אין למנוע רישום בית משותף ממבנה ללא היתר

מבנה הכולל מספר יחידות, הראוי להירשם מהבחינה התכנונית כבית משותף, יירשם אף אם אין לגביו היתר בניה בתוקף, ואף אם הוא כולל גם חריגות בניה שאין להן היתר ואולי גם לא ברור ולא סביר כי יינתן היתר בוודאות גבוהה בזמן עתיד כלשהו. אומנם הפסיקה מתייחסת בחיוב הרישום לגבי מבנים המתאימים להירשם כבתים משותפים - ויש שיטה לפרש תנאי זה הכולל בחובו רישוים (יוד שנייה קמוצה; קבלת היתר בניה לגביהם) - אך במסגרת זו מובאת הצעה לרישום כבית משותף כל בית הראוי להירשם גם אם הבית הראוי - לא ברור האם יונפק לגביו היתר בניה אם לאו, ובמקרה כזה הרישום יהיה בתוקף כל עוד הבית קיים ועומד על-כנו, עם הערה מתאימה במסמכי הרישום, כפי שיובהר.
יש להפריד בין הליכי הרישוי לבין הליכי הרישום.

בעוד הרישוי הוא עניין תכנוני, הרי הרישום הוא נושא פרוצדוראלי. רשות הרישוי והוועדות לתכנון ולבניה אמורות להסדיר את הבניה בהתאם להיתרי בנייה ובהתאם לכל דין, ואילו רשויות הרישום (המפקח על רישום מקרקעין) - תפקידיהן אחרים ומטרתן שונה. הרישום נועד להסדיר חלוקה של זכויות במקרקעין בין בעלי הנכס וכן לגלות לכל דכפין מהם נתוני הנכס הבסיסיים ומהן הבעלויות ושאר זכויות שיש לגבי הנכס - לרבות עיקולים, שעבודים, הערות אזהרה וכיוצא בזה. על-רקע זה יש להבין את פסקי הדין - א: ת"א 56117/95 בית משפט השלום, שופטת: ש' שיצר, ב: ע"א 56117/95 בית המשפט המחוזי בתל אביב, שופטים: י' גרוס, א' קובו, מ' רובינשטיין.

חשיבות הרישום היא גילוי נאות לכולי עלמא ומניעת תקלות בעסקות נכסי דלא ניידי ותרומת הרישום להתנהלות תקינה ונטולת שיבושים בתחום המקרקעין גדולה, לפיכך בכל מקום של ספק, ראוי כי הנכס יירשם, אך עדיין חסרה חוליה לשם הגעה אל שלימות הרישום והגילוי, והיא, התייחסות מפורטת במסמכי הרישום באשר למעמד הרישוי.

חסר זה מוליד את הרעיון לשלול רישום ממבנים שאינם רשויים, ואף שבדרך כלל נפסק כי הקרקעות בהם נבנו הבתים יירשמו, עדיין קיימת בעיה ואי נוחות מרישום מבנה בלתי חוקי, כאילו יש בכך עידוד עבריינות בניה.

<