קביעת השווי בעסקות מקרקעין - פרשת רונידן

בימים אלה ניתן פסק דינה של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בנצרת בו"ע 32/08 רונידן חברה לבנין בע"מ נ' מנהל מס שבח נצרת, אשר בחן מחדש את סוגיית קביעת השווי. באותו עניין החברה המוכרת רכשה את הנכס 11 חודשים לפני המכירה כתוצאה מזכייה במכרז של ממ"י (מנהל מקרקעי ישראל) בסכום של כ-400,000 שקלים ומכרה אותה על-פי דיווחי בעלייה של כ-20% תוך שנה בכ-480,000 שקלים. מנהל מיסוי מקרקעין העריך את שווי המכירה על-פי עסקות דומות בכ-1.4 מיליון שקלים אם כי בקרקע פרטית, ועל הפרש שווי זה התנהל הערר.

בית המשפט בהנמקותיו לדחיית הערר, התבסס גם על הפרש השווי הענק כמסמן קיום עסקה שלא בתום לב שאינה מאפשרת לקבל את התמורה הנקובה, ובעקבות כך אף הטיל את נטל הסתירה של שומת המנהל על העוררת שלא הרימה אותו משלא הביאה חוו"ד שמאית לסתור. ובכך למעשה נגזר דינה לדחיית הערר.

עם זאת, ועדת הערר התייחסה (כנראה בשל הרכישה מממ"י) גם להפרשי השווי של קרקע מינהל לעומת קרקע פרטית וקבעה שלמדינה יש אינטרסים אחרים שאינם בהכרח מסחריים בקביעת מחירי קרקע שאינם מחירי שוק.

בכל הכבוד הראוי במיוחד בנסיבות הספציפיות דעתנו שונה מדעת ועדת הערר. דווקא הנסיבות דכאן ממחישות את האבסורד. כך לא ברור כיצד השימוש בעסקת הרכישה הספציפית כעסקה להשוואה איננו תקף. האמירה על שיקולי המדינה הלא מסחריים כאמירה כללית שאיננה נעוצה במקרקעין הספציפיים עומדת בסתירה לעמדת ממ"י ופסיקת בתי המשפט (טוגנדרייך) בשאלת היות המדינה עוסק לצרכי מע"מ בגביית מע"מ על קרקעותיה, בה נקבע שהמדינה משתדלת להשיא מחירים.

דווקא ברכישה מממ"י במכרז, ולאור חזקת הכשרות הלכאורית של ממ"י, נדמה שהנטל בנסיבות אלה צריך היה להיות מוטל על מנהל מס שבח, למניעת סיכוי שכל התמורה מהעסקה תועבר לתשלומי מיסים. מנהל מס שבח, הוא שהיה צריך לשאול את עצמו האם תיתכן עלייה של 350% בפרק זמן כה קצר. מנהל מס שבח, הוא שהיה צריך בצאתו נגד השומה הצמית לבדוק אם במקרה ספציפי זה ניתנה הנחה מיוחדת.

כמו-כן ייתכן שבנסיבות העניין, כדי למנוע מס שבח מיותר אצל מי שלא הרוויח אותו, יש מקום לפתוח את שומת מס הרכישה ולטעון לפי ד"נ דנקנר לשווי רכישה גבוה יותר שהינו שווי השוק. בנסיבות אלה גם אם שולם לממ"י תשלום נמוך יותר, אזי שווי הרכישה הן לצרכי מס הרכישה והן לצרכי מס השבח צריך להיות לפי שווי השוק. בנסיבות אלה הייתה נמנעת הטלת מס שבח שאיננה מעוררת נוחות בנסיבות העניין.