מכירת דירה ע"י קבלן - במישור הפרטי

לשאלה האם מכירת מקרקעין נעשית במישור הפרטי או במישור העסקי עשויות להיות השלכות כספיות ניכרות, בייחוד כאשר מדובר במכירת דירת מגורים על-ידי יחיד. מכירת דירה במישור הפרטי עשויה להיות פטורה ממס לחלוטין בהתקיים התנאים לפטור ממס שבח. לעומת זאת מכירה במישור העסקי תתחייב במס הכנסה על הרווח לפי שיעור מס שולי (בשנת 2010 - עד 45%) ובנוסף תחול חבות במע"מ.

לאחרונה נדונה השאלה בבית המשפט המחוזי בת"א בע"מ 127/06 בעניינו של פריזט דוד. באותו מקרה דובר בקבלן בנייה ושיפוצים שהתקשר בעסקת קומבינציה בשנת 1999 במסגרתה בנה בית דו-משפחתי עבור בעלת הקרקע ועבור עצמו. שלוש שנים לאחר מכן מכר פריזט את היחידה שלו, בטרם השלמת הבנייה. המכירה נעשתה תוך שהוא מתחייב כלפי הרוכשים להשלים את הבנייה ולבצע שינויים בממכר. רשויות מע"מ טענו, כי המדובר במכירה במישור העסקי ועל כן היא חבה במע"מ, וזאת לאור עיסוקו של המוכר, נסיבות הרכישה, הבנייה של הבית, ההתחייבות כלפי הרוכשים להשלים בנייה והחלת הוראות התוספת לחוק המכר (דירות), תקופת ההחזקה הקצרה בנכס ועוד. מנגד טען המערער כי התכוון לבנות את הבית לשימושו שלו ושל בני משפחתו והחליט למכור את הדירה עקב אילוצים כלכליים ואישיים, ובפרט פרידה מאשתו קודם למכירת הדירה.

בית המשפט המחוזי, בפ"ד של השופטת דניה קרת מאיר, קיבל את עמדת המערער. בית המשפט הציג את המבחנים לקביעת עסק כפי שנקבעו בעניין אלמור (ע"א 111/83), ובכלל זה טיב הנכס, ההיקף הכספי, מומחיות ובקיאות, תקופת החזקה, תדירות העסקות, הנסיבות המיוחדות של העסקה, ארגון הפעילות, מקור הכספים וייעוד כספי העסקה. בית המשפט קבע כי בנסיבות העניין הוכח שהמערער לא עסק במכירה וקנייה של מקרקעין ועל כן מדובר בעסקה בודדת ואין בה כשלעצמה, אף אם הרווח בה גדול, כדי להצביע על פעולה מסחרית, גם אם היא מבוצעת על-ידי מי שעיסוקו בנייה ושיפוצים. עוד נקבע שהוכח שהמימון נעשה באופן פרטי בעיקרו ולקיחת משכנתה אינה נחשבת כסממן עסקי. בית המשפט לא זקף לחובת המערער את השיפוצים שביצע בבית עבור הרוכש והאמין לטענות המערער כי כוונתו הייתה להתגורר בדירה והמכירה נעשתה לאור הפרידה באותה עת מרעייתו. רשויות מע"מ ניסו להסתמך על פסקי דין שניתנו על-ידי השופטת קרת מאיר עצמה ובה קבעה שהמדובר במכירה עסקית אף שהיו סממנים פרטיים לרוב, כגון ע"ש 1167/04 טנא דניאל וע"ש 1235/04 יורשי המנוח לוי יצחק, אך ביה"מ אבחן את פסיקתו הוא.

לגישתנו, הן בנסיבות שנדונו בפסקי הדין שאוזכרו לעיל והן בפסק הדין הנוכחי, המכירות היו אכן במישור הפרטי, ואין לקפח את זכותו של אדם למכור מקרקעין במישור הפרטי בנסיבות המתאימות, אף אם הינו קבלן, מתווך או יורש שקיבל שטח קרקע גדול.