החזרת מס רכישה בגין ביטול חכירה

לפי חוק מיסוי מקרקעין, חכירה העולה על 25 שנים נחשבת כמכירה. כלומר, נישום ששוכר נכס לתקופה העולה על 25 שנים, צריך לדווח למס שבח, על העסקה, ולשלם בגינה מס רכישה, שכן היא נחשבת למכירת זכות במקרקעין. בהתאם לפסיקה, כאשר לחוזה, יש אפשרות הארכה (באמצעות מתן אופציה לשוכר), יש לצרף את תקופה האופציה לתקופת חוזה השכירות.

לכן לדוגמא, אם נישום שכר נכס ל-15 שנים וניתנה לו אופציה להארכת החוזה ל-10 שנים נוספות, אזי לצורך הדיווח, למס שבח, ייחשב הנישום כמי שחכר את הנכס ל-25 שנים. ויהיה עליו לשלם מס רכישה כמו כל עסקת מכר. כאן המקום לציין כי בעבר, עד תיקון 40 (שתוקן בשנת 1997), חכירה לצורך מכירת זכות במקרקעין וחובת הדיווח למס שבח- הייתה כל שכירות לתקופה של 10 שנים ומעלה, ואילו כיום, חכירה היא לתקופה של 25 שנים ומעלה.

נשאלת השאלה, מה דינו של נישום, ששכר נכס לתקופה של 15 שנים, וניתנה לו אופציה ל-10 שנים נוספות, ובגין כך, דיווח הנישום למס שבח על חכירת נכס, ושילם מס רכישה, ברם, לאחר תקופה של 15 שנים, החליטו הצדדים שלא להאריך את החוזה לתקופת האופציה. האם על רשויות המס, להשיב לו את מיסי הרכישה ששילם, משום שבהתאם למצב העובדתי, שכירות הנכס הייתה לתקופה הפטורה מתשלום מס רכישה.

במסגרת פסק דין של בית המשפט העליון שניתן לאחרונה (ע"א 10846/06 "בזק" החברה הישראלית לתקשורת בע"מ נ' מנהל מס שבח רחובות) נדונה סוגיה זו ונפסק ברוב דעות כי נישום ששילם מס רכישה בגין עסקה חכירה שנחשבה ל"מכירת זכות במקרקעין" מחמת אופציה שניתנה לחוכר להאריך את תקופת החכירה וכאשר תקופת החכירה הבסיסית הייתה לבסוף קצרה מהתקופה הנדרשת לקיומה של "זכות במקרקעין", הרי משלא מומשה האופציה, זכאי הנישום להחזר המס ששולם על ידו מכוח הוראות סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין העוסק בביטול עסקה.

יש לשים לב, שפסק הדין, מפרש בצורה רחבה מאוד את סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין הדן בביטול עסקה, כך שגם עסקה שהחוזה הבסיסי שלה לא בוטל, אלא רק תקופת האופציה בוטלה (אשר בית המשפט העליון מכנה אותה "חוזה משני") תיכנס לגדר סעיף 102 לחוק, ותאפשר את ביטולה והשבת המס ששולם בגינה.

תוצאתו של פסק הדין היא כי על רשות המיסים, להחזיר מס רכישה ששולם לה כולל הצמדה וריבית כדין, על-אף שמדובר בהחזר אחרי עשרות שנים!. נוסיף כי לדעתנו, פסק הדין, יחול לא רק על חכירה, אלא על כל אופציה שלא התממשה.

נציין כי ככל הנראה, תוגש על-ידי רשות המיסים, בקשה לדיון נוסף לבית המשפט העליון על-מנת שידון בהלכה זו, שכן לאחרונה אישר בית המשפט העליון לרשות המיסים ארכה להגשת בקשה לדיון נוסף, עד ליום 1.3.11.