השיפוי וההשבחה

אנו מבקשים לעדכן על פסק דינו של בית המשפט העליון, בדונו בשאלה האם בעת עריכת שומת היטל השבחה של מקרקעין בעקבות תוכנית משביחה, יש להביא בחשבון - בדרך של קיזוז מסכום ההשבחה ("מצב חדש") - סכומים שיידרשו בעלי המקרקעין לשלם מכוח כתב שיפוי שבו התחייבו לשאת בעלות פיצויים שייפסקו מכוח סעיף 197 לחוק, בגין פגיעה שהיא פועל יוצא של התוכנית המשביחה.

שאלה זו עלתה בנסיבות בהן יזמי תוכנית המתאר המקומית מס' 1770א' "בבלי-דקל" בתל אביב, חתמו על כתבי שיפוי לצורך קידומה. כאשר זו אושרה, הוצאה להם שומת היטל השבחה אשר לא הביאה בחשבון את כתבי השיפוי בחישוב היטל ההשבחה שנטען בגין אותה תוכנית. לאחר הכרעות שונות שניתנו על-ידי השמאי המכריע אליו פנו המשיבים, דרך בית המשפט השלום, קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב בפסק דינו (ע"א 2338-09, אברמוביץ' ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב יפו), כי שקלול הפיצויים מכוח כתב השיפוי בחישוב ההשבחה יגשים באופן מלא את תכליתו של היטל ההשבחה. על פסק דין זה ניתנה רשות הערעור שבנדון בבית המשפט העליון.

בית המשפט העליון הפך את הכרעתו של בית המשפט המחוזי. נקבע, כי חיוב מכוח כתב שיפוי ששוכלל כחלק ממו"מ בין יזם או בעל מקרקעין לבין רשויות התכנון, ושזכרו לא בא בהוראות התוכנית המשביחה, אינו בגדר "תוצאה" של התכנון שאושר ואין בו כדי לשנות לכאן או לכאן את שווי השוק של המקרקעין. היטל השבחה איננו מס על הרווח שהפיק בעל המקרקעין כתוצאה מההשבחה, שעשוי להיות מושפע מגורמים שונים שאינם ממין העניין, כי אם תשלום הנגזר מההשבחה האוביקטיבית של המקרקעין כתוצאה מהפעולה התכנונית.

בית המשפט הוסיף, כי אין לגזור גזירה שווה מחיובים חיצוניים לתוכנית שבהם התחייב בעל מקרקעין במסגרת מו"מ לקראת הפעולה התכנונית, שככלל אין בהם כדי להשפיע על שוויים האוביקטיבי של המקרקעין, להוצאות או מטלות ציבוריות שונות המוטלות על היזם או על בעל המקרקעין כחלק בלתי נפרד מהוראות התוכנית. בקטגוריה אחרונה זו, הנגזרת מפורשות מהוראות התוכנית, יכול שביצוע הפעולות האמורות נדרש לשם מימוש מלוא הפוטנציאל של המקרקעין בהתאם להוראות התוכנית, ומכאן שיש בהן כדי להשפיע על שווי השוק שלהם. לכך יכול שיינתן ביטוי גם בעת שומת ההשבחה. בסופו של יום ובין היתר על יסוד האמור לעיל, בית המשפט העליון הגיע למסקנה, כי אין לקזז את סכומי השיפוי משומת היטל ההשבחה.

נראה לנו, כי בית המשפט לא נצמד לגישתו בפסיקה האחרונה, לפיה יש לבחון את מטרת החוק והמהות. במקרה זה עלול להיות מצב בו לא קיימת התעשרות של הפרט, ועל כן לא ראוי להטיל עליו לשתף את הציבור בהתעשרות שלא קיימת לו.

כן נראה, כי היה מקום להתייחס לטענה לפיה לא זכאית הרשות להטיל הן את מלוא הפיצוי והן את היטל ההשבחה על היזם, בניגוד להוראות החוק לפיהן הוועדה היא שנושאת בפיצוי. יש לתת את הדעת לכך שפסק הדין עלול לחסל יוזמות תכנון רבות שנעשות באמצעות יזמים פרטיים, אשר יירתעו מלעשות כן מחשש שיצטרכו בסופו של יום לשלם 50% מההשבחה ואף לשאת בפגיעה לשכנים, שעלולה לעלות על כל תוספת שווי שהקנתה התוכנית.

שאלה נוספת, אשר הושארה בצריך עיון, היא האם ההתייחסות הייתה שונה אם הטלת חובת השיפוי הייתה באמצעות הכללתה בהוראות התוכנית ולא במסמך התחייבות נפרד. בית המשפט לא ממש ענה על אפשרות זו, וחבל.