הקבלן התרשל בתיקונים: האם זכותו לתקנם?

"טרם אדרש לטענות הצדדים בעניין זה, אדגיש כי הליקויים הנוגעים לגודל חדר הממ"ד, מהווים אי התאמה אשר נסתרת מעיני אדם רגיל שאינו בקיא בתקנות התכנון והבניה, הם דורשים מומחיות ולכן, לא ניתן היה לצפות מהתובעים כי יגלו את דבר אי ההתאמה טרם ביקר מומחה בדירתם". (השופט אבישי רובס).

חמש משפחות מן הישוב חד-נס שברמת הגולן, חברו יחדיו להגיש תביעה בגין ליקויי בניה נגד חב' מבני תעשיה בע"מ ואחרים, על סמך חוות דעת מקצועיות ערוכות ע"י משרד מחבר מאמר זה.

התביעה הוגשה תחילה על סך של 670,000 שקלים ולאחר קבלת חוות דעתו של מומחה בית המשפט, סכום התביעה עודכן והועמד על סך כולל של 500,000 שקלים - מאה אלף שקלים לבעלי כל דירת מגורים.

התביעה הוגשה בשנת 2004 לבית משפט השלום בחיפה, ת"א 12649-04 רייסברג ואח' נ' מבני תעשיה בע"מ ואח', ופסק הדין ניתן ע"י השופט אבישי רובס ביום א' שבט תשע"ב (25.1.12). את התובעים ייצג עו"ד אלי הכהן.

בפסק הדין המתפרש על פני 34 עמודים נקבע כי התובעים יקבלו סכום ששיערוכו עומד על 600,000 שקלים. להלן מספר נושאים הראויים לציון מתוך פסק הדין:

ניקוז גגות

מדובר בגגות רעפים ללא מזחלות וללא מרזבים, במצב בו מי הגשמים זורמים בזרימה חופשית מהגג אל הקרקע. בפריט זה קבע בית המשפט כי התקנות המחייבות הן אלו אשר היו בתוקף במועד כריתת ההסכמים.

בניגוד לדעתו של המתכנן, שהיה נתבע צד שלישי בתיק זה, אישר בית המשפט את הליקוי וקבע פיצוי בגובה עלויות התקנת מרזבים ומזחלות בגגות התובעים.

אוורור חדר ארונות

אוורור חדר ארונות נדרש על-פי התקנות שהיו בתוקף במועד כריתת ההסכמים, בין החברה הקבלנית לבין הדיירים, והטענה שכיום כבר לא קיימת דרישת אוורור לחדרי ארונות - לא הייתה רלוונטית. לפיכך נקבע פיצוי לתובעים בגין ליקוי זה.

במאמר מוסגר ייאמר כי חדר ארונות, עקב ייעודו, חייב באוורור - ללא כל קשר לתקנה זו או אחרת, העלולה להשתנות עקב שיקולים שונים ועקב לחצים של ארגונים בעלי עניין, וזאת מהטעם שחדר ארונות גדוש בגדים שאינו מאוורר - מהווה מוקד לעובש ולרטיבות בדירה.

גודל מרחב מוגן

בנוגע לממ"ד אשר שימש כחדר מגורים, טענו התובעים כי מידותיו אינן תואמות את דרישות התקנות. במצב זה, מגיע להם פיצוי בהתאם לשיעור ירידת הערך של הדירה, כי בבוא התובעים למכור את הדירה - הם כבר לא יוכלו למנות את הממ"ד כחדר בדירה, אלא כחדרון (חצי חדר), והצגת הדירה למכירה תהיה מבחינת ההגדרה נחותה מהצגת הדירה כאשר רכשו אותה.
בעניין זה קבע ביהמ"ש:

"טרם אדרש לטענות הצדדים בעניין זה, אדגיש כי הליקויים הנוגעים לגודל חדר הממ"ד, מהווים אי התאמה אשר נסתרת מעיני אדם רגיל שאינו בקיא בתקנות התכנון והבניה, הם דורשים מומחיות ולכן, לא ניתן היה לצפות מהתובעים כי יגלו את דבר אי ההתאמה טרם ביקר מומחה בדירתם".

מדובר בליקוי נסתר - אותו התובעים לא היו יכולים לגלות, למרות שראו בעיניהם את התוכניות ולאחר מכן גם את החדר בגודלו האמיתי; הם אומנם ראו את המציאות, אך אינם בקיאים בתקנות ובתקנים לפיהם נקבעות זכויותיהם.

הזכות לביצוע התיקונים

במקרה הנדון קבע בית המשפט כי קבלן אשר קיבל הזדמנות לבצע את התיקונים אך ביצע זאת באופן כושל - מאבד את זכותו לתקן את הפגמים בדירה.

במצב זה, זכאים התובעים לפיצוי לפי עלויות ביצוע התיקונים הכוללים גם רווח קבלן. השופט אבישי רובס הסתמך בקביעה זו על פסקי דין של בית המשפט העליון - ע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה, פ"ד 852 נ (2) 858, וכן ע"א 656/99 ד"ר בר שירה נ' מעונות ובנין בע"מ, פ"ד נ"ז (5) 1.

פסק דין זה מהווה תגובה הולמת לטענות שונות ולהערכות שונות של עורכי דין, שופטים ומומחים, כי פסקי הדין בנושאי ליקויי בנייה הם בשיעור ממוצע של 15% מסכומי התביעה; טענה על סמך סטטיסטיקה של מי שכושל בניהול תיקי ליקויי בניה, מנסיונו האישי בלבד, ואף שעמדה תבוסתנית זו צברה תאוצה ופופולריות - היא זרה לצוותי עבודה מקצועיים העושים עבודתם במיומנות וללא ליאות.