מצוקת הדיור - שלב הפתרונות

תחום הבינוי - תכנון ומגבלות בנייה

בישראל קיימים חוקים, תקנים ותקנות רבים הנוגעים לבנייה. החוקים, התקנות ותוכניות המתאר נועדו לשרת מטרות ציבוריות שונות, כגון: תכנון אורבני, בטיחות, איכות הדיור או הסביבה ועוד. המשותף לכלל התקנות שהן מעכבות את תהליך תכנון ואישור הבנייה.

חלק מהחוקים, התקנות ותוכניות המתאר, נוצרו בסיוע קבוצות לחץ שונות של בעלי עניין, כגון: בעלי קרקעות, קבלנים, יצרני חומרי בנייה, עיריות ועוד. מטרתם של בעלי עניין אלה היא להגדיל את רווחיהם. מי שבסופו של דבר משלם הוא הצרכן שקונה ושוכר דירה יקרה יותר.

עד כמה דרושה התערבות של הרגולציה בתחום הבינוי, זו שאלה של השקפת עולם כלכלית-חברתית, ולא ניתן לענות על כך במשפט אחד. אולם גם אם כל התוכניות והתקנות חשובות, כתוצאה מכך הביורוקרטיה מתרחבת והעלויות גדלות.

ביזור אוכלוסיה – תיאור מצב

מסיבות היסטוריות, מרכז העסקים של ישראל נמצא בגוש דן. באופן טבעי אנשים רוצים להגיע לעבודתם בזמן סביר. כתוצאה מכך נוצר לחץ ביקוש למגורים בגוש דן, ועומס תחבורתי על הכבישים. אולם גוש דן נבנה לפני שנים רבות ולא תוכנן להכיל מספר כה רב של תושבים ושל כלי רכב.

באופן פרדוכסלי, בעלי עסקים רוצים להקים את העסק שלהם במרכז העסקים הצפוף של תל אביב רבתי, וכתוצאה מכך יותר אנשים רוצים לגור בגוש דן ומעלים את מחיר הדירות, ויותר אנשים מחזיקים רכב פרטי כדי להגיע מהר לעבודה ויוצרים עומס יתר על הכבישים. את מעגל הקסמים הזה צריך לשבור, ויש צורך ביד מכוונת כדי לשבור את המעגל.

ביזור אוכלוסיה – תחבורה

כדי לאפשר לאנשים לגור במרחק ממקום פרנסתם, יש לדאוג לאמצעי תחבורה יעילים ולזמן נסיעה סביר בשעות הבוקר לעבודה ובשעות הערב הביתה. יש לי הנחה בסיסית, שככל שהתחבורה הציבורית תהיה יותר יעילה ויותר זולה, יותר אנשים יוותרו על הנסיעה ברכב פרטי, הכבישים יהיו יותר פנויים וכולם יגיעו יותר מהר למחוז חפצם.

יש שני כיוונים אפשריים לעודד את התחבורה הציבורית. האחד הוא תכנון ושיפור תחבורתי. כלומר, תכנון נכון של כבישים ומסלולים לתחבורה ציבורית, ומערך הסעה ציבורי יעיל כולל רכבות, אוטובוסים ומוניות.

הכיוון השני הוא באמצעות מערכת מיסים מעודדת לתחבורה הציבורית, ואולי גם מקשה על התחבורה הפרטית. יש מקום למאמר נפרד בנושא, אולם כיום מערכת המיסים לא מכירה בהוצאות נסיעה לעבודה כהוצאה מוכרת לעובד, ומאידך-גיסא הוצאות רכב נחשבות לעסק כהוצאה מוכרת לצורכי מס.

ביזור אוכלוסיה – תעסוקה

בעבר מדינת ישראל השקיעה מאמצים לעודד את התעשיה בגליל ובנגב באמצעות החוק לעידוד השקעות הון (תשי"ט). חוק זה עבר במהלך השנים שינויים ועידכונים רבים, אולם לפי מחקר של בנק ישראל משנת 2009 החוק לא השיג את יעדיו בצורה יעילה.

נראה לי שהכשל העיקרי בחוק נעוץ בכך שהוא עודד את ההשקעה הראשונית ולא את ההפעלה השוטפת, ואילו בתנאים הכלכליים כיום, פעמים רבות העלויות השוטפות ואובדן הכנסה שוטפת הם משמעותיים למשקיע יותר מעלות ההשקעה הראשונית.

דרך אחרת נוסתה בהצלחה באילת. שם ניתן פטור ממע"מ, כלומר הנחה במיסוי השוטף, לכל העסקים בעיר. כמדומה שדרך זו השפיעה יותר מכל על עידוד התירות באילת וממילא גם על מצב התעסוקה והמגורים במקום.

נראה לי שצריך לשקול שיעורי מס נמוכים יותר למעסיקים, לפי קריטריונים של מרחק ממרכזי האוכלוסיה.

ערבות הדדית

בתחילה לא תכננתי לכתוב על הנושא במאמר זה. אולם, בימים אלה מלאו שש שנים לעקירת ישובי גוש קטיף וצפון השומרון. עשרים וחמישה ישובים ובהם כאלפיים משפחות הוחרבו על בתיהם, בתי העסק, המשקים החקלאיים ומוסדות הציבור שלהם. בקשתם של רוב התושבים הייתה לשמור על המסגרת הקהילתית. כיום, שש שנים אחרי, למעלה מאלף משפחות עדיין לא נכנסו לבתי הקבע. בחלק מהישובים עדיין אין תשתיות לישוב החדש, וממילא לא ניתן להתחיל לבנות בתים.

אני מקווה שיושבי שדרות רוטשילד ותומכיהם הרגישו לפני שש שנים וחשים היום את מצוקתם המתמשכת של תושבי גוש קטיף, ושעקורי גוש קטיף ערים למצוקתם של אנשי המחאה החברתית.

גל המחאות החברתיות האחרון, כולל מחאות בנושאים שונים. החל במחיר הקוטג' וכלה במחיר הדיור. ובתווך החינוך והבריאות, פיתוח הפריפריה, זכויות האבות הגרושים והאימהות לילדים. אם מהתקופה הנוכחית נצא עם הרגשה של ערבות הדדית, עם חיזוק הכלל הגדול של ואהבת לרעך כמוך, יהיה זה שכרנו.

מסתננים ועובדים זרים

בארץ שוהים באופן קבוע למעלה מרבע מיליון אזרחים זרים. כמאה ועשר אלף עובדים זרים בעלי אישור עבודה בארץ, כמאה אלף עובדים זרים שנכנסו כתיירים או עם רישיון עבודה שפג תוקפו ושכחו לחזור לארצותיהם, וכשישים אלף מסתננים בעיקר מארצות אפריקה שנכנסו לארץ ללא רישיון.

תופעה זו, מלבד הבעיה החברתית והחוקית, יוצרת גם ביקושים לדירות וכתוצאה מכך עלייה במחירי הדיור. ניתן להעריך כי מספר הדירות המשמשות את האורחים עומד על רבבות ובעיקר במרכז הארץ. כיון שכאמור, כמאה ושישים אלף שוהים כאן באופן בלתי חוקי, תפקידה של משטרת ההגירה לדאוג לשמירת החוק.

הפשרת הקפאת הבנייה

כעשרת אלפים יחידות דיור כבר עברו את כל הליכי התכנון והאישור הנדרשים, וניתן להתחיל בהן בבנייה באופן מיידי. רק דבר אחד נדרש – החלטת ממשלה או חתימה של שר הביטחון. חתימה זו נמנעת מסיבות פוליטיות שהביאו להחלטה להקפיא את הבנייה באזורי יהודה ושומרון.

תהליך הבנייה אורך בד"כ כשנה וחצי עד שנתיים. הפשרת ההקפאה ובנייה מסיבית של דירות באזורים אלו, הקרובים למרכזי התעסוקה בגוש דן ובירושלים, תביא להפחתה מיידית של לחץ הביקושים בשאר האזורים.

דירות לנזקקים

אם בשכבות הביניים קיימת מצוקת מחירי דיור, על אחת כמה וכמה שהיא קיימת בשכבות החלשות. כחברה חשוב שנדאג בעיקר למצוקת החלשים, ולא רק למעמד הביניים.

קיימים בארץ יותר ממאה אלף נזקקים – 'זכאי דיור'. חברת עמידר מחזיקה כחמישים אלף דירות המיועדות לזכאי הדיור. כחמישים אלף זכאים נוספים מקבלים סיוע בשכר דירה. אולם מאז בשנים האחרונות מחירי הדיור עלו, וקצבאות הסיוע לא עודכנו בהתאם.

הפתרון המיידי עבורם הוא העלאת סכום הסיוע. פתרון טוב יותר הוא העמדת דיור ציבורי לנזקקים.

הסרת חסמים בטווח הבינוני

התוכנית הממשלתית עוסקת בזירוז הליכי אישור תוכניות המתאר ושיווק הקרקעות. לאחר שלבים אלו צריך לקבל אישור בנייה מהרשות המקומית. לאחר מכן צריך לבנות דירות ולשם כך יש צורך בכוח עבודה בענף הבנייה. בתקווה שהמהלך הממשלתי יצליח יש לוודא שגם המשך התהליך יהיה מהיר ויעיל.

הרשויות המקומיות לעיתים לא מעוניינות בדיור זול בר-השגה לשכבות החלשות ולשכבות הביניים בתחום השיפוט שלהן. יש לוודא כי הליך אישור הבנייה בעיריות גם הוא יהיה הליך קצר ויעיל.

כבר היום יש קבלנים המתלוננים כי לא ניתנים להם מספיק אישורים להעסיק עובדים זרים. מתוך הנחה שהמהלך הממשלתי יביא להתחלות בנייה רבות יותר, הבעיה רק תתרחב, ולכן יש לדאוג לתוספת כוח-אדם בענף הבנייה. ניתן להכשיר כוח-אדם ישראלי לעבודה בבנייה, וכמובן גם לתגמל את העובדים כראוי, או למצער, ניתן לאשר ייבוא של עובדים זרים לענף הבנייה.