מה עוד יכול לערער את מחירי הדירות?

בשנים האחרונות כאשר מחירי הדירות האמירו בעשרות אחוזים, וכולם הפכו לספסרי קירות, החלו לעלות על פני השטח שאלות הכדאיות וסוגיות התשואה. עם זאת, בדומה לכל מכשיר פיננסי, גם כאן עמך ישראל האמין שמה שקרה אתמול יקרה גם מחר ונהר אחר חלום רכישת דירה שניה ושלישית. אזרחים עתירי מזומן או עתירי הכנסה ראו אט אט כיצד הריבית על החיסכון או הפק"מ הולכת ודועכת כתוצאה מירידה מתמדת בריבית בנק ישראל – וחשבו לעצמם "איך מוצאים פתרון?".

ככל שריבית בנק ישראל הלכה וירדה, כך ירדה הריבית על הלוואת לדיור וכך הלכה וצמחה לה קהילת הנדל"ן הישראלית. המוני בתים בישראל קנו קירות מכל הבא ליד לצורכי השקעה – דירות שהולכות לשוק השכירויות.

מחירי הנדל"ן עלו בשנים האחרונות בעשרות אחוזים ובמקומות מסוימים אף יותר. ירון זליכה, החשב הכללי באוצר בתקופת כהונת בנימין נתינהו כשר אוצר, צוטט היום באתר ביזפורטל: "בשנות ה-80 הייתה הרצת מניות, כיום מריצים דירות – ניפול כמו הספרדים ששמו את חסכונותיהם במיליון בתים".

בדיוק כמו שאר הקברניטים הכלכליים, גם מר זליכה מודאג ממחירי הנדל"ן הגבוהים. ואכן, יש ניסיונות שונים לנסות ולקרר את שוק הדיור ואת המחירים העולים.

בכל הנוגע לתוכנית שר האוצר, יאיר לפיד – תוכנית מע"מ אפס – אני טוען שהיא גורמת נזק רב על התועלת. מה גם שמרבית הכלכלנים הרציניים ייעצו לכבוד השר ליסוג מהתוכנית האווילית הזאת, והוא משום מה סירב ודבק בעמדתו.

מאחר שאיני מומחה בנדל"ן אתן דעתי בנושא המחירים ובנושא טובת קופת המדינה דרך העיניים שלי – עיני המשקיע בשוק ההון.

אז מה עוד יכול לערער את מחירי הדירות?

האזרח עתיד המזומנים יושב בביתו וחושב מה יעשה עם כסף זמין ופנוי. הבנק משלם לו ריבית אפסית על הפקדון והשקעה בבורסה אולי קורצת אך הפרשי מס מטים את הכף לטובת השקעה שמותירה בידיים שלו יותר מזומנים.

לשם השוואה.. השקעה באג"ח ממשלתי שקלי כיום ממומסת ברווח הון של – 15% על הרווח המנוכה באופן אוטומטי. השקעה במוצרים צמודי מדד או במניות גוררת תשלום מס רווחי הון של 25% (בניכוי מדד, שבשנה האחרונה עמד על 0.5%).

השקעה בנדל"ן אינה גוררת תשלום מס מיידי. ישנם סייגים שונים לפני חלות המס אולם באופן כללי ביותר – רק מעל שכ"ד של 5,000 ש"ח (לערך) ישלם בעל הנכס מס של 10%. כדאי וראוי לשים לב – כלל לא משנה כמה הכנסה משכר דירה – המס יעמוד על 10%. מעבר לכך, תשלום המס וההצהרה על הכנסה משכירות היא בידי האזרח והמס לא מנוכה אוטומטית.

אז בכדי להגיע לשוויון מיסוי מצד אחד ועיבוי הכנסות המדינה ממס מאידך-גיסא, אני מציע לאוצר להשלים חקיקה למיסוי הכנסות משכר דירה ובכך להכות שני ציפורים במכה אחת: א. השוואת המיסוי בין אפיקים שונים ב. הגדלת קופת המדינה.