עיקול כספי נאמנות על-ידי מס שבח

בכל חוזה מקרקעין, ישנו סעיף מפורש המדבר על תשלום המיסים. מקובל, כי עד לקבלת אישורי מיסים, יופקדו חלק מכספי התמורה בנאמנות אצל עו"ד.

לעיתים, עולה תשלום המס, על הכספים המצויים בנאמנות, זאת בשל הערכה בחסר של תשלום המס על-ידי הצדדים. האם במקרה כזה, חובה להעביר את הכספים למס שבח, ובכך לכסות על חלק מהחובות, או שמא, הכספים מיועדים לקבלת אישורים, ורק עם אכן יינתנו אישורים, יהיה אפשר להעביר את הכסף למס שבח?

עם שאלה זו, ניסה להתמודד לאחרונה בית המשפט העליון בעניין ע"א 386/09 מנהל מיסוי מקרקעין נ' גד שילר.

באותו מקרה, כספי הנאמנות לא הספיקו לכסות על חוב המס, בשל כך טען הנאמן, כי היות ובחוזה המכר נאמר מפורשות כי הכספים מיועדים לקבלת אישורים, הוא רשאי כנאמן להעביר את הכסף למס שבח, רק אם אלו, ייתנו לו את האישורים לצורך העברת הנכס.

בית המשפט המחוזי (השופטת רות רונן), פסקה כי הצדק עם הנאמן בשאלה המשפטית זאת משום שלו היה המוכר עצמו פונה למבקש במועד הטלת העיקול ודורש ממנו כי יעביר לידיו את הכספים המחוזקים בנאמנות, לא היה המבקש רשאי להעביר את הכספים לידיו של המוכר. מאחר שהמעקל "נכנס לנעליו" של החייב, הוא המוכר, הרי שמצבו לא יכול להיות טוב ממצבו של המוכר. לכן גם המעקל, שנכנס לנעליו של המוכר, איננו זכאי לכספי הנאמנות.

בפסק הדין שניתן לאחרונה בערעור שהוגש על-ידי מס שבח, נקבע פיתרון פרקטי על-ידי השופטים, לפיו אם הקונה יוסיף סכום נוסף מעבר לכספי הנאמנות, הגם שאין הוא מכסה את חוב המס, הוא יהיה זכאי לקבלת האישורים לטאבו.

בכך למעשה, הושאר על-כנו, פסק הדין של בית המשפט המחוזי, הקובע כי מס שבח אינו רשאי לעקל כספים שמוחזקים בנאמנות אצל עו"ד של אחד הצדדים להסכם מכר מקרקעין לצורך תשלום חוב מס שבח, אלא אם יינתנו אישורים כתוצאה מהעיקול.

למעשה, יש לשים לב, כי פסק הדין של בית המשפט המחוזי תקף, כל עוד נאמר מפורשות בהסכם המכר, כי הכספים יהיו בנאמנות עד לקבלת אישורי המיסים. אך אילו בהסכם המכר נאמר כי הכספים ישמשו לתשלום המיסים, הרי שמס שבח, יוכל לעקל את הכספים, גם ללא הצורך במתן אישורים.

נוסיף, כי בעיות סבוכות אלו, של אי-מתן אישורים כתוצאה מהערכה בחסר של תשלום המס, אמורות להיפטר במסגרת תיקון החקיקה שאמור לעבור בחוק ההסדרים הקרוב. בהתאם לתיקון החקיקה, מוצע לקבוע כי הקונה זכות במקרקעין בעסקת מזומן יהיה חייב לנכות 15% מהתמורה (או סכום נמוך יותר באישור מנהל מסמ"ק) ולהעביר אותה למנהל מסמ"ק כניכוי במקור. מנגנון זה, אמור לפטור את הבעיה של השארת הקונה בפני שוקת שבורה בהעדר אישורים להעברת הדירה על שמו.