פרטי האירוע
המערערים שהיו בעלים של מגרש, התקשרו עם קבלן בעסקת קומבינציה, ולפיה יהיו המערערים זכאים לשלוש דירות מתוך השמונה שיבנו. חודשים לפני כן התחייב הקבלן למכור למשיבים 1 ו- 2 דירה בבניין שיבנה על אותו מגרש ובנוסף נרשמה הערת אזהרה לטובת המשיבים (המשיבים שילמו את מלוא התמורה החוזית). הקבלן נקלע לקשיים, מונה כונס נכסים והבנייה כלל לא החלה. המערערים הודיעו לקבלן כי הסכם הקומבינציה ביניהם בטל, הם עתרו לבית משפט מחוזי לצורך ביטול ההסכם ומחיקת הערת האזהרה. בהסכם פשרה בין המערערים למשיבים אכן בוטל ההסכם וכן גם הערת האזהרה. חצי שנה לאחר מכן עתרו המשיבים לבית משפט לביטול הסכמתם לביטול הערת האזהרה - בית משפט קיבל את טענתם, ומכאן הערעור לעליון.
טענות המערערים
המצב המשפטי כפי שהיה בזמן עריכת ההסכם (מרץ 1984) היה שונה מן המצב כיום, ולכן לא ניתן לראות את ויתור הבעלים על זכותם כויתור שנעשה מתוך טעות בחוק - לא ניתן לבטל את החוזה ע"פ סעיף 14(ב) לחוק החוזים (חלק כללי).
החלטת בית משפט
השופט טל - המקור לחובת ההשבה תלוי בהגדרת היחס המשפטי שבין הבעלים לקונים. אם היחס הוא חוזי, כי אז המקור לחובת ההשבה הוא סעיף 9(א) לחוק החוזים (תרופות). אם היחס אינו חוזי, כי אז חובת ההשבה קמה על-פי הוראות דיני עשיית עושר ולא במשפט.
בהתחלה ההלכה הייתה, כי לא קיים קשר ישיר בין בעל הקרקע לקונה הדירה. הקשר הינו בין בעל הקרקע לקבלן, ומשבטלה זכותו של הקבלן, בטלה מאליה גם זכותו של קונה הדירה (זה היה מצב הפסיקה במרץ 84, כאשר הקונים שלפנינו ויתרו על הערת האזהרה שנרשמה לטובתם). רק בפסקי דין שניתנו אחרי מרץ 84 הסתמנה מגמה אחרת בפסיקה. הנטייה הייתה לראות באופן מפורש את קיומו של הקשר הישיר שבין בעל המקרקעין לבין לקוחו של הקבלן ("קיימת התחייבות אישית מצד בעל הקרקע כלפי רוכשי הדירות" - [פרשת נחשון 2]. "קיים קשר ישיר ועצמאי בין בעל המקרקעין ללקוחו של הקבלן, וכי התחייבות זו הינה מנותקת ונפרדת מהיחסים שבין בעל המקרקעין לקבלן"- [פרשת נחשון 3]).
בוותרם על הערת האזהרה טעו אפוא הקונים, טעות שבדין, בסבורם שאין להערת האזהרה קיום עצמאי כלפיהם במנותק מן ההסכם שבין הבעלים והקבלן. חוק החוזים (חלק כללי) בא והשווה את מעמדה של הטעות בדין לזו של טעות בעובדה - הנימוק לכך הוא שבשני המקרים - הן בטעות שבדין והן בטעות שבעובדה - היה פגם ברצון. במשפט שלנו, כאמור, מוכרת הטעות בחוק כטעות היכולה להביא לביטול ההסכמה, למרות החשש לערעור הוודאות. כדי להקטין חשש זה, שאין למעט בחשיבותו, נראה לי שיש לפרש מושג זה פירוש מצמצם:
1. "החוק" שהמתקשר טעה בו חייב להיות ברור וודאי, כמוהו כעובדה. דוגמא מובהקת היה תשלום מס בטעות במקום שקיים פטור.
2. פרשנות מאוחרת יותר של "החוק", ששינתה את משמעותו מכפי שחשב המתקשר בשעתו, אינה יכולה להיחשב טעות "בחוק".
בפשרה יש משום "קניית סיכון" או "קניית דין". מכאן מובן שאם הסתבר לאחד הצדדים, לאחר מעשה, כי הפשרה לא הייתה מוצלחת מבחינתו, שכן הסיכון התממש בדרך שונה מזו שהעריך, אין מקום לטענת טעות.
לסיכום - מאחר שהמצב המשפטי ביחס למעמדה של הערת האזהרה בזמן עריכת הסכם הפשרה לא היה ברור, והמגמה לראות קשר ישיר בין בעל המקרקעין לקונה הסתמנה רק אחר כך, לא ניתן לראות במתן הסכמת המשיבים למחיקת הערת האזהרה טעות שבדין ביחס למצב המשפטי שהיה בתוקף בזמנו, אלא טעות בכדאיות העסקה.
דין הערעור להתקבל ולמסקנה זו הגיעו גם השופטים ברק ולוין.
[ערך: שגיא בנתאי]
עתה כולם אוהבים לשנוא אותו. זה משרת את נתניהו, אבל זה לא יחזיק מים
