עידוד מכירת קרקע לבנייה - צו השעה

כחלק מן המטרה לעודד מכירה של מקרקעין הזמינים לבניה מהירה, נקבעה בראשית השנה הנוכחית הוראת שעה המאפשרת שיעור מס מופחת של 20% בלבד ליחידים (וחברות משפחתיות) המוכרים קרקע לשם בניה מהירה עליה. ההקלה ניתנת בתנאי שהחלק הנמכר מאפשר בניה של 8 דירות לפחות ושבתוך 36 חודשים מהמכירה ייבנו על המקרקעין 8 דירות או 80% לפחות מהדירות המותרות למגורים לפי התב"ע, לפי הגבוה מביניהם.

הקלת המס האמורה נועדה להקל על בעלים המחזיקים במקרקעין שנים רבות, וכתוצאה מכך שיעור מס השבח שלהם במכירה (אלמלא ההוראה), עלול להגיע לכדי קרוב ל-40%. המטרה הייתה לעודד מכירה קרובה, ועל כן נקבע שההקלה תחול ביחס למכירות שיבוצעו עד לתום השנה הנוכחית.

הטבת המס למוכר תלויה למעשה בפעולות שלמוכר אין שליטה עליהן - בנייה של הרוכש בתוך 36 חודשים. המדובר בתוצאה בלתי רצויה. ואכן, הביקורת שהובעה על חקיקה זו נלמדה על-ידי המחוקק, ובמסגרת הטבות המס שניתנו לאחרונה לדירות משרד שימכרו למגורים, הוחלט בצדק שלא לפגוע בפטור למוכר אם וככל שהרוכש לא ישתמש בדירה למגורים ותחת זאת להטיל "קנס" על הרוכש בשיעור של 15% מס רכישה.

לאחרונה, פרסמה רשות המיסים החלטות מיסוי מקלות בכל הנוגע ליישום התנאים הקבועים בהוראת השעה לעניין מכירת קרקע לבנייה מהירה. תנאי אחד הקבוע בהוראת השעה הינו כי מועד הרכישה של הזכויות הינו בין התאריכים 1.4.1961 ו - 6.11.2001. בהחלטה נקבע כי במקרה בו קיימים מספר בעלים משותפים שחלקם רכשו את הזכויות לפני 1.4.1961 וחלקם לאחר מכן, ייחשב תנאי זה כמתקיים. זאת, כיוון שהקביעה בחקיקה של מועד רכישה לאחר 1.4.1961 לא נועדה להחמיר, אלא נקבעה מתוך הנחה בלבד שביחס לרוכשים אלה יחול שיעור מס נמוך ממילא.

תנאי נוסף, שעניינו מכירה של חלק המאפשר בנייה של 8 דירות, לפחות פורש אף הוא באופן מקל. נקבע כי די שכל המוכרים במשותף ימכרו חלק המאפשר בנייה של 8 דירות, וזאת אף אם מדובר במכירה משני מגרשים נפרדים, ובלבד שמדובר במגרשים שהיו בעבר חטיבת קרקע אחת ופוצלו מכח תב"ע.

מוקדם יותר, ניתנה החלטת מיסוי מקלה נוספת, במסגרתה נקבע כי מקום בו ניתנת אופציה לקבלן לרכישת מקרקעין, יימנו 36 החודשים המאפשרים בנייה, החל ממימוש האופציה (ולא החל ממתן האופציה), והכל בלבד שהאופציה מומשה בתוך התקופה בה הוראת השעה עומדת בתוקפה.

אין ספק שפרשנות זו של רשות המיסים, קולעת לכוונת המחוקק לעודד את הגדלת ההיצע של דירות מגורים, ועל כן אין לנו אלא לברך עליה. לאור כוונת המחוקק, ועל-רקע המציאות הנוכחית, מן הראוי שתינקט פרשנות מקלה גם ביחס לסוגיות נוספות העשויות להגדיל את ההיצע, ובכלל זה לעניין החלת פטורים מכח תמ"א 38/ 2 (הריסת בניין), מניין תקופת הצינון במכירת דירות שטרם הושלמה בנייתן ועוד.