איך הפכה מחיר למשתכן ל"סוס הטרויאני" של מדד הדיור

אודה על האמת? במהלך 5 שנות תוכנית "מחיר למשתכן", חלף במוחי לא פעם חשד כזה או אחר שהדירות המוזלות המשווקות במסגרת התוכנית, משפיעות באופן מלאכותי על הורדת מדדי הדיור של הלמ"ס. הסטטיסטיקאים של למ"ס טענו כל העת בתוקף כי אין זה נכון, וכי הם "מעקרים" את נתוני הדירות המסובסדות ממדד הדיור המתפרסם מדי חודש.

מעבר לעובדה ש"מחיר למשתכן" נכשלה בפתרון בעיית הדיור לזכאים, והותירה אחריה רבבות דירות לא מכורות, רבבות זכאים מאוכזבים, ועלתה לקופת המדינה כ-28-27 מיליארדי שקלים, היא גרמה הן למקבלי ההחלטות בממשלה והן לציבור הרחב, טעות תודעתית אסטרטגית והשלתה את כולנו שמחירי הדיור נעצרים ואף יורדים.

ואכן, במהלך החודשים האחרונים, ולאחר ש"מחיר למשתכן" בוטלה, משקפים נתוני למ"ס את העובדה שהפכו להיות "סוס טרויאני" במדד הדיור: על-פי מדד אוגוסט 2020, הייתה בשנה האחרונה עלייה במחירי הדיור של 2.9 אחוזים, מתוך זה במחוז תל אביב 4.2 אחוזים, במחוז המרכז 2.9 אחוזים, בירושלים 2.3 אחוזים ובמחוז הדרום 1.3 אחוזים.

לעומת זאת, מפילוח מכירת דירות חדשות, ובניטרול דירות יד שנייה, הייתה בשנה האחרונה ירידה של 3.9 אחוזים במחירי הדירות. למ"ס מסבירים את הפרדוקס בכך שנתוני הדירות החדשות עדיין מגלמים בתוכם את נתוני מחיר למשתכן, אותו מלאי שעודנו נמצא "על המדף".

אז לצחוק או לבכות? לאחר שלמ"ס, פעם אחר פעם, טענו בתוקף שמרכיב מחיר למשתכן אינו משפיע כלל על המדד, הם מודים לפתע בכך שהוא כן משפיע, אפילו באופן דרמטי. כעת, כשהשתחררנו מעול תוכנית "מחיר למשתכן", נוכל כבר בחודשים הקרובים לקבל מדדי דיור מדויקים. אולם, וזה אולם גדול, אין בכך בשורה משמחת. אנחנו, בלשכת הקבלנים צופים כבר ברבעון הקרוב "ראלי" עליות מחירים.

הסיבות לכך שונות:

ראשית, קצב התחלות הבנייה וירד ב-29 אחוזים ברבעון האחרון. הפער הגדל בין היצע דל לבין ביקושים גדלים, ובמיוחד במרכז הארץ, יביא לעליות מחירים. שנית, לא נוצרה אלטרנטיבה לא למחיר למשתכן ולא לתמ"א 38. רבבות רוכשים שנפלטו ממחיר למשתכן" יצטרפו ל"שוק החופשי". בד-בבד גם התמ"א תמשיך לקרטע ובמיוחד לאחר שלאחרונה הושתו גזירות נוספות על הקבלנים.

שלישית, מספר הדירות "על המדף" בכל הארץ הינו בקושי 18-15 אלף והרבה פחות מכך באזור הביקוש. רביעית, מגיפת הקורונה, ב"הפוך על הפוך", הביאה עימה לא מעט רוכשים, ובמיוחד לדירות גדולות עם מרפסת ופנטהאוזים. המגמה מעידה על הצורך של רוכשים למצוא דירה שתספק גם אפשרות התאווררות, מבלי לצאת החוצה.

חמישית, שיא לקיחת המשכנתאות בחודש יולי האחרון, כ-6.5 מיליארדי שקלים, מעיד אף הוא על הצורך של ישראלים רבים להגיע לדירת החלומות שלהם, גם אם מדובר במימון כבד ביותר. שישית, ההתפטרות לאחרונה של שר השיכון יעקב ליצמן, הכניסה חוסר ביטחון בקרב רוכשי הדירות, שמבינים שאין כלל הנהגה לשוק הדיור. שביעית, ההטעיה המצטברת של נתוני למ"ס, בה פתחתי את המאמר, הינה בבחינת סימפטום למצבו העגום של שוק הדיור. היא יצרה במשך שנים תחושה מוטעית שהנה, או טו טו המחירים מתחילים לרדת.

לסיכום, המלצתנו בלשכת הקבלנים: הגיע הזמן סוף-סוף שלשוק הדיור יהיה בעלבית אמיתי, לא שר מפלגתי סקטוריאלי כפי שהיה עד כה, אלא איש מקצוע שמבין בנדל"ן, שידע לתכלל את הצרכים ולבנות תוכנית אסטרטגית שתייצר פתרונות אמיתיים, תביא לעלייה משמעותית בהתחלות הבנייה, תגדיל את זכויות הבנייה לקבלנים, תקדם את ההתחדשות העירונית, ותתניע את הענף כולו באמצעות שיתוף אלפי קבלנים ומאות אלפי מועסקים בכל ענפי הבנייה.