זכייה של רשות המיסים מסייעת דווקא לרוכשים בקבוצות רכישה

בטור מן השבוע שעבר סקרנו את פסק הדין בעניין תפוח פז, והצגנו את עמדתנו לפיה הוא עשוי לסייע לא רק למארגני קבוצות רכישה (הנושא שנדון בפסק הדין), אלא גם ביחס לטענות רוכשים כי לא רכשו דירה מוגמרת. פסיקה חדשה נוספת מחזקת טענה זו של רוכשים. השאלה שנדונה הייתה מה דינו של אדם, שקנה דירה שבנייתה טרם הסתיימה. האם כאשר ישנה התחייבות של הקונה לסיים את הבנייה, הדבר ייחשב לו כדירת מגורים לצורכי מדרגות מס רכישה, או שמא יראו אותו כמי שקנה קרקע.

לאחרונה, ועדת ערר מס שבח, במסגרת ו"ע 19662-12-10, יהונתן לנגר נ' מנהל מס שבח מקרקעין, קיבלה את עמדת רשות המיסים, לפיה חוק מס שבח, דורש באופן מפורש התחייבות של המוכר, ולא מספיקה התחייבות הקונה כפי שהיה בעובדות פסק הדין. לכן, קיבלה ועדת הערר את עמדת רשות המיסים, לפיה יש לראות את הרוכש כמי שקנה קרקע ומכאן שיש לשלול ממנו את ההקלות שניתנות לרכישת דירת מגורים.

עמדה זו של רשויות המס עצמן, שהתקבלה ע"י ועדת הערר, מצמצמת מאוד את פסק הדין שניתן בעניין ע"א 501/03 חסון נ' מינהל מיסוי מקרקעין חדרה, ממנה עולה כי אין מניעה לכלול בגדר "דירה אחרת" (לצורך הפטור הקבוע בסעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין), גם דירה הנבנית בבנייה עצמית ויש התחייבות מפורשת של הקבלן הבונה לסיים את הבנייה, ומסייגת אותה לנסיבותיה.

כידוע, אחת הטענות המרכזיות, שמעלה רשות המיסים, כנגד קבוצות הרכישה, היא כי בהתאם לפסק דין חסון, יש לראות בקבוצות הרכישה כמי שקנו דירת מגורים גם קודם לחקיקה החדשה שקבעה כך החל מיום 1.1.11, וזאת משום שקיימת לכאורה התחייבות של הקבוצה, להשלים את הבנייה. אנו סבורים כי עמדת רשות המיסים, הינה עמדה מוטעית, ודווקא עמדת רשות המיסים כפי שהועלתה בפסק הדין בעניין לנגר, מחלישה מאוד ואף עומדת בסתירה לעמדתה ביחס למיסוי קבוצות הרכישה. שכן, אם לגישתה לא מספיקה התחייבות של הרוכש לבניית הדירה, אלא נדרשת התחייבות מפורשת של המוכר, אזי לא ניתן לראות בהתחייבות של קבוצת הרכישה לבניית הדירות, כרכישת דירה מוגמרת לצורך חיובם במס רכישה.

ניצחונה של רשות המיסים בוועדת ערר בחיפה, הינו ניצחון פירוס, העשוי בהחלט להועיל במקרים אחרים, בייחוד לאור העובדה שלא ראוי שרשות שלטונית, תחזיק בעמדות שונות, בעומדה לפני הערכאות, אלא תתמיד בגישה אחת.