקרקעין יוצר אי ודאות לאור העובדה שלא תמיד ברור מהו השווי. האם יש צורך בחוו"ד שמאית? העובדה שהתקרה היא הגבוהה מבין השניים נועדה להקל ולכן לכאורה גם אם מחיר האופציה עולה על 5% ממחיר המימוש עדיין עשויה האופציה לעמוד בתנאים אם שווי הזכות במקרקעין גבוה יותר ואולם סיטואציה כזו יוצרת סיכון למעניק האופציה לאור העובדה ששווי המקרקעין אינו תמיד ברור במדוייק.

יודגש שמחיר המימוש איננו מהווה את התמורה בגין המקרקעין, אלא אחד משני מרכיבי התמורה (השני הוא התשלום על האופציה). לכן לכאורה מקום שבו הצדדים מתכוונים לתמורה בגין המקרקעין של 100 וקובעים 5 כדמי אופציה, אותם 5 מהווים יותר מ-5% ממחיר המימוש שהינו 95 בלבד. מתן האפשרות לבחירה בגבוהה מבין האפשרויות ככל הנראה עשויה לפתור נקודה זו.

התמורה הנבחנת הינה התמורה "ששולמה במועד מתן האופציה לראשונה". מה דינה איפוא של אופציה שבמועד נתינתה לא שולם עליה דבר, והתשלום נעשה רק בתקופת האופציה? לכאורה מילולית הניסוח האמור מאפשר לשלם כל מחיר בגין האופציה ועדיין לחסות בכנפיה.

ובהקשר דומה - לעיתים קובעים הצדדים מנגנון גבייה לפרקים של תמורה בגין האופציה בהתאם לתקופות והארכות של האופציה. האם תוכר עמידה בתנאי כאשר התמורה בעת הענקת האופציה נמוכה מ- 5% אך התמורות המצטברות בגין ההארכות עולות על 5%? ואף אם ייקבע כי הדבר איננו תקין, האם הפסילה של האופציה מלענות על תנאי הסעיף, הינה מראש (בטרם ביצוע התשלומים) או שמא כל עוד התשלומים המצטברים אינם עולים על5% מימוש האופציה בתקופות אלה לא יפסול אותה, להבדיל ממימוש לאחר ששולם בפועל יותר מ-5%?

שאלה נוספת הינה האם האופציה ביחס לאותם מקרקעין תיחשב כאופציה אחת גם אם ניתנה בתקופות שונות למקבלים שונים? לכאורה מקריאת ההתייחסות בסעיף לתקופת האופציה התשובה לכך חיובית, ועל כן מתעוררת שוב שאלת התמורה: אם א' קיבל אופציה מבעל קרקע לשנה תמורת 5%, ואחריו קיבל ב' אופציה בקשר לאותם מקרקעין לשנה נוספת, האם גביית 5% נוספים מ-ב אפשרית תוך עמידה בתנאי סעיף 49י. לדעתנו, התשובה חיובית, וזאת בין אם בשל תנאי ה - "תשלום לראשונה" גם במסגרת פרשנות מחמירה, ובין בראיית כל אופציה כנפרדת לעניין מדידת התמורה.