חברת אלומות, שבבעלות גיל מסטיי ומוני מידני, הבטיחה את תשלום 'השוחד במקור' לראש הממשלה, אהוד אולמרט, כבר בעת הרכישה. מתברר, כי כדי להבטיח את סכומי השוחד - עוד קודם שייבנה המבנה החדש, הכולל את דירת הגן שרכש, ועוד קודם להשלמת העיסקה למעשה - דרש אולמרט, וקיבל, ביטחונות בערך כספי העולה על הסכומים ששילם בפועל.

דבר זה נוגד את המקובל בתחום העסקי: רוכש דירה מקבל ערבות בנקאית לפי חוק מכר או ביטחונות אחרים, וזאת עד גובה הסכום ששילם. היזם, המבקש לממן את הקמת הפרויקט ולחסוך בהוצאות, נמנע מפיזור ביטחונות מעבר למה שקיבל, למעט אם מדובר בשיקולים זרים - כפי שאירע במקרה זה.

אולמרט קיבל, כאמור, 'שוחד במקור' - עוד לפני שהחל בפירוק והרכבת המבנה המצוי בשימור. בדרך זו הבטיח לעצמו, כי גם אם לא ייבנה הפרויקט, וגם אם מהלכיו של מקורבו, מהנדס העיר אורי שטרית, לא יצליחו ולא יינתנו היתרי פירוק והרכבה של הבניין שבשימור, הוא יחזיק, בסופו של דבר, בהערת אזהרה על נכסים שנרכשו בכ- 1.5 מיליון דולר - וזאת אף על-פי ששילם רק 1.025 מיליון דולר (בתוספת מע"מ). כידוע, בעקבות חשיפת הפרשה ב- Nfc היא נבדקת על-ידי מבקר המדינה.

הטיעון המוזר של גיל מסטיי

יודגש, כי על-פי גירסת מסטיי, אין לו חלק והוא אינו יודע על פעולות שביצע אורי שטרית, אם ביצע, כדבריו. לדידו, הוא מכר לאולמרט דירת גן בהנחה סבירה, אך לא כשוחד, והוא אינו יודע על מהלכים בלתי חוקיים שנעשו מאחורי הקלעים, אם נעשו, בעיריית ירושלים, כדי לאשר את הפרויקט.

מסטיי, באמצעות פרקליטו עו"ד נבות תל-צור, מבקש ממבקר המדינה להפריד בין בדיקת הפרוצדורה - שבסופה ניתנו ההיתרים, לבין שאלת מחיר המכירה. טיעוניו של מסטיי מופרכים, מכיוון שאין מקום להפריד בין הרכיבים המעידים עבירת השוחד: המחיר המיוחד שנתן מסטיי לאולמרט, מצד אחד; והתמורה שקיבלה אלומות, בצורת זכויות בניה וקידום הפרויקט, בסיועם הבלתי חוקי של אולמרט-שטרית.

שתי דירות כביטחונות נוסף לערבויות אישיות

כפי שחשפנו כאן, בין אולמרט לבין חברת אלומות נערכה עסקת שוחד. מהנדס העיר לשעבר, אורי שטרית, נטל בכך חלק פעיל, כפי שנפרט בהמשך. החוזה בין הצדדים שהגיע לידי, וכן מידע נוסף שהובא לידיעתי, שופכים אור על העסקה בכרמיה 8 בירושלים. להלן חלק מפרטים:

1) על-פי החוזה מאוקטובר 2004, רוכש אולמרט דירת גן יוקרתית במחיר 1.025 מיליון דולר, בתוספת מע"מ. המחיר ששילם משקף שווי של כ- 3,300 דולר למ"ר. ואולם, בניגוד למקובל בתחום הייזום ובניגוד לכל היגיון כלכלי, מעניקה אלומות לאולמרט כביטחונות שתי יחידות במבנה, כולל הזכויות שבהן: דירת גנני (שנרכשה ב- 1.1 מיליון דולר) ודירת בן-צבי (שנרכשה ב- 0.387 מיליון דולר). שני נכסים אלה נרכשו באוגוסט 2004 בשווי כולל של 1.487 מיליון דולר.

2) אף כי מדובר "רק" ברישום הערת אזהרה, הרי שההפרש העומד על 0.462 מיליון דולר, מבטא את "השוחד במקור" שקיבל אולמרט. הביטחונות מבטאים, לגישתי, את שוויו המינימלי של הנכס שרכש, ושאת קבלתו ביקש אולמרט להבטיח, בכל מחיר, גם אם לא ייבנה הפרויקט מסיבה כל-שהיא.

3) הביטחונות הנ"ל ניתנו נוסף לערבות אישית בלתי מותנית מצד שני בעליה של אלומות. יושם לב, כי אלומות-אולמרט יכלו בהחלט להסתפק ביחידת גנני כביטחון, נוסף לערבויות האישיות, אך הצדדים הסכימו כי גם יחידת בן-צבי תוסף כביטחון. בכך ויתרה אלומות על האפשרות לשעבד את הנכס הנוסף (בן-צבי) כדי לקבל מימון בנקאי בתנאים מקובלים.

4) גיל מסטיי אומר להגנתו, כי המכירה לאולמרט נעשתה במחיר הנחה - טענתי היא כי שיעור ההנחה מגיע למחצית משוויו הריאלי של הנכס (מסטיי מדבר על הנחה צנועה) - משום שהוא שילם במזומנים וכספו שימש למימון הפרויקט. הסבר זה עומד בסתירה לעובדות:

- הבנקים נוהגים ליתן ליווי בנקאי לפרויקטים מסוג זה בשיעור של 75% לפחות. אלומות יכלה לקבל, בדרך המלך, מימון זול יותר;

- אלומות יכלה לקבל, בקלות יחסית, 1.1 מיליון דולר הלוואה מהבנק, כנגד שיעבוד שתי היחידות (גנני+בן-צבי). ואז יכולה היתה למכור את הנכס במחיר הריאלי, מבלי להאנס ליתן שוחד לאולמרט. הנה כי כן: לא היתה סיבה כלכלית להעניק לאולמרט הנחה כה משמעותית.

5) המסקנה המתבקשת, והיא זו גם שמוכחת בבדיקה: הצדדים פעלו משיקולים זרים. על-פי המידע שאומת, ידידו האישי ואיש סודו של אולמרט, המהנדס היוצא אורי שטרית, פעל כדי להסדיר את זכויות הבנייה ואת הפירוק וההרכבה של הפרויקט כולו. כל זאת בדרך בלתי חוקית ואף על-פי שמדובר בנכס שעליו חלה חובת שימור. שטרית הפעיל את קשריו, באופן בלתי חוקי כאמור, הן בוועדת השימור של עיריית ירושלים, הן בוועדה המקומית לתיכנון ובנייה והן בקרב מנהלי האגפים השונים בעיריית ירושלים. בדרך זו סלל את הדרך בפני אלומות לקבל היתרים לפירוק והרכבת המבנה מחדש, תוך העברת זכויות הבנייה כולן שינוצלו לבניית מבנה מרכזי במקום זה הקיים, ויצירת פוטנציאל (תיאורטי, בשלב זה) לקבלת זכויות עתידיות בחלקו השני של המגרש.

כיצד מימנו את סכומי השוחד

6) טוען מסטיי, כי יש לבחון את העסקה כולה על כל המגרש, ואז מתברר שאלומות מרוויחה על הפרויקט כולו. לצורך זאת הוא מבקש לקחת בחשבון גם את זכויות הבנייה העתידיות שהוא יכול להשיג, לדבריו. טיעון זה אינו רלוונטי לעסקת אלומות-אולמרט; וגם אם כן - הרי שהוא דווקא יכול להצביע על ההטבות שנוצרו לאלומות, בזכות הצמד אולמרט-שטרית, שהפעילו את הקשרים בעיריית ירושלים לקידום ההיתרים, באופן בלתי חוקי, ו"יצרו" את המימון למתן השוחד לאולמרט. בדיקת החוזה והפעולות שנעשו מצריכים התייחסות לנקודות הבאות:

- בעת שביצע את העסקה עם אולמרט (אוקטובר 2004) כלל לא היה בטוח שאלומות תרכוש את חלקה של משפחת עמיאל במגרש. לראיה, ההסכם עם משפחת עמיאל נחתם רק לקראת סוף 2005 ותמורת חלק זה של המגרש שילמה אלומות 1.1 מיליון דולר.

- מסטיי, באמצעות אלומות, עושה שימוש כבר בשלב זה, בבניין המוקם, בכל זכויות הבנייה "המנוכסות" למגרש כולו (70% מ- 1.2 דונם).

- על-פי החוזה בין הצדדים, אלומות מחוייבת לבנות את הבניין שבו דירת הגן של אולמרט, אף אם לא היתה רוכשת את חלקה של משפחת עמיאל (וגם לא תשיג את "הזכויות העתידיות", כביכול). בחוזה נקבע מפורשות: "בניית המבנה החדש לא תעכב את בניית הבניין של דירת הקונים...".

- על-פי תב"ע הקיימת באזור כרמיה, בעת ביצוע העסקה אין יותר זכויות בנייה לקבל בשטח המגרש שנרכש. בשלב זה אין לדעת אלו זכויות בנייה נוספות תקבל אלומות, אם בכלל, אלו מיסים היא תידרש לשלם והאם בכלל תותר הקמת מבנה נוסף.

7) המבחן המרכזי הינו: האם מכרה אלומות, לאולמרט, באוקטובר 2004, דירת גן במחיר הנמוך מערכה הריאלי, והאם מדובר למעשה במחיר הנמוך מהעלויות לקבלן - כפי שהיו ידועות ליזם, אותה עת. התשובות לכך הינן חיוביות.

עסקת הרכישה בכרמיה לעומת עסקת המכירה בכ"ט בנובמבר

8) אולמרט ידע היטב כי הוא רוכש דירת גן במחיר נמוך המהווה למעשה שוחד, שכן:

- אולמרט מכר בינואר 2004 את ביתו (461 מ"ר) לאיל ההון דניאל אברמס תמורת מזומנים בסך 2.7 מיליון דולר (5,856 דולר למ"ר). ביתו ממוקם בשכונת טלביה.

- לפי טיעוניו של אולמרט, והערכות השמאים מטעמו, היה זה מחיר ריאלי אותה עת. מבקר המדינה אישר - בהתבסס על בדיקת השמאית שאת שירותיה שכר - כי אכן מדובר במחיר סביר ששיקף את מחיר השוק.

- הבית שמכר אולמרט מצוי בשכונת קטמון הוותיקה, ואילו הבית שרכש הינו באזור המושבה הגרמנית - הנחשב יוקרתי בהרבה. הפרש המחיר בין האזורים הינו לפחות 10-15 אחוזים.

- במהלך 2004 נרשמה עליית מחירים ניכרת במחירי הנדל"ן באזור המושבה הגרמנית, וזאת לאחר שהחמאס הפסיק את הפיגועים ולאחר שהושלם חלק נוסף מגדר הביטחון.

- הביקושים באזור המושבה הגרמנית עלו מאוד גם נוכח ביקושים מצד משקיעי חוץ, ועל-כך יכול להעיד כל מתווך וכל יזם הפועל באזור. למרות זאת, כאמור, אולמרט שילם עבור הבית שרכש מחיר נמוך משמעותית ממחיר הבית שמכר.

9) הנה כי כן - מהשוואת מחיר הרכישה לעומת מחיר המכירה, ומבלי להביא בחשבון את המחיר הנמוך יחסית למ"ר שמקובל לשלם ככל שהשטח גדול יותר, ניתן ללמוד על טובת ההנאה המוגזמת שקיבל אולמרט כבר במקור - מכוח הביטחונות שניתנו בידיו, וההתחייבות לבנות ולרשום על-שמו את הבעלות על דירת גן יוקרתית.

התוצאה: אולמרט מכר בית ישן הטעון שיפוצים לפי 5,856 דולר למ"ר, ורכש בית חדש תמורת כ- 3,300 דולר למ"ר. ההפרש מלמד על השוחד שקיבל. אולמרט מנסה עתה לאחוז במקל בשני קצותיו: גם לטעון שקיבל מדניאל אברמס מחיר ריאלי ובלתי מופרז עבור הבית הישן שמכר (2.7 מיליון דולר), וגם לטעון ששילם מחיר ריאלי עבור הבית החדש שרכש בכרמיה (1.025 מיליון דולר).

מבקר המדינה, השופט (בדימ.) מיכה לינדנשטראוס, יצטרך להכריע, על בסיס חוות דעת מקצועית והחקירה שמנהל צוות במשרדו: האם אכן מדובר בעסקת שוחד, כפי שחשפנו כאן בפרשת רכישת הבית; ואם לא כן, תעלה שוב השאלה: האם קיבל אולמרט שוחד דווקא בעסקת מכירת הבית לאיל ההון דניאל אברמס.